浅谈不动产登记制度对房地产市场的影响

吴维欣

摘要：不动产登记属于《中华人民共和国物权法》设置的一项物权条例，是国务院机构变革与职能改变方案的核心内容，是优化社会主义市场经济机制、制定现代市场体制的内在需求。不动产登记是物权公示的渠道，实质上是确定了权利人的事实过程，文章从不动产登记体制分析着手，介绍了不动产登记体制的目标与含义，从而分析其对房地产市场的作用，以期为，能够为相关从业者提供借鉴。

关键词：不动产登记;房地产市场;目标;含义

虽然房地产行业在我国发展迅速，但是在房地产买卖阶段依然有很多潜在风险因素，市场漏洞等问题给开发商的经济收益造成严重影响。由此，国家就对不动产实行登记政策，经过不动产登记，能够提升房地产市场的公开度，保障住户的权益，对房价也有较大的宏观调控。

一、不动产登记体制介绍

《不动产登记暂行条例》指出，不动产登记主要指不动产登记单位依法把不动产权利归属与其他法定事项登记在不动产登记簿中的行为，其中提及的不动产主要包含土地、海域和房屋、林木等等。并且不动产登记遵守严格控制、稳定持续、便于民众等原则，实施不动产统一登记机制。由此得知，不动产登记条例的执行对房地产取得、登记内容共享有着实质性意义，而且对投机性住房诉求会有较大影响，对改善类住房要求仅有10%的影响，所以在当下的市场背景下，不动产登记政策的执行对房地产稳定发展有重要意义。

二、不动产登记政策的目标及意义

不动产集中登记政策是不动产物权的确定与保护机制，能够保障各种不动产物权归属内容明确，保证不动产权利人的合法财产权，避免财产资金的损失。基于不动产统一登记，能够获取经过国家单位登记的证书，由此确定其物权状态，确保不动产的准确性，有助于保证不动产交易顺利进行。

通过各省市的不动产登记机构，实现对当地区域的土地房屋实际情况的调查，注意规范登记流程，记录房屋建设的历程，从而方便开展土地房清查工作的开展，能够更好的了解房屋信息，方便查询，还能有效防止国有资产流失。

未实施不动产登记，就不能交易、抵押与转让。所以，经过制定依靠公民个人身份编码的集中社会信用代码机制，确定产权人具备的不动产情况。

三、不动产登记机制对房地产市场的作用

（一）对交易税收税率制定提供依据

一份清晰明了的不动产登记簿，能详实地记录本区域内所有商品房、存量房及各种政策性房的基本数据、数量、价格及转移过程，这些数据为税费税率的制定提供了依据。合理的税收制度能调整市场供需关系，完善资源分配，科学安排收益，对房地产市场泡沫有一定防范作用，维护房地产市场的稳定持续发展，并为今后征缴房产税打好基础。

（二）不动产登记为房地产政策的制定提供基础

不动产登记为房地产政策如限购等的制定提供基础;为短期楼市调控带来基本的信息与支撑;中长期来说，针对大家广泛关注的房产税，其征缴需要把握公民、家庭于全国的房产拥有量，如此方可制定出良好的征税计划。

（三）有利于宏观调控市场

目前，房地产市场的变化主要受到供求关系、宏观调控方针以及金融调控制度的修改等各项因素的制约，不动产登记制度可能会在很大程度上干扰房地产市场预期，但其自身属于行政管理过程，短期来说对市场影响很小。因此，不动产登记政策有助于房地产市场稳定发展，有助于制定房地产调控的科学制度，保障交易安全。另外，不动产登记政策有助于充分突出政府职能，完善市场行为，制定。并且，不动产登记制度实施后，政府能更明确地掌握房地产市场的供求关系，加大房地产市场的调控力度，有利于宏观调控房地产市场。

（四）对房价的影响

不动产暂行条例的实施和不动产登记制度的实施，对房价没有直接的影响，房价最主要的还是受市场的供求关系和当地收入的影响。不动产暂行条例的实施和不动产登记制度的实施，是为房产税和遗产税的开征做准备的，而房产税和遗产税开征的预期，会在一定程度上刺激炒房者，让他们抛售手中闲置的房产，这样就有利于增加市场上的存量房的数量，有利于去库存。存量房增加以后，一定程度上会让房价呈现下行的趋势。从长期来看，它会稳步抑制房价过快增涨，使房地产市场健康可持续发展。

不动产登记政策的实行和开展的实质并非对房地产市场检查调整，在一定阶段内不动产登记并不会限制房地产市场的运行。不动产登记的实质在于协调每个部门，创建集中的信息管理系统，为各项工作的开展带来一定方便，简化操作流程。当前，二手房抵偿并没有在不动产登记范围以内，购房人员在这种情况下必定会有观望态度，对于不同的行为表现的实质目的而言，有些将购房视为重要投资方式的投资者是不会产生大规模的抛售行为。由此，在实践过程房地产登记政策的执行针对国家房地产市场造成的影响只是完善市场局势，保证其有序运营。

严格意义上分析，不动产登记政策的实施在短期内存在一定的显示，但是无论从宏观方面还是其它方面分析，均可以认识到不动产登记还是对二手房源造成影响，特别在当前城市的快速发展下，尤其是大中型城市中的二手房房源会给一手房产生影响。除此之外，从长期角度分析，不动产登记在一定程度上为房产税收奠定了基础，二手房产税的征税对房价的走勢造成影响，所以要明确的认识到，在调控力度不断加大下，调控会更加精准，不动产登记对房价而产生的影响会越来越明显。

四、规范不动产登记政策的对策

（一）各部门进行统一协调，及时更新，保证数据的准确性

实行不动产登记政策，既要提升房产管理方面的制度执行水平，也要和不动产登记包含的各部门进行统一协调，让登记的有关企业积极配合，及时更新，保证不动产登记数据的准确性。在执行不动产登记政策时，要明确登记范围、不动产产权、开发商数据、资料统计等，是一个诸多部门进行统一协作的操作流程。唯有通过各单位努力合作，才可以持续推进不动产登记政策的执行。