房地产税试点扩围不要走老路（下）

作者简介：

赵奉军，杭州师范大学

阿里巴巴商学院。

在上一期专栏中，笔者提出试点扩围不要再走老路，但不走老路，新路又在哪里呢？

我们先来分析下上海、重庆方案为何收效甚微，否则新的药方难以服众。上海和重庆两地的方案，看上去有显著差异，比如上海针对增量（人均超过60平方米的部分）;重庆针对独栋存量和高档房增量（针对独栋设置了180平方米免税面积，高档房设置了100平方米的免税面积，2020年成交价格超过19587元/平方米的住房为高档房），但共同的毛病是计价依据是历史交易价格而非评估价格，由于交易价格固定，这实际上锁死了未来的房地产税随着房价上涨而上涨的可能（与美国加州1978年的13号法案类似）;更严重的是，按照这种减免标准，两地的房产税基极为狭窄，可征税住房少得可怜。一般情况下，税基窄，税率就要高一点，但两地的税率都只有0.4%～0.6%。这样一来，两地所能征到的住房房地产税自然不值一提，能否弥补征收成本都未可知。有房产税的国家，一般都要交房产税，而免税是例外情形，上海和重庆的方案刚好相反，这如何能通过增加持有成本实现“房住不炒”呢？两地的房价长期涨幅不输其他城市，其来有自。

上海、重庆两地这种普度众生的房地产税方案也就在这种特大城市有条件实行。这些特大城市经济发达，本身税源充足，即使房产税收入低也无伤大雅，但其他城市可没有这么好的条件，推广到全国，更是如此。让我们设想一下，如果全国也是实施这种人均60平方米免税的方案，至少从平均意义上讲，我国城镇人均住房面积为39平方米（2018年），那个人房产税收入将为0。即使按照某些人所说的以人均40平方米免税，情形也是如此。那是否按照另外一些人建议的只针对第二套住房征收呢？数据模拟表明也不如人意。我们现在的数据是户均1.1套左右，如果对二套住房征收，那就意味着只对城镇10%的住房征收房产税，而90%的住房免税，相对于人均40-60平方米的免税，也就多收了三五斗。

问题的麻烦之处还在于这种普遍免征的观念已经深入人心，尽管它事实上完全不考虑税收必须做到横向公平的问题（市中心的一套房价值千万能免税，而郊区的两套低价房却要交税）。如果政府采用国际惯例普遍征收，很容易招致民意反弹平生事端。另外一个客观事实是，当前中国城镇居民的人均可支配收入事实上也难以支撑房地产税这种直接税。尽管税制改革的方向是降低间接税比重提高直接税比重，但我们在2018年才将个人所得税的免征额从3500元提到5000元，如果普遍征收房地产税，对个人和家庭收入的压力是很大的。

可见当前房地产税试点扩围的矛盾在于，如果要实现设定的地方政府增收和稳定房价目标必须普遍征收，但要普遍征收又面临着收入和民意的制约。要解决上述矛盾，笔者多年来一直推崇的房地产税新老划断方案可作为参考（参见《中国房地产》2018年3月上旬刊和2019年5月上旬刊相关文章）。

按照房地产税新老划断设想，凡是对已出让土地上的住房包括将上市的住房，一律在70年土地使用期满后征收房地产税;而对新出让土地上的住房，一律按照评估价值普遍征收房地产税（免税和优惠是例外），同时政府在土地出让时继续收取70年的土地出让金。该方案的优势在于如下几点：

第一，遵循法律不溯及既往原则并解决重复征税质疑。已出让土地上的住房即老房子居民在购买时并没有说要缴纳房地产税，如果强制收取，确实有违背法律不溯及既往原则的嫌疑，有损政府威信。但对新房子，政府在土地拍卖阶段声明对开发商的土地出让金和对购买者的房地产税一并征收，这是有言在先并非重复征税，现行的《房产税条例》中对营业用房的规定实际上就是二者同时征收，可以并行。

第二，以增量换存量时间换空间，能解决居民的流动性和收入压力，在长期最终实现所有存量房的普遍征收。城镇居民目前收入无法支撑的问题在长期随着经济增长和国民收入分配结构的调整是能改善的，新老划断将老房子的缴税时间至少拖后了40年以上，时间是足够充裕的。对新房的普遍征收也并不会增加购房者的负担，购房者事先会有筹划。在正常的情境下，新房普征房地产税会降低土地出让价格和新房售价，购房者每年的按揭还款会减少，但加上房地產税后可能保持不变。

第三，对开发商和政府冲击也小，同时减轻政府调控压力。该方案会降低土地拍卖价格，但对开发商的已购土地不受影响，其仍属于老房子。政府每年的房地产税初期较少但会逐渐增加，收入最终会非常可观。同时，当前的各种土拍和新房限价措施也有了取消的空间，政府房价调控压力显著减轻。

最后，将房地产税制改革与中国住宅用地70年期限结合起来考虑，彻底解决所谓的70年大限问题。即使是《物权法》和《民法典》说自动续期，但还是没有明确到期之日是否该继续缴费以及如何缴费。