楼上胜诉！老旧小区加装电梯迎来最好机遇

◎策划执行/江媛媛

“电梯加装遇阻案”，为何判决楼上胜诉

对于年迈体衰的老年人来说，行程路线中是否有电梯，往往决定着他们的出行选择。特别是那些身居高层老旧楼房的老人，每次出行都无疑是一种严峻的考验。虽然群众对老旧小区加装电梯满含期待，但在实际操作中却困难重重。

2020年11月，由于电梯加装遇阻，位于合肥市包河区芜湖路街道绿园小区6幢楼楼上的7户业主一起把一楼两户业主告上了法庭。2021年7月2日，合肥市包河区人民法院民事判决书下发，判决楼上7户业主胜诉，一楼两户业主于判决生效之日起停止对该栋楼电梯安装施工的阻挠、妨碍。这是合肥市首例“电梯加装”诉讼案。

这栋楼一单元共6层，每层两户居民，共12户居民。早在2019年底，小区加装电梯前开始征求意见，涉及的12户居民中，有1户业主对加装电梯的事情选择弃权，2户业主反对，9户同意加装电梯并签字。其中还有2户是同意加装但不使用电梯，所以一共是7户业主同意并准备后期使用电梯，原告也就是这7户业主。

按照2020年9月1日《合肥市人民政府办公室关于修改合肥市既有住宅加装电梯工作实施意见部分条款的通知》的规定，该楼已经达到了2/3以上业主有加装意向的相关规定。随后，这份电梯加装方案经过了相关部门的评审通过。

但在2020年11月，电梯施工方进场施工第一天，一楼的两户人家就提出了异议，阻止施工，不让装电梯。街道的工作人员说，这幢楼加装电梯的纠纷调解了十几次，还不包括私下的调解，于是只能建议楼上业主走司法程序。

小区6幢楼一单元7户业主共同向包河区人民法院提出诉讼请求，要求判令一楼业主停止对绿园小区6幢加装电梯工程的阻挠行为，不得阻止、妨碍、破坏加装电梯工程的正常施工。

一楼两户业主作为被告称：未经协商一致，不同意绿园小区6幢加装电梯。

包河区人民法院审理认为，根据合肥市政府发布的既有住宅加装电梯的政策规定，此案涉楼宇加装电梯的事项，已征询专有部分占建筑物总面积三分之二且占总人数三分之二以上的业主的意见，且获得参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，并对加装电梯事项亦进行了公示，涉案小区所在社区、街道均已盖章备案，因此，相关电梯施工方依据《加装电梯设备采购及安装合同》对涉案楼宇加装电梯进行相应施工，符合法律规定，原告要求被告不得阻挠加装电梯施工的诉请，该院予以支持。

被告认为安装电梯可能会存在影响采光、出行便利与安全等不可预见的隐患，该院认为，原告加装电梯的行为合法有效，被告不应对原告加装电梯的行为予以阻挠，若被告认为加装电梯造成相关隐患存在，其可向原告另行主张权利。据此，判决被告1楼业主于本判决生效之日起停止对合肥市包河区芜湖路街道绿园小区6幢楼电梯安装施工的阻挠、妨碍。

争也没用，加装电梯迎来最好机遇

2020年7月，国务院下发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出，到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到2025年，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区的改造任务。

根据报道，北京确定了《关于确认2021年第一批老旧小区综合整治项目的通知》，并且在此之前，已有很多城市公布了“旧改”计划清单。可以说，各地对老旧小区的改造工作已全面铺开。当下及未来的“旧改”，是与现代居住需求同步，提升居民的居住品质，而加装电梯是老旧小区改造的重点工作。

老小区加装电梯迎来前所未有的机遇，这对腿脚不便的老年人来说，可谓是重大利好。之所以说迎来机遇，还体现在资金和政策上。

“指导意见”中明确，支持居民提取住房公积金用于包括加装电梯在内的自住房改造，减轻居民的筹资压力。而从一些地方的实际操作来看，政府资金约占改建总费用的一半。为推动电梯加装，各地相关政策正在调整。如青岛、上海、北京修订后的加装电梯政策中，都取消了“一票否决权”。

越来越多的现实案例让我们看到，老旧住宅加装电梯迎来历史最好机遇，受到全方位支持已成为一种趋势，争也没用。

“共享电梯”是骗局吗

如今，共享单车、共享雨伞等正在方便着我们的生活，但电梯也可以共享，你想过吗？

什么是“共享电梯”？八个字可以概括——“免费安装，有偿使用”。“共享电梯”是骗局吗？当然不是！在共享经济的时代，这种运营模式其实是一种创新，我们不应该轻易否定。

为什么这样说呢？共享电梯，首先是不需要居民出电梯的安装费用的。毕竟电梯这个特种设备是个“大件儿”，真要业主们自己出资来加装，其中牵涉到的资金等问题很多，反对的意见肯定也不会少。而在共享电梯的模式下，由企业进行投资，居民收费使用，前期投入少，负担分割到能按月支付，最大程度解决了居民的经济压力，大家也易于接受一些。就好比是一辆公交车，居民们也不需要出买车的钱，只需购买车票，凭票上车。

“共享电梯”是一个合作多赢的模式，它为老旧小区加装电梯探索出了一条有效的可行之路。它的出现基本上解决了一楼不同意加装电梯的问题，同时也解决了高楼层费用分摊比较高的问题，算是一个不错的方案。现在越来越多的老小区正在试行“共享电梯”，让我们拭目以待。

划重点：旧楼加装电梯，你最关心的问题

什么样的房屋可以装？

具有合法权属证明或者合法报批手续，已建成投入使用的4层及以上的多业主无电梯住宅都可以安装电梯。

如何迈出加装电梯第一步？

有意向加装电梯的业主，第一步应向所在街道、社区了解加装电梯相关政策，根据相关规定，确定本幢或本单元是否满足加装电梯的条件，并在本幢或本单元内选出加装电梯的牵头人，按照既有住宅加装电梯办事流程做好初步设计方案。

谁来申请？

业主或者业主代表可以提出申请，也可以由业主委员会提出申请。申请的业主人数超过5人的，应当推选不超过5名业主作为代表。业主可以委托原房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业、增设电梯咨询服务机构等提出申请。增设电梯的住宅属于房改房的，业主可以委托原房改售房单位提出申请；原房改售房单位已经关闭、破产、撤销，其住房维修基金已转归其上级主管部门管理的，也可以委托上级主管部门申请办理。

需要哪些人同意？

经过本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；如果增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。

向谁申请？

业主形成书面协议后委托设计单位现场勘察是否具备加装条件，后向国土规划行政管理部门申请。

书面协议应包含哪些内容？

确定电梯使用管理者；增设电梯工程费用的预算及其筹集方案；电梯维护保养方式及其保养维修费用分担方案；与不同意增设电梯的业主进行协商，以及对利益受损业主进行补偿的资金筹集方案；法律、法规、规章规定其他应当由业主协商确定的事项。

安装电梯的资金怎么筹集？

根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商约定；属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金；可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金；原产权单位或者原房改售房单位（不包括财政拨款的预算单位）出资；社会投资等其他合法资金来源。

不同楼层需要怎么分摊资金？

如果安装电梯的费用由业主共同出资，则同意增设电梯的业主需要就各自出资额、维护和养护分摊等事项达成书面协议。费用比例可参照：以第三层为参数1、第二层为0.5、第一层为0，从第四层开始每增加一层提高0.1个系数，即第四层1.1、第五层1.2、第六层1.3，依此类推；同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。

老楼加装电梯，相互理解是关键

加装电梯，低层住户一是担心影响采光和受到噪声污染侵扰；二是觉得通过加装电梯，高楼层的房子大概率增值了，低楼层住户、特别是一楼没有享受到增值，这不公平。

其实，低层住户的前一个担忧，如今基本都可以通过技术手段来避免。采光：根据试点小区的情况看，均加装了玻璃幕墙的电梯，对低楼层没有任何采光影响；噪音：新装的电梯采用光伏发电，没有机房，自然也就没有噪声污染。

而后一个担忧，相互理解就成了关键。第一，首先是心态平衡，换位思考，理解为上，别人受益但我不受损，为何不保持宽容的态度呢？第二，高楼层住户是最大受益者，在条件允许的情况下，可适当给予一楼一些补偿。

看一看成功加装的案例，加装之所以能顺利推进，一方面是社区从中做了大量工作，同时，居民相互理解也是重要因素。总之，加装电梯是好事。好事要办好，居民们要同心协力，同时，社区也要当好“中间人”，建立各方平等参与的协商机制，让大家彼此多一些理解和包容。当各个环节理顺了，老旧小区加装电梯自然也就不会“卡壳”了。