借妹妹名字买房起纠纷法院怎么判

德勇

这是一套登记在妹妹名下的房产，但是姐姐却说是她出资购买。到底应该算谁的？一起房产之争，竟牵扯出一宗“案中案”。江苏省扬州市黄姓姐妹俩因一套经济适用房产生矛盾，闹上法庭。近日，扬州市邗江区人民法院对该起纠纷作出判决，并就案件中的疑点向相关职能部门发出司法建议。

以妹妹资格买经济适用房

2011年，妹妹黄二与丈夫离婚。根据法院判决，夫妻共同房产被判给男方，由于黄二的经济收入低，离婚后又没有房子，可以享有经济适用房的购买资格。由于法院考虑黄二没有地方居住，判决她可以暂住家中，所以她并不急需购房。但是黄二不愿意将申请经济适用房的大好机会白白浪费，在和姐姐黄大沟通之后，二人商议，由黄大出资、以黄二的名义购买相关经济适用房，等到可以交易过户的时候，再将房屋由黃二名下过户到黄大名下。

就这样，姐妹二人很快办好了相关手续。黄大累计向黄二转账20余万元用于购房，并且支付给了妹妹一定的酬谢费，相当于从黄二手中买到了购买经济适用房的资格，俗称“房票”。老大认为自己买到了便宜的房子，老二认为自己转让买房指标都能赚到一定的报酬，两人各取所需，此时的姐妹二人都很得意。

两年后，该经济适用房成功交房，黄大在对房屋进行装修后，一家子住了进去，并且保管着以妹妹名字购买房子的相关产权证明等材料。

房屋过户突发变卦

住满5年的经济适用房，根据国家法律规定，原业主只要补齐房屋成交额的10%综合地价款就可以出售过户。当姐姐满心欢喜地提出过户的时候，妹妹不答应了。因为当初20余万元购买的这处房屋，已经涨至100余万元。面对如此巨大的差价，黄二要求姐姐一家搬出房子。姐姐一家心想，当初若不是自己掏钱买这套房，她黄二根本没有那个能力买，现在黄二看房子涨价增值了，竟然不守信用，翻脸不认账，也要求黄二返还当初的购房款20余万元，并且要求赔偿房屋按市场价值计算的增值差额70余万元。

2020年10月，妹妹先以排除妨害纠纷为由诉至法院，认为购房人为自己，要求姐姐一家搬离房屋。案件审理过程中，姐姐又将妹妹告上法庭，要求其返还相应的购房款及房屋增值差价等，江苏省扬州市邗江法院受理案件后，将两案合并审理。

庭审过程中，姐姐黄大向法官陈述当初“借名买房”的过程，并提交了转账20余万元用于购房以及付给妹妹酬谢费的相关证据，姐姐表示：“当初只是借妹妹的名来买的房，实际出资和居住都是我。”而且，该房屋的房屋产权证虽然登记在黄二名下，但一直在黄大手中保管。

对此，黄二表示，双方并不存在“借名买房”的事情，更没有“借名买房”的协议，享有经济适用房资格的人是她，法律上的房屋所有权应以房产部门的登记为准，“我只是向她借钱买了这套房，并且将房屋借给她居住而已。”因此，她有权要回自己的房子。

查明借名买房属实

法院认为，黄大和黄二是亲姐妹，在没有发生房屋纠纷矛盾之前，姐妹关系非常好，存在“借名买房”的感情基础；而且，从办理手续、装修房屋及保管相关凭证等情形来看，如果是妹妹“借房”给姐姐居住，又怎会将所有的材料交给姐姐保管呢？这显然极不合理；同时，从多份录音资料中可以得知，妹妹黄二曾就如何补偿黄大进行了商谈。综合证据之后，法院认为姐妹二人确曾“借名买房”。

根据《经济适应住房管理办法》第二十五条规定，城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。黄大家里有住房一套，夫妻收入丰厚，不符合经济适用房的申请条件。而处于离婚期的黄二，无房而且无经济来源，她符合经济适用房的申请条件。而实际占有并控制这套经济适用房的人为黄大，明显属于黄大向黄二“借名买房”。借名买房，指以他人（符合购买条件的人）名义购买经济适用房等政府限制购买的房产，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。实际买房人支付购房款和额外一笔酬金给名义买房人。

借名买房合同，在履行过程中，如果发生纠纷，出资购房人很有可能被认定为无效，其理由主要应从政府推出经济适用房的目的考虑，政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买经济适用房，而原应享受经济适用房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了社会公共利益。这也是一种以合法形式掩盖非法目的规避法律的民事行为，根据我国《民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”第一百五十五条：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”

对此法院认为，本案中，黄大、黄二之间的“借名买房”行为无效，故对于黄大依据合同占用的房屋，应当返还给黄二，对黄二要求黄大返还占用房屋的诉讼请求予以支持。对黄大提出的要求黄二返还购房款、购房契税、不可移动装饰装修价格20余万元的诉讼请求予以支持。

近日，邗江法院作出判决，要求黄大在一定期限内腾空房屋交付给黄二；黄二将购房款、购房契税、不可移动装饰装修价格共计20余万元返还给黄大。

司法建议：彻查妹妹买房资格

法院认为，本案中，黄二因离婚而符合经济适用房购买资格，但其离婚不离家，取得购买资格后予以转手变卖获利，存在弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件、骗购经济适用住房的可能性。本案中，黄二将购房权私自转让给没有购房资格的原告的行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。

于是，在本案判决生效后，邗江法院向扬州市住房保障中心发出司法建议，建议对黄二购房资格重新审查。

该案承办法官介绍，因酬谢金、房屋增值差价的审理与审查结果相关联，故在该案中暂不处理，待审查结果作出后，当事人可以另行起诉，对于房屋增值差价根据双方的过错予以承担，“对于酬谢金，根据是否存在当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情况，决定是否收归国家所有。”

市住房保障中心：“房票”不得随意转让

依据《经济适用住房管理办法》第四十三条规定：对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。扬州市住房保障中心相关工作人员表示，将依据司法建议的相关内容，对黄二当时申请购房的资格进行审查，如果确有弄虚作假的情况，将取消黄二其享受经济适用房待遇，按照一定的商品房标准补齐购房差价。

“对于经济适用房而言，必须要购房者本人居住，如果并非本人居住，我们默认入住者为承租方，会要求承租方尽快退房，谁的房子由谁来住。”相关工作人员表示，对于黄大等购买“房票”的人而言，其虽然主张出资购买了房屋，但是该主张没有依据，在法律上也无法保障自己的购房权益，存在一定的风险，“‘房票不得随意转让，无论是转让者和购买者，都扰乱了社会秩序，不仅自身权益无法保障，而且损害了他人利益。”