集中供地冷热不均 杭州南京竞争激烈

沈昕

上海易居房地产研究院近日发布《2021年5月40城土地市场报告》，该报告显示：5月40城土地成交环比量小降价涨，溢价率小幅上升，地市略有升温。从土地成交面积看，5月环比下降5%，同比增长14%;从土地成交价格看，5月环比上涨17%，同比上涨11%;从溢价率来看，5月为15.7%，环比小幅上升0.7个百分点，同比上升2.3个百分点，地市基本延续平稳态势。5月襄阳扬州等城市土拍溢价率较高。5月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、扬州、惠州、徐州和深圳，土地成交溢价率分别为83%、81%、33%、31%和31%。5月襄阳仅有一宗高新区的纯宅地出让，溢价率83%。5月扬州广陵区有4宗商住地块和一宗纯宅地成交，其中3宗商住地块溢价率达到100%，可见扬州土地市场的火热程度。

从目前已经完成首批集中供地的城市来看，市场分化比较明显，重庆杭州南京等城市土拍竞争激烈，青岛长春等部分北方城市土拍遇冷，预计后续的土拍中这种情况还会延续。

报告主要内容如下：

一、40城整体：3月环比量增价小跌，溢价率与上月持平，地市延续平稳态势

1、土地成交建筑面积：5月环比下降5%，同比增长14%

2021年5月，40个典型城市土地成交建筑面积5409万平方米，环比小幅下降5%，同比增长14%。5月，杭州、北京、深圳、天津、蘇州、济南、福州、厦门、宁波等城市完成了首批地块的集中出让。6月还将有上海、成都、武汉、长沙、郑州等城市首批集中出让。

1-5月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积21720万平方米，同比增长14%。回顾历史，年初累计土地成交建筑面积同比增速于2018年6月开始持续回落，2019年2月转负，随后涨幅震荡收窄至0轴附近。2020年1-2月后，增速虽为负值但持续收窄，7月开始转正并持续提高，11月以来增速小幅回落。进入2021年，由于去年同期受疫情影响基数较低，1-2月同比增速大幅提高，3月和4月增速小幅回落，5月增速与上月持平。

2、土地出让金收入：5月环比增长65%，同比增长70%

5月，40个典型城市土地出让金收入为5577亿元，环比大幅增长65%，同比大幅增长70%，主要是5月杭州、北京、南京、深圳、天津等大城市土地集中出让，其中杭州和北京土地出让金均破1000亿。1-5月，40个典型城市土地出让金累计收入14656亿元，同比增长33%。

分城市来看，1-5月，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、北京、广州、南京和上海，其土地出让金总额分别为1971、1361、1268、1214和1014亿元。排名靠前的城市，主要以一二线城市为主，其中杭州1-5月的土地出让金遥遥领先其他城市。三四线城市中，金华和无锡的土地出让金最高。

3、移动平均土地出让均价：5月环比上涨17%，同比上涨11%

5月，40个典型城市移动平均土地成交均价为5919元/平方米，环比上涨17%，同比小幅上涨11%。主要是5月杭州、北京、南京、深圳、厦门等高地价城市土地集中出让，拉高了均价。

4、土地成交溢价率：5月为15.7%，环比同比均小幅上升

5月，40个典型城市土地成交溢价率为15.7%，环比小幅上升0.7个百分点，同比上升2.3个百分点，从溢价率来看，4月份以来土地市场有所回暖。

2020年一季度，土地溢价率维持在10%左右的历史低位水平;二季度部分城市土拍火热，溢价率逐步上升;三季度多个热点城市政策收紧，溢价率小幅盘整;四季度以来溢价率持续下降。2021年1月，40城土地溢价率继续小幅下降，2月和3月基本与1月持平。4月和5月随着热点城市陆续集中土拍，40城土地成交溢价率小幅上升。

分城市来看，5月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、扬州、惠州、徐州和深圳，土地成交溢价率分别为83%、81%、33%、31%和31%。5月襄阳仅有一宗高新区的纯宅地出让，溢价率83%，成交楼板价为4283元/平方米。5月扬州广陵区有4宗商住地块和一宗纯宅地成交，其中3宗商住地块溢价率达到100%，可见扬州土地市场的火热程度。从5月集中出让的城市来看，市场分化比较明显，杭州和南京多宗地块达到最高限价，平均溢价率分别达到25%和18%，青岛则多宗地块底价成交，平均溢价率仅为2%。

二、城市分类：5月三线城市成交量环比下降，成交均价持续上涨，地市较热

1、一线城市：5月土地成交量环比同比分别下降44%和9%，成交均价环比和同比分别上涨16%和3%

5月，一线城市土地成交建筑面积为483万平方米，环比下降44%，同比下降9%。5月，一线城市6个月移动平均成交价为15577元/平方米，环比上涨16%，同比上涨3%。5月北京和深圳完成首批集中出让，北京共出让30宗地块，总建面345万平方米，土地出让金1110亿元;深圳首批集中出让6宗地块，总建面69万平方米，土地出让金138亿元。此前4月广州已完成首批集中出让，共成交42宗，土地出让金906亿元。

回顾历史，2016年5月以来，一线城市的土地成交均价整体上一直处于震荡趋势中，地市已有较长时间的调整，有企稳回暖的需求，不过考虑到政府会严控房价地价，预计土地成交均价还是小幅震荡上升趋势为主。此外，一线城市房地产调控政策严厉，土地出让面积相对有限，因此其土地成交量不仅取决于需求量，更多时候还受到供给量的较大影响。6月上海将进行首批56幅地块集中出让，其中28宗涉住宅地块总建筑面积367.63万平方米，起拍总价约为699.7亿元。

2、二线城市：5月土地成交量环比同比分别增长16%和37%，成交均价环比同比分别上涨22%和13%

5月，二线城市土地成交建筑面积为4181万平方米，环比增长16%，同比增长37%。5月，二线城市6个月移动平均成交价为5315元/平方米，环比上涨22%，同比上涨13%，主要是杭州、南京、厦门、宁波等高地价城市集中出让，拉高了二线城市的成交均价。

回顾历史，二线城市土地均价自2017年9月达到5334元/平米的历史高点之后便进入了下行通道，此后震荡下跌至2019年2月。2019年3月后，二线城市地价上涨幅度较大，厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显;下半年，政策快速收紧，成交量持续下降，地价涨幅也不断收窄，8月后形成明显的下跌趋势，一直持续到2020年一季度。2020年二季度，杭州、南京、宁波、成都等热点城市地市火热，成交均价快速反弹;三季度，多个热点城市出台调控收紧的政策，地市逐渐降温，地价开始高位盘整;四季度，成交均价持续下跌。2021年1-4月，成交均价在去年年底位置附近小幅震荡，随着热点二线城市陆续集中土拍，5月成交均价上涨。

3、三线城市：5月土地成交量环比同比分别下降40%和37%，成交均价环比同比分别上涨7%和19%

5月，三线城市土地成交建筑面积为746万平方米，环比下降40%，同比下降37%。5月，三线城市6个月移动平均成交价为3743元/平方米，环比上涨7%，同比上涨19%。

2016年以來，样本中的三线城市（其中，长三角、珠三角和京津冀城市群三线城市占5成）地价，呈现波动较大的震荡向上走势。2020年二季度地价开始大幅上涨，6月份突破新高，7月和8月继续小幅上涨，9月份以来地价持续回落至2021年2月。3月以来部分长三角和大湾区的三四线城市地市持续火热，三线城市土地成交均价持续上涨。这里主要有两点原因，一是中型房企在一二线城市集中供地制度下拿到地的概率下降，为了保证规模加大在热点三四线城市的拿地力度;二是一二线城市大部分都实施严格的限价政策，导致房企净利润率很低，而三四线城市大部分限价较为宽松，房企有机会获得较高的利润率。这导致了部分三四线城市的土拍竞争异常激烈，不亚于一二线城市。

三、趋势研判：预计整体地市仍较相对平稳，市场分化延续

从目前已经完成首批集中供地的城市来看，市场分化比较明显，重庆杭州南京等城市土拍竞争激烈，青岛长春等部分北方城市土拍遇冷，预计后续的土拍中这种情况还会延续。

集中供地新规与房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理一起，是我国房地产发展长效管理机制的重要组成部分，目的是为了落实中央稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控要求。6月1日，银保监会统信部副主任刘忠瑞在新闻发布会上表示，对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速，对限期整改不到位的，将进一步采取更加严厉的监管措施。预计40城土地市场整体仍将保持平稳态势。

（本文作者系上海易居房地产研究院研究员，文章来源：易居研究院）

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.21

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