租购并举政策对南京市房价增速的影响效应分析

文/李楚娆

一、引言

住房商品化为房地产市场发展提供了动力，房屋被赋予了除居住功能外的其他包括资源、财富等在内的价值属性，这也是房价持续走高但住房自持率依然不减的重要原因之一。让住房回归居住功能的一个重要条件是拓宽住房供给支持体系，形成注重社会属性的房地产市场干预机制。因此，无论是基于市场规律还是公共政策，住房租赁市场都是我国房地产业发展与改革的重点领域。

随着我国城镇化的不断推进，城市群、城市带、都市圈和中心城市的发展预示了中国城镇化进程的高速起飞。从国家统计局发布的数据来看，2019年中国城镇人口为8.48亿人，同比增长2.05%。城镇人口的增长速度虽然放缓，但年增长率依旧维持在2%以上。高城镇化率除了意味着农村人口向城镇转移，还带来了城市人口向中心城市的聚集。

近几年，中国流动人口主要向一、二线城市聚集，并呈现出年龄小、租房需求量大、租赁周期长的特点。近五年间，我国流动人口数量有下降趋势，流动人口规模进入调整期，但整体规模依然庞大。国家人口计生委发布的《2017中国流动人口发展报告》显示，中国流动人口规模已达2.45亿，72%的流动人口通过租房满足居住需求。从历史数据来看，中国通过租房满足居住需求的人口数量规模保持着2%-5%的增长速度，预计未来两到三年间，租房群体规模将超过2亿人。

在庞大的租房需求推动下，住房租赁市场规模迅速扩张。2017年我国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元，租房人口1.74亿人，占全部人口的12.5%，预计到2025年，租金总量将超过3万亿元，租赁人口增至2.52亿人，到2030年，租金总量将达到4.6万亿，有接近3亿人通过租房实现“住有所居”。

面对庞大的租赁需求和住房租赁市场的快速发展，2015年开始，国家大力培育住房租赁市场，颁布了一系列指导意见并于2017年确定了包括南京在内的12个试点租购并举政策的城市。同年，南京市公布了《市政府办公厅关于印发南京市住房租赁试点工作方案的通知》。南京市租购并举政策包括搭建政府住房租赁交易服务平台、多渠道增加租赁住房供应、加大税收支持力度等一系列支持住房租赁市场发展的政策。

南京作为长三角地区吸纳流动人口的特大城市，租购并举政策将推动南京住房租赁市场进一步完善，同时嵌套进城市发展的长期规划中，对稳定房地产市场、汇聚人才有着重要影响。研究租购并举政策对南京房价增速的影响效应，有助于从整体上把握发展住房租赁市场对当地房地产市场及人民生活的重要意义。

二、相关文献评述

（一）国外文献评述

发达国家的住房租赁市场发展成熟，相关研究也取得了丰富的成果。在住房租赁市场的相关政策影响研究中，有学者（Willison，2017）通过案例研究，分析了美国在住房治理政策方面面临的挑战，评估了住房治理机制效率，认为虽然住房治理在过去的一个世纪里取得了很大进展，但政治权力下放增加了许多地区政策实施者与政策之间的冲突，给提升问责制透明度和政府能力带来了挑战，而问责制透明度的降低也增加了损害公众利益的风险，同时降低了政府的廉洁性。也有学者（Sau，2002）运用约翰森协整方法类比分析了新加坡1975-1995年间住房租赁市场的相关数据，研究发现，虽然需求和供给基本面是长期均衡房价的重要决定因素，但公共住房市场的政策变化和国有土地的供给会对短期动态均衡产生重大影响，市场房价调整缓慢，造成的冲击会产生长期均衡的失衡效应。所以在设计和实施有关土地和住房的政策时，必须明确国家控制的公共住房部门与市场驱动的私人住房市场的关系。还有专家（Andersen et al.,2013）通过比较住房政策对四个北欧国家（丹麦、芬兰、挪威和瑞典）的移民住房产生的影响，发现租赁住房短缺迫使移民进入过度拥挤的自有住房市场，租金和价格的调控也造成了过剩的需求和购房者之间更激烈的竞争，特别是挤出了移民获得私人租房的机会，而改善移民住房选择的住房政策是对公共住房供给的严峻考验。如果住房政策能够改善移民住房，就能增加移民对住房租赁的需求，从而对住房租赁市场产生较大影响。

（二）国内文献评述

国内住房租赁市场起步较晚，但发展迅速，相关领域的研究成果较为丰富。与房价有关的研究大致可分为两类：第一类，研究影响住房租赁价格的因素；第二类，研究住房租赁市场相关政策对房价的影响。

现有国内关于影响住房租赁价格因素的研究中，宏观层面大多认为租赁价格由经济基本面决定，部分研究将其总结为外生性宏观经济因素，如居民收入、人口数量、消费结构等；微观层面的研究大多基于特征价格模型，通过房屋的建筑、邻里、区位特征，分析影响住房租赁价格的因素。

住房租赁市场相关政策研究中，有关租购并举政策对房价的影响效应分析从结论出发可分为两类：一类研究认为，租购并举政策会对房价上涨产生一定的抑制作用；另一类研究认为，租购并举政策在抑制房价的同时抬高了租金水平。

陈卓等人（2018）在研究住房市场结构对房价的影响时发现，住房租赁市场的发展对房价存在显著的抑制影响，在对区域异质性、房价收入比作分层讨论后发现，这种抑制效果在东部城市、房价收入比高的城市更明显。陈珈瀚等人（2020）通过构建房地产主体决策仿真模型，发现以租购同权为代表的公共服务政策能在一定程度上起到调控房价及投资行为的作用。刘绍涛等人（2020）以租购并举政策为切入点，研究发现政策整体上显著抑制了房价上涨，但推高了租金水平，进一步研究后发现，政策对新建住房、小面积住房价格的抑制作用比对二手房、大面积住房价格的抑制作用更明显。陈杰等人（2019）认为，在优质的公共服务非均衡的背景下，租购同权虽有助于快速增加租赁需求、壮大住房租赁市场规模，但也有可能刺激中高收入群体为获取稀缺公共资源而进行投机，加快稀缺公共资源在租金上的资本化效应，导致租金上涨。

从租购并举政策对房价影响效应的研究的方法来看，定量研究比较多，其中包括研究政策对单个试点城市房价的影响和对多个试点城市房价的整体影响。刘正才等人（2020）通过建立自回归分布滞后模型对广州实施租购同权政策对房价和租金变动的影响进行了评估。赵华平等人（2020）在使用广义精确匹配法的基础上进行双重差分估计，评估了租购同权政策对全部试点城市房价的影响效应。

（三）本文的研究价值

本文研究租购并举政策对南京市房价增速的影响效应。以往评估政策对房价的影响的研究，大多以住房价格作为最终观测的变量，但租购并举政策一方面会对房价产生抑制作用，另一方面刺激租赁需求又会带来租金的上涨，而租金价格也会影响房价，因此本文采用南京市房价增速作为观测变量。以往研究的多为单一政策，本文评估的租购并举政策包括一系列与住房租赁市场相关的政策，研究范围更广，使用合成控制法，构建南京市住房价格变化的反事实情况，科学客观地评估租购并举政策对房价增速的影响。

三、租购并举政策影响房价的机理分析

租购并举政策对房价的影响主要作用于人口聚集度、住房市场供求两方面，以此为中介，政策的影响效应最终反映在房价的变化上。

（一）人口聚集度对房价的影响

租购并举政策率先在部分经济较为发达的城市开展试点，表明该政策的实施需要一定的经济基础，而试点城市中一线城市和省会城市占据大部分，这些都是近年典型的人口流入地，也表明租购并举政策还需要大量的流动人口作为支撑。租购并举政策原则上降低了定居成本，使原本需要购房才能享受到的部分福利，例如子女教育、养老医疗等，在试点城市通过租房也可以落实到位，这就使得流动人口安居在城市成为可能，可吸引更多人口。

以克鲁格曼为代表的新经济地理学家认为，经济聚集和人口密度之间存在着正向反馈作用，经济聚集的过程是产业集聚和人口拥挤效应的结合。首先，在经济集聚的过程中，拥有区域优势的城市更容易吸引企业和劳动力靠拢，区域之间形成完整的产业链，随着产业结构的调整和城市的发展，城市对于技术和知识人员的需求变大，更多一、二产业就业人员向第三产业就业人员转变，同时，区域产业划分导致更多的高科技人才流向城市，造成人口聚集，而消费性服务业的集中吸引了更多的从业人员，扩大了住房需求，促进房价上涨。其次，产业升级实现了资源的最优配置，提升了地区劳动力的收入水平，收入水平的上升提高了居民消费水平，促使人们对住房产生更大的需求，继而促进房价上升。

从数量上看，人口数量和人口密度对房地产价格存在着正向的显著影响，人口规模和人口密度是从市场需求的角度来刺激房地产市场；从变化趋势看，城市总人口增多，会导致房地产市场进入一个稳中有升的状态。

（二）供求关系对房价的影响——基于四象限模型的分析

四象限模型以供求理论为基础，基于住房市场的投机属性和消费属性，在理论上将房地产市场分为物业市场和资产市场两个子市场。四象限模型的前提是：在房地产市场其他条件一定时，住宅资产价格由住宅资产市场的供给和需求共同决定，住宅租金价格由物业市场上的空间使用情况决定，由此可以分析住宅市场外生变量的变化对住宅市场的影响。这里的外生变量是指不会受到房地产市场的影响但却能影响房地产市场的因素，本文中即为租购并举政策。

在物业市场（第一、四象限）中，需求D取决于租金R，同时需求又是租金和经济状况的函数，在物业市场上，存量S的供给由资产市场（第二、三象限）给定。第二象限中，虚线为资本化率曲线，其斜率代表了资本化率i，也是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率，i为外生变量，是根据利率和资本市场上的各种资产价格确定的，当虚线顺时针变化时，资本化率水平在提高，租金和资本化率共同决定了资产价格P(P= R/i）。新开发建设量的重置成本随房地产开发活动C的增加而增加，因而在第三象限中的射线向左下方延伸，当超额利润不存在，即房地产市场处于均衡状态时，房地产新开发建设量C应保持在使得物业价格P等于房地产开发成本f(C)的水平上。第四象限中，新开发建设量被转化为房地产物业的长期存量，一定时期内的存量变化水平ΔS等于新开发建设量减去拆除存量房屋的损失，设折旧率为δ,那么ΔS = C－δ×S，而在房地产市场能出清的均衡条件下，折旧等于新竣工量，即ΔS为0，因而有S = C/δ。

图1 四象限模型

租购并举政策包括租购同权、完善租赁平台信息和租赁市场的监管、多渠道供给租赁住房等，这些政策从需求端和供给端同时影响住房租赁市场供需水平。从租购并举政策影响房价示意图中可看出，政策将影响自住需求和投资需求。影响自住需求主要是因为租购并举政策允许承租人及其家属在就业、就医、教育、社会保障等方面享受与购房人等的待遇，因此自住需求中部分低收入者从购房市场转移至租赁市场，从而扩大租赁需求，根据供求关系理论，同时考虑到房地产建设周期较长，在供给不变的情况下，租赁需求增加会提高租金。影响投资需求指的是，政策会在一定程度上抑制投机行为，例如降低对学区房的投资热度，进而降低市场购房需求水平，在供给不变的情况下，位于第一象限的需求曲线左移，需求的变动将影响房价，因此产生一个新的均衡价格。综上所述，租购并举政策可能带来租金价格上涨与住房价格下降两种影响。

图2 租购并举政策影响房价示意图

图3是租购并举政策带来租金上涨情况的四象限图。在政策利好影响下，位于第一象限的物业市场中租赁需求增加，需求曲线向右上方移动。由于房地产开发建设周期较长，物业存量水平暂时不变，为了维持市场的长期均衡，租金相应提高。理想的开发商为了追求利润扩大生产，增加了物业存量，房地产市场重新回到均衡水平，此时的房价、租金都高于之前的水平。图4是购房需求下降最终导致房价下降的四象限图。租购并举政策抑制投机行为，购房需求下降带来位于第二象限的房地产资产价格的下降，同理，新的均衡水平下的房价、租金较之前低。

图3 租金上涨

图4 房价下降

综上所述，由于租购并举政策对自住需求与投资需求都有影响，并且增加的租赁需求与减少的购房需求对房价的影响并不一致，也就不能确定租购并举政策对房价是否有统一的、同方向的影响，因此本文将研究重点放在政策对房价增速的影响上，更科学、客观地评估政策的影响效应。

四、租购并举政策影响房价的实证分析

(一)方法简介与在研究中的应用

合成控制法是一种数据驱动型的合成方法，不依靠先验的定性知识来选取与目标相似的控制对象，而是根据程序自动计算的相似度确定权重，用被赋权的控制组城市代表处理组城市的反事实情况，可以很好地避免由于样本选择偏误造成的内生性问题。

利用合成控制法研究政策影响起源于2003年的一篇论文（Abadie et al.,2003），这篇文章使用了合成控制法来测量西班牙巴斯克地区的恐怖活动对当地经济造成的影响；有学者（Abadie et al.,2010）在论文中从多方面强调该方法在研究中具备的优势。首先是在因子模型中克服了倍差法对共同时间趋势的要求，增强了研究的适用性；其次，通过“数据驱动”甄选合成权重，能够保证案例分析的客观性。在操作性上，建立了一套能够从大量潜在比较组中进行选择推断的方法。有学者（Abadie et al.,2014）在运用合成控制法研究1990年德国统一对德国经济的影响时，提出合成控制法为比较研究中控制组的选择提供了一种系统的方法，这种方法更适用于小样本的研究。

(二)样本选取与数据说明

本文利用全国35个大中城市2016-2017年共24期的月度数据作为研究样本，使用月度数据的原因是合成控制法要求政策发生前后留有相对较长的时间，政策发生前的数据用于对处理组城市进行合成，政策发生后的数据用来观察政策效应。截至2017年12月，租购并举试点城市有南京、广州、深圳、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆共12个，政策发生时间为2017年7月，即样本中的第19期。

表1 处理组与控制组

本文的结果变量为新建商品住宅销售价格指数（上月为100），用指数的变化反映房价的增速变化。合成控制法选取的控制变量需要反映城市特征，基于对以往文献的研究和数据的可得性，本文选取居民消费价格指数（上月100）、成交土地楼面价、新建商品住宅销售均价、城镇居民可支配收入（自年初累计值）作为控制变量，其中成交土地楼面价、新建商品住宅销售均价采用对数形式。

表2 变量说明

(三)实证分析

表3 合成南京的控制组城市权重

在对南京进行合成的25个城市中，除上海、太原、长沙、宁波外，其余城市权重均为0，权重为0说明该城市特征与南京相差较大，被赋权的城市可以用来表示南京未出台租购并举政策下的房价水平。

表4为处理组城市南京（Treated）与合成南京城市（Synthetic）的各变量取值。南京与合成南京在居民消费价格指数、成交土地楼面价、城镇居民可支配收入以及第5、10、15期的新建商品住宅销售价格指数上差距很小，说明合成南京的4个城市很好地复刻了南京的城市经济特征，可以用来表示南京房价的反事实水平。

表4 南京与合成南京的各变量取值

从图5可以看出，在政策实施前，南京与和合成南京房价指数几乎重合，再次证实合成南京可以很好地复制南京的经济特征；政策发生后，南京与和合成南京的房价指数虽然很接近，但南京的房价指数在合成南京的下方，说明如果未实施租购并举政策，南京房价增速将高于实施政策的南京房价增速，表明租购并举政策会放缓南京市的房价增长，并有较小的降低房价水平的作用，具体表现为南京在实施政策后出现了房价指数低于100的情况，而未实施政策的合成南京房价指数高于100。图6是租购并举政策的处理效应，可以看出，政策实施将会使南京市房价增速放缓，但作用并不是非常明显。

图5中第10期出现房价增速由3.5%下降至0.5%的情况，此后增速一直较为平稳。2016年5月，国家明确表示将推行租购并举政策，发展住房租赁市场，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。房地产市场受政策影响，代表性大中城市新建商品住宅销售价格出现增速放缓的情况，此后关于发展住房租赁市场的政策不断，致使房价整体较为平稳。2017年7月，南京正式试点租购并举政策，房价增速放缓，总体看来，南京房价在政策实施后增速小于1%，个别月份出现负增长情况。

由于租购并举政策一方面扩大租赁需求直接带来租金上涨进而影响房价，另一方面抑制投机行为带来住房价格下降，两种作用叠加影响下，很难判断政策究竟能否对房价有统一的、同方向的影响。从以上合成分析的结果来看，2017年7月以后，受租购并举政策影响的南京市房价增速整体放缓，个别月份出现负增长情况，房价整体稳定。这表明租购并举政策可以起到稳定房价、控制房价过快上涨的作用。

（四）稳健性检验

有学者（Abadie，2010）提到，合成控制法更适用于处理组样本数量不多的情况，因此其稳健性检验不适合使用大样本理论进行统计推断。为此，他提出使用 “安慰剂检验”，这种方法适用于任何样本容量。安慰剂检验借用了安慰剂的思想，具体到租购并举政策对房价增速的影响上，即分析使用合成控制法所估计的政策效应是否完全由偶然因素驱动，也就是如果从控制组城市中随机抽取一个城市进行合成控制估计，能否得到类似的效应。安慰剂检验要求依次将控制组中的每个城市作为假想的处理城市（假设也在同样的时间段实施了租购并举政策），而将真正实施政策的城市视为控制组对待，然后使用合成控制法估计其“政策效应”。通过这一系列的安慰剂检验，即可得到“政策效应”的分布，并将处理城市的政策效应与之对比。若出现大量假想处理城市的“政策效应”与真正实施了政策的城市一致的情况，则说明合成控制法估计的结果有误。

图7 安慰剂检验

从图中可以看出，代表南京的实线处在最下端的位置，没有别的城市位于南京下方，也就是说，在没有政策影响的情况下，得到实线的概率只有1/26=3.85%，说明南京在2017年7月以后房价增速放缓并不是由偶然因素引起的，而是受租购并举政策的影响，因此可以在5%的显著性水平下拒绝“房价增速放缓是偶然因素引发”的原假设。

五、结论与建议

（一）研究结论

本文使用合成控制法，以全国35个大中城市2016-2017年新建商品住宅销售价格指数的月度数据为研究样本，在去除不符合条件的控制组城市后，研究了租购并举政策对南京市房价增速的影响，得出结论：租购并举政策实施后的5个月，南京市新建商品住宅销售价格增速整体放缓约0.5%，住房市场价格较未实施政策时更加平稳；若未出台租购并举政策，南京市房价增速将保持在1%左右。

租购并举政策变相地降低了定居门槛，将一部分原本有购买住房需求的人群引入了租赁市场，短期内带来租赁需求的显著上升，预期将会带来租赁住房价格的明显上涨，若实施政策的城市没有做好相应的准备，便会导致租赁住房市场的波动，进而影响城市房价。租购并举政策同时减少了城市旺盛的购房需求，一部分原因是租购并举政策转移了部分购房人口，而更大的原因则是人们对城市未来居住方式发生变化所产生的高度预期。

（二）政策建议

1.开拓租赁住房供给渠道，平衡住房租赁市场供需。租购并举政策将部分刚性购房需求转移至租赁市场，这就需要市场提供相应的住房，满足这部分人的居住需求。多渠道供给租赁住房，首先可以从土地出发，探索利用集体建设用地建设租赁住房的新途径。其次是规范房地产金融市场，引导房地产商业贷款合理增长。最后是重视保障性租赁租房建设，完善长租房建设。

2.发挥市场在资源配置中的决定性作用，完善相关法律法规，加强监管。国家大力发展住房租赁市场后，长租公寓市场一度行情火爆，但由于企业行为不规范、政府监管不到位、相关法律法规不完善等问题，出现了大量企业倒闭、租户无家可归的现象。可见，市场在配置资源的过程中离不开相应的监管。完善租购并举政策需要规范市场秩序，市场主体的行为还需要“有法可依”，做到“有法必依”，在完备的法律条件下，住房租赁市场才有机会健康发展，租购并举政策才不会仅仅是口号。

3.落实租购同权政策，切实保障租房者利益。试点城市推行租购并举、租购同权政策，最终目的是逐步使租房者与购房者在公共服务上享受同等权利，包括户籍、教育、医疗、社会保障等。值得注意的是，购房得到的是产权，租赁得到的是使用权，二者对应的权益本身就有所不同，如果实现公共服务权利均等，将会极大促进租赁市场的发展，如何落实租购并举政策就成为重中之重。

在这一问题上，有试点城市通过“租房即可落户”的政策保障承租人权利，这不仅能够吸引人才，也可成为实现租购同权的重要一步。