装配式百年宅项目全程成本管控关键策略

朱晓辉

【摘要】要做好装配式百年宅的全过程成本管控，首先需要理清装配式百年宅项目成本构成，掌控好开发各阶段与成本管控能动性的关系，建立成本管控目标，把握好事前、事中、事后一系列与成本相关的关键点，运用好成本管控中的关键工作策略，才能将成本管控贯穿项目开发建设各个环节。

【关键词】装配式;百年宅;全过程;成本管控

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.183

1、背景

2017年6月1日在北京市开始执行的《〈北京市建设工程计价依据——预算消耗量定额〉装配式房屋建筑工程》中这样定义装配式建筑工程：“结构系统、外围护系统、设备与管线系统、内装系统的主要部分采用预制部品部件集成的建筑”。[1]

中国房地产业协会在2012年提出了“百年住宅”设想，它是指一种长寿化高品质住宅，住宅在规划、设计、建设、使用、维护等方面，通过提升建筑结构的耐久性、居住的安全性、建筑的节能性、功能的适居性、空间的可变性、设备的可维护性、材料的可循环性、环境的洁净性、建造的集成性和配套的完善性，实现居住与环境和谐共生。

SI住宅是指住宅的承重结构骨架（SKELETONORSUPPORT）具有高耐久性，而且是固定不变的;住宅所用的分隔构件，可以根据住户的不同要求而灵活变换，分隔成多种多样的内部空间（INFILL）。

装配式装修是在工业化、集成化的基础上制造装修构件，一般采用干法施工，主要包括装配式轻质隔墙、整体厨房或整体卫浴、预制薄型地暖等技术，具有质量好、施工快、无污染的特点。

2、装配式百年宅的成本增量

按照北京市建委下发的《关于确认保障性住房实施住宅产业化增量成本的通知》（京建发〔2013〕138号），以全现浇剪力墙结构作为成本比较基础，建筑高度60米以下成本增量为409.00元/m2（包括预制外墙），此费用随市场的变化而变化。增加成本主要有两个方面：一是预制构件本身的造价高于现浇结构;二是，因装配式结构带来的装修费用的增加。SI体系在国内实践的较少，普遍认为其成本略高与传统做法的成本。[2]

3、实践案列项目

北京市XX商品房项目位于北京市朝阳区，该商品房定位为改善型三居室，共计160套商品房，每套约135平方米，户型基本一致。采用装配式结构及装配式装修施工，全精装交房，装配率90%，预制率60%。

该项目以整体工业化集成建造为理念，以“装配式结构+预制混凝土建筑立面表现+ SI住宅体系+装配式装修”为特征，如图1所示。

主要涉及的装配式工法及特点如下：

——以装配建造为手段、打造高品质百年住宅为目标。

——实施了装配式建筑技术经济性研究。

——運用了信息化管理模式，实现了全部预制构件的实时追踪管理。。

——提出了模块化户型，实现了装配式住宅标准化与个性化的统一。

——提出全生命周期可变户型理念，成功实现了SI体系的应用。

4、装配式百年宅全过程成本管控关键策略

4.1装配式百年宅项目成本构成

装配式百年宅项目成本构成，包括土地取得费、前期工程费、建筑安装工程费、精装修工程费用等10部分内容。成本与费用的支出贯穿于项目开发的全过程，对本案而言，既可控又有效的途径，是在设计、招标、施工、结算几个重要环节做好成本管控与管理。

4.2装配式百年宅项目各阶段与成本管控能动性的关系

成本管控能动性随着开发进程而逐次递减。

规划设计阶段：在规划设计环节进行成本管控是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。

招标阶段：合理的招标方式、评标方法、付款方式等对造价控制的影响较大。

施工阶段：只能通过优化施工技术及组织（包括设计变更和现场签证的控制）、做好成品保护，适当降低施工成本，造价调整的幅度较小。

结算阶段：尽可能正确地将已定的造价揭示出来，造价调整的幅度最小。

4.3建立成本管控的目标

“成本管控”是通过行之有效的管理方式和手段，达到既定的成本目标的过程;也可以是，在一定的约束条件下，将成本合理地揭示出来，同时运用合理的管控措施、策略和手段进行“成本优化”，以达到“效益（利润、品牌等）最大化”。成本管控的目标是保证成本的支出获得最有效的收益——提升价值（产品、商誉）。成本管控不等于不花钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键。本案旨在试点装配式百年宅的技术应用，通过实践，总结出成本管控的要点，为今后项目成本管理积累经验。

4.4把握成本管控的关键

——事前有目标：项目总成本目标及分解

——事中有监控：月报表

——事后有分析：后评估报告

——过程有关控：项目成本全过程动态管控。

4.5成本管控的关键工作策略

三个层次：审算工作、管控体系、产品开发

三大主题：项目建设、组织建设、制度建设

两条管理原则：计划管理、目标管理

一个工作准则：以事实数据为依据、作业要留痕。

结论：

本文结合开发项目实践，通过梳理装配式百年宅项目的全过程成本管理的脉络，阐明了装配式百年宅项目需要在理清清装配式百年宅项目成本构成、掌控好开发阶段与成本管控能动性的关系的前提下，建立成本管控目标，把握好事前、事中、事后一系列与成本的关键点，运用好成本管控中的关键工作策略，做好开发过程成本管控，对装配式百年宅开发项目全过程管控具有指导的意义。

参考文献：

[1]王颖，刘敏.装配式建筑项目的建造成本及管控策略研究[J].项目管理技木，2017年8月第15卷第8期

[2]苗雪.建筑创新 百年住宅——记中国建筑标准设计研究院“科技百年宅-SI住宅体系样板间”.特别关注

[3]朱廷建，彭柳，缪世春，等.装配式建筑项目的全过程成本管控分析[J].经济嘹望与纵览