“红色物业”助力社区服务,提升基层治理水平

甄彩从

【摘    要】党的十九大报告指出，要加强社会治理制度建设，加大党建引领基层治理路径探索，这对基层党建和基层治理的发展创新，有着十分重要的现实意义和深远的历史意义。基层治理是指国家部门对基层地区（如城市社区、农村等）的治理。基层治理涉及面宽、量大、事多，直接面对群众，可以说基层治理是国家治理的基石，基层治理是否有效，直接决定着经济社会是否能持续发展、繁荣和稳定。

【关键词】红色物业  社区  服务  基层治理

中图分类号：F2      文献标识码：A DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2021.21.027

2021年10月，我们在无极县进行“红色物业”提升社区基层治理水平的专题调研，通过该县打造“红色物业”，实现全县“红色物业”全覆盖的整个过程，了解“红色物业”实施方式的不同模式和标准，深刻剖析基层治理水平的欠缺点、薄弱点，从而为进一步健全理顺基层治理体系提供思路和参考。

一、明确基层治理短板，找准提升基层治理水平的方向

相比于农村治理工作，城市社区治理存有更多的工作短板和薄弱点。例如，新型冠状病毒肺炎疫情，来势汹汹，不断反复。部分城市社区的疫情防控工作铺开速度较缓慢。这一方面暴露出了社区治理的短板，另一方面也显现出了社区工作的难点。

社区居委会是基层群众性自治组织，其职责任务是有明确规定的，但在实际工作中，社区居委会的定位不够明确，职责不清的情况普遍存在。社区自治组织的自治功能淡化，行政化倾向日益严重。上级党委、政府布置的各项工作任务以行政命令的方式分解到社区。人员少、任务重、工作量大、经费少是社区的普遍问题。同时社区管辖范围广、居住人口多且杂，加上社区群众的不配合，使社区基层治理更加难以有效提升。

随着城市化进程和城镇化建设不断的推进，楼房建设的不断增进衍生出物业行业。物业服务的发展一方面改变了传统房屋管理简单低效的弊端，促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合，顺应了房地产经纪的发展要求，带动了国民经济的持续增长。从另一方面来说，物业管理企业提供维护业主良好的居住环境、保障小区居民的生命财产安全、清洁公共区域卫生、养护小区绿化、规范车辆停放等服务项目，这不仅增加了小区居民的幸福感和归属感，相应也提高了房产市场价值。但是，物业与社区的矛盾也是一个值得注意的问题。就社区居委会与物业公司的关系而言，有关系比较融洽的，也有关系紧张、矛盾较大的。社区不是物业企业的业务主管单位，两者间缺少有效的监督管理机制，有的物业公司只收费不服务，没有尽到服务职责，而产生的遗留问题大多由社区居委会解决，导致双方关系紧张，影响了社区的基层治理。

二、传统自治管理模式看似省，实则费

无极县隶属于河北省石家庄市，位于河北省中部，地处华北平原，西南距省会52千米，县城区面积8.2平方千米，城区人口约9万人。县域住宅大多为小、散、独、多层住宅小区，住户大多是同村、同单位人员，相对人口数量少、人群简单，且多数没有入驻物业服务管理，大多以居民自治为主。根据小区规模的大小，一般每个小区普遍有2～3个牵头管理者，大多数管理者为小区热心居民、退休人员或德高望重者担任。一般采取“各扫门前雪、大事共商筹”模式。自家哪里坏了就自行负责找人维修，如遇到小区外墙损坏、更换照明设备、安装监控等需要大家共同解决的问题，就由小区牵头人联系各住户征求意见，大家都同意后，所需费用每户均摊。

这种管理模式相对简单，省钱，没有其他费用。但也有很多不足之处，例如，公共区域的卫生无人清扫、车辆乱停乱放无规划、小区没有绿化、安保问题没有保障等等。小区居住环境较为“脏、乱、差”，所谓众口难调，有时涉及到的共同问题，因无法统一意见而搁浅，或者部分住户对均摊费用有异议而导致问题长期无法得到解决，影响了居民的日常生活。

三、物业服务管理推动小区大变化

随着城市化建设速度的加快，高层、大型住宅小区如雨后春笋般拔地而起。短短几年，无极县高层、大型住宅小区已有三四十个。随着楼房日益增多，小区居民群体也发生了质的改变。由原来都彼此相熟的街坊邻居变成了不相识的陌生人。老人越来越少，新人越来越多，传统的管理模式已无法解决新形势下的居住问题。

物业服务企业作为家居管家开始走进千家万户，成为小区治理的重要一环。相比传统自治管理，物业服务管理更为方便、高效、快捷、科学。小区的公共设施、绿化、车位、地下地上管道、线路、安保、供暖等等由物业企业专门统一管理，小区居住环境有了很大改善，公共区域干净了、绿化有人照料了、财产安全有保障了，等等。老百姓有事直接联系物业，有效减少了居民间的摩擦，提高了小区居民的幸福感，物业管理成为了改善小区居住环境，提升基层治理的重要帮手。

四、打造“红色物业”，是惠及民生、强化基层治理的重要举措

2020年6月以来，无极县顺应时代发展，挖掘各方力量，凝聚合力，着重提升基层治理，按照省市委要求，联合组织部、住建、社区、民政、城关镇等部门全面启动了“红色物业”工程。通过实施“红色物业”，把党的建设贯穿基层社会治理全过程，推动基层党组织全面进步、全面过硬，打造党在基层执政的“强引擎”，确保基层政权坚实稳固，基层社会和谐稳定。区别于传统物业企业，“红色物业”要凝聚红色基因、发挥红色力量。“红色物业”与民营物业公司最大的区别在于，更加凸显党组织引领作用的发挥，更加倾向惠民性质，更能提升企业社会价值，以“党建引领”为鲜明主线，彰显“红”的特色，体现“治”的成效。

在物业企业中建立隶属社区党工委的党组织，社区对物业企业就拥有了监督管理权。后续通过抓学习、抓管理、抓经营，带动物业企业发挥党建作用，切实提高物业服务人员综合素质，提高政治占位，增强社会职责意识，由被动服务转为主动上门。以满足城市社区居民对美好生活的需求为出发点，按照“党建引领、政府主导、分类施策、市场运作、社会参与、多元共治”的原则整体推进，将对“物”的管理轉变提升为对“人”的管理。

通过打造“红色物业”带动物业服务企业进一步发挥社会职责，参与到社区基层治理环节中来，更大限度地发挥物业企业服务职能，提升服务质量，使物业服务企业成为基层治理的重要抓手。

五、居民认可是打造“红色物业”提升基层治理的重要保障

首先，要做好前期宣传和调查工作。在物业入驻之前，要进行入户走访，了解居民对物业入驻的意向和对物业服务项目、收费标准等问题的意见和建议，并把意见作为日后开展“红色物业”工作具体实施的参考依据。

其次，要加强物业企业管理。一是抓思想，通过在物业企业中建立党组织、选派指导员等方式提升物业政治站位，从单纯盈利性企业转为有社会职责担当的“红色物业”。二是抓服务。既要改变小型物业公司普遍人员综合素质相对较低的局面;还要改变传统物业管理仅停留在修修补补、收收费用，缺乏成熟的物业管理经营概念的局面，使物业管理的职责从保洁、治安综合治理、绿化养护服务，拓展到与住户共同营造完善、温馨、文明的现代生活氛围。

最后，无极县联合住建、房管等部门对物业企业实行有效的监督管理，建立考核机制，定期进小区开展问卷调查。对于服务到位、收费合理、群众满意度高的物业企业予以表扬;对居民满意度低、不作为、收费和服务不成正比的物业企业挂上黑名牌，情节严重者暂停经营，限期整改，切实让物业服务质量上水平，进而得到居民的认可。

六、分门别类实现“红色物业”全覆盖

打造“红色物业”必须要结合本地实际情况，不能照搬照抄，要探索“红色物业”不同经营模式，找到符合本地的方法，从而实现“红色物业”全覆盖。

（一）提升式管理模式

对于已引入物业服务管理的住宅小区，无极县通过党组织覆盖，在物业企业中建立党支部，发挥企业中党员先进作用，将党性意识渗透到物业企业的管理中去，以服务百姓为宗旨，以提高群众满意度为目标，切实提高物业企业的服务质量和水平。

（二）渗透式管理模式

对于产权单位管理的小区，进一步明确产权单位职责，制定工作方案，严格落实“5+3”工作机制，提升小区居住环境，保障居民生活需求。对于居民自治管理小区，通过选派社区工作者包联模式，对自治管理小区加强监督管理，落实“5+3”工作机制，对小区存在的问题及时了解、及时处理，完善社区基层治理体系。

（三）兜底式管理模式

对于物业不愿接管的老旧、小、散、独小区，由社区采取兜底模式为小区引入物业服务企业提供物业管理。政府部门先为小区安装门禁系统、摄像头等硬件设施后，统一由社区物业企业接手管理。社区与物业企业实行交叉任职，加大对物业的监督管理，定期召开会议，共同协商解决小区治理问题。

七、分级分标准推进“红色物业”全覆盖

“人有高低，手有长短”，如果照着一个标准去推行“红色物业”覆盖实行难度太大，难免造成人力财力的浪费。不同类型的小区要根据实际情况，采取分积分标准模式，按照高服务高收费、低服务低收费原则提供物业管理服务。

祥和园小区建于2002年，住宅楼9栋，273户，常住人口900余人。小区自建成以来就引入了物业企业管理，以每平1元标准收取物业管理费，后因管理模式混乱，维修不及时、不作为等问题，物业遭到业主一致反对，相继换了两家物业公司，最终都因群众不满意而退出管理。通过党建引领打造“红色物业”，引入了安祥物业服务企业入驻小区提供管理服务。安祥物业入驻之后第一时间进行了入户调查，了解小区居民服务需求和收费意向等情况。随后根据小区实际情况，维持了原来的收费标准，提升了服务项目和水平。首先，对物业管理的服务项目、收费明细做了公开，让居民能够一目了然看到物业的具体工作。其次，安装了门禁系统、监控设备，后续经过整理线路、清洁广告、清理杂草、规划停车位等一系列措施，大大提升了小区环境，小区居民切实感受到了物业服务的好处，小区居民满意度高了，物业服务才能持续下去，物业费才能收得上来，“红色物业”才能有效的发挥作用，长久地实行下去。

香河园小区建设于2005年，共有住宅楼2栋，36户，常住人口150余人，属于小型住宅小区。因为住户少，多数物业企业不愿意入驻该小区提供管理服务。小区长期处于无人管理状态，可以说满眼荒草、处处小广告，小区的公共卫生、安全措施等均得不到保障。针对这种类型的小区，无极县采取兜底管理模式实现物业管理。

八、打造“红色物业”提升基层治理水平

打造“红色物业”是提升基层治理水平的重要举措。在打造“红色物业”过程中，必须以业主满意为出发点和落脚点，整合居委会、业委会、物业公司等多方力量，形成信息和资源共享机制，提供便捷高效的物业服务，用优质服务赢得业主认可。除了普通物业能够提供的基本物业服务之外，“红色物业”要把基层党建工作与社区物业有机融合，把群众呼声与基层党建工作的着力点有机融合，把社区物业服务企业打造成基层党组织联系服务群众的工作平台。

昌德小区建于1998年，距今已有二十余年，共有多层住宅5栋，住户132，常住人口352人，属于老旧住宅小区，现住户多数为老年人，他们的子女大多在外地，小区长期处于无人管理状态，路坏了没人修，灯坏了没人换，严重影响到居民的日常生活。根据前期的调查民意，在今年的“红色物业”工作中优先把该小区列为重点打造对象。

一方面采取先服务、后收费模式引入了物业服务公司入驻管理，安装了监控摄像、门禁道闸，设置了门岗亭，为小区提供了安全保障。又通过安装路灯、修葺墙面、道路、清洁墙面、清除杂草、整理线路、规划车位等服务提升了小区居住环境。另一方面，为进一步加强党建引领，能让“红色物业”发挥作用，辖区社区居委会与物业企业实行了交叉任职，共同协商管理小区问题，并从小区热心党员中推选出5名楼门长，及时收集居民的意见和建议，通过上传下达，成为社区、物业的“连心桥”。建立了党群联席会，将社区、物业、片警、楼门长纳入进来，定期开会，对小区存在的问题及时进行解决。同时昌德小区物业将社区工作者、物业经理、维修人员、片警等人员照片和电话做成组织构架图张贴在小区显眼位置，为小区居民有事寻求帮助提供方便。

九、结束语

通过整合服务资源、集聚服务力量、健全服务机制，着力解决好居民群众反映突出的物业问题，使“红色物业”既发挥物业服务功能，又发挥政治引领作用。把“红色物业”打造成推动基层治理的重要载体，把物业服务服务建设成了党的工作队伍，打通了联系服务群众的“最后一百米”。“红色物业”彰显了党的政治色彩，强化了党的政治属性，发挥了党的政治功能，把牢了物业服务的正确方向，使社区与物业“化干戈为力量”，在社区工作中相互融合、相互合作，提升了物业企业的发展格局，強化了社区基层治理水平。