加强房地产测绘成果和质量检查工作的几点建议

李国华

摘  要：对建筑的测绘成果进行质量检查是房地产工作环节组成的重要部分。测绘是房地产项目的基础和前提，质量检查是测绘工作的保障，房地产行业的持续稳定发展离不开测绘工作和质量检查工作的结合，双管齐下，才能确保工作的有效开展。本文将根据测绘工作的目的和特点，提出改善测绘工作和质量检查工作的几点建议。

关键词：房地产;测绘成果;质量检查

一、引言

随着全民经济建设的浪潮，住房和民生问题越来越被政府所重视，房屋面积作为结算房屋价格的重要依据，关系到各方的利益。群众在看房购房的时候比较关心的问题之一就是建筑的面积大小，房地产纠纷中常常引起广泛争议的也是建筑的面积问题，而建筑的面积就是依靠测绘工作来确定的。因此，加强房地产测绘成果和质量检查工作是房地产信息真实性与可靠性的重要保障。

二、房地产测绘工作概述

（一）房地产测绘的目的

房地产行业中所进行的测绘工作一般是为了形成房地产平面附图，作为日后开展项目开发工作的基础资料。房地产平面附图除了可以用来申请房产产权和入档房籍管理，还能用来征收税费，甚至为城镇规划建设提供一手资料。房地产的测绘应当以国家规定的测量规范为依据，结合各省市的实际情况，查询相关的法律法规，在实地工作中进行精确地测量和严谨的绘制。

（二）房地产测绘的特点

房地产的测绘工作是房地产项目开发起始阶段的必要一环，做好房屋的测绘工作是保证项目顺利进行的前提和必要条件，对房地产行业的健康稳定发展具有重要的意义。测绘工作一般是在较为开阔的地段展开，测绘图的比例一般比较大，用于清晰的标注一些必要的房地产要素：比如房屋的建造位置、房屋的质量要求、房屋的权属问题等等。一份专业的测绘图必须要做到信息准确、内容详实，图上需要标注的内容是非常多的。而且测绘图对这些信息的准确度要求也极高，即使是再小的误差，也会导致实际工程中几十米甚至几百米的差距，会给整个项目带来难以估算的严重，小到经济损失，大到法律纠纷。这决定了测绘工作的复杂性，它既是一个项目的基础部分，也是影响项目成败的关键部分。

（三）房地产平面附图的成图过程

无论是房屋的新建或改建，出售或上市，只要涉及到房屋的交易和产权变更，就需要业主到有关房屋管理的测绘部门提交申请，委托专业人士来进行测绘，最终形成新的房地产平面附图。其测绘过程和成图过程都有一套非常严格的标准和流程（如图1.1），测绘部门在接收案件之后，需要先做一些计划和准备工作，之后进入外业测量阶段，测量结束后转入内业的数据整理和计算，然后将测绘的初步成果送往审查部门。审查分为初审和复审，检查合格之后，房地产平面附图的出图才算完成。测绘后的房地产平面附图可以拿到房屋产权部门进行登记或交易[1]。

测绘单位在接收测绘案件时，务必确保申报材料的完整性和准确性，目的是为了全面了解测绘对象的具体情况，申请人尽可能将需要测绘的房产要素一一列清。测绘人员想要确保测绘的成果和质量，就必须落实最基础的资料调研工作，为后续的工作开展提供基础支撑。对于申报材料中的数据、文件、资质等，必须确保其真实性和准确性，做到重要文件有签名、相关单位有公章，确保重要信息来源性和可查性。

（四）完善测绘过程工作

建筑测绘工作是工程质量的保障措施，只有不断完善测绘过程中的工作细节，才能够保证房地产工程的安全和质量。完善测绘过程工作可以通过以下四种方式来实现：坚持开例会，做工作报告。房地产测绘领导小组可以定期召开例会，要求测绘人员汇报测绘进度，全面了解测绘情况;同时还需要认真听取第三方人员的检查结果，做好测绘工作总结，对于测绘人员提出的作业难题予以协调解决，尽量保证测绘作业小组的整体性和协调性。严格落实三查兩审制度。三查两审制度是房地产测绘中应用最为广泛的测绘质量控制制度，其利用第三方人员来检查和协助测绘工作，能够进一步保证测绘的质量。提高备案的通过率，测绘成果报告应尽量一次性通过。检查人员应做好备案工作，将测绘数据实时上传至网络中，并给予测绘人员适当的压力，提高他们的测绘水平。建立信息共享平台。工作人员应将测绘小组的作业信息实时上传到平台上，利用先进的数字化技术，对测绘结果进行检验与校对，严格控制测绘数据的误差范围。工作人员通过以上四种方式，能够有效提高测绘工作的质量，确保测绘结果的准确性，减少重复测绘的概率。因此，加强测绘过程控制，既能够提高测绘效率，又能够保证房地产工程的质量。

三、房地产测绘成果质量检查

质量检查工作是产地产测绘工作中的重要环节，其主要内容就是对前期测绘工作成果进行检查和校准。如果房地产附图的测绘工作不严谨，出了错误，而检查过程中又没有发现，就会给业主、开发商和产权单位造成较大的经济损失和精神损失，情节严重的话还会产生法律纠纷。

（一）质量检查的工作内容

根据测绘部门所针对的房屋类型和案件性质的不同，质量检查工作的侧重点也有所差异，需要进行测绘的房屋归纳总结起来主要有以下几种类型：单一私有住房（包括单独门牌的公房）、大院式公房、商品房等[2]。

（1）私有住房在测绘过程中要尤其注重边墙的划分。很多边墙都涉及到住房与住房之间的公共墙的问题，无法简单划定，需要将实际测量的尺寸与旧地籍图上的尺寸进行比对分析，并结合业主呈递的资料，推断出正确的墙界。一旦划分不清或与之前的划定差距较大，容易引起多方业主之间的利益纠纷。除此之外，对于房屋建筑的主体结构、建筑层数等一定要在测绘图中标记清楚。有阁楼的则对其高度进行准确测量，符合国家标准规定高度的阁楼面积计入建筑面积。

（2）大院式公房在测绘过程中要尤其注重整个大院的用地面积，也就是房屋四周得边长。在测量时要确保数据的精准度，并根据公式计算出建筑基底面积、建筑总面积，将误差控制在国家标准规定的范围内。大院式公房的测绘对于房屋之间的相对位置的要求就比较低。在测绘成图中要根据地号的图集管理要求编制，弄清楚公房所在地号的栋号，而门牌的栋号则是由业权单位提供的。

（3）商品房在测绘过程中要尤其注重单元套内面积和共用面积的测绘。为了保证测绘的准确性，可以参考开发商所提供的报建图或竣工图上标注的尺寸，将实地测绘数据与图示尺寸进行校核，如果两者之间相差太大，务必分析清楚其中的原因，反复核对之后，确定下来的最终数据才不容易出错。对于共用面积的计算，则务必查询国家最新的标准计算公式，根据功能分摊原则划分。

（二）房地产测绘成果质量检查的技术方法

房地产的测绘工作离不开先进的技术设备的支撑，PTK技术和GPS建筑测量技术是当前在房地产测绘工作中应用比较广泛的两种手段。像是PTK技术，它可以测定一块土地的权属届点以及房地产平面图，而且能够实时的检测有关界点的位置，PTK技术的优势在于准确度高。

外业数据测量是房地产测绘工作中最重要的环节，要求测量技术人员长时间在现场工作，熟练掌握测量设备的使用和维护，时刻保持认真严谨的工作态度。技术人员在外业测绘的现场工作时，需要遵循一条的基本原则，即现场所测量出来的尺寸数据能够在没有其他参考图纸的情况下也能保证房屋施工的安全性。在测绘过程中要确保数据测量全面细致、数据记录清晰整洁，不可随意改动数据单位。

（三）落实各级检查

在整个检查过程中，检查人员应当严格遵守相关行业规定与国家标准，确保检查工作合理合法，具有法律效应。检查工作分为两级：先进行一级检查，然后在一级检查的基础上落实二级检查[3]。

一级检查主要是针对测绘过程中的各项工作细节。在一级检查中，检查人员要实行自检互检制度，并且在自检互检完成后，由专职的检查人员再次进行检查。自检互检作为保障测绘工作质量的一项有效手段，应当贯穿于整个测绘过程中，在测绘各阶段全面实施。每一位测绘人员都应该养成良好的自检互检的工作习惯，能有效预防和避免测绘工作中出现的问题。为了确保自检互检工作的有效落实，测绘人员应在完成每一项测绘工作之后，填写自检互检表。在自检互检一部分测绘问题之后，专职检查人员应当根据行业标准，严格地、全面地核查测绘工作，为二级检查奠定基础。

二级检查是检查工作的重点，在确保一级检查结果完全达标之后，再编制测绘报告。在二级检查中，检查人员需要对测绘工作进行全面验收，检查测绘资料必是否符合规范、规程的要求，审核测绘资料是否完整、准确。检查合格后，检查人员才能上报主管单位审核汇总。二级检查的主要内容包括收集资料、内业检查以及外业检查。

内业检查是指数据复核工作，测绘的成果和质量需要通过内业检查来确认。检查人员应当检查所有的原始资料，并对检查出来的问题进行总结和分析，积极采取相应的处理措施。检查工作中的总结和分析是必不可少的，能够提炼出许多测绘经验和处理技巧。检查人员在进行外业检查时，需要反复测量有疑问的部分;为了确保测绘结果质量，至少需要测量两次取房产建筑的边长量距时，误差应当保持在0.01m之内，在多次测量之后，计算出最合理的参数。通常来说，在测量一级建筑物的边长时，误差必须小于±（0.014+0.0004D）。外业检查是对测绘工作的再一次检查，为了获得最好的测绘效果，检查人员应详细地检查外业检查中出现的各种问题。检查人员应当在测绘成果报告显示满足使用要求之后，出具质量检查报告，并且将检查数据存档，建立检查数据库，方便后续的产权移交。

四、加强房地产测绘成果和质量检查工作的建议

在实际测绘工作过程中，可以通过以下几个措施提高测绘成果的质量检查的效率：

（一）检查测绘成果时详细阅读每件受理案中的申请测绘报告，首先明确进行测绘对象的房屋属于买卖、继承、灭失、赠与、改建、新建中的哪种类型。在检查资料时，无论是测量数据、技术文件，还是资质文件，都必须保证真实性和准确性。资料中的审批文件、规划许可证、用地许可证、法人证明、各项平面图以及结构图等资料都必须真实有效。为了确保资料的可信度，部分重要文件必须有责任者签名，并加盖单位公章，权责分明。

（二）在检查测绘成果的质量时，首先检查用地范围线、房屋权属界线是否一致，可以将现在的图幅、地号与旧证上的相比对，进行校核。在与旧证作对比的过程中，要格外注意的是两者之间的建筑結构、建筑层数、建筑面积是否一致，不同的地方又是因为什么原因导致的，有新建、加建的建筑的要格外注意这一点。当没有旧证时，可以查阅旧地籍图，核准新测绘的尺寸与原地籍尺寸是否相符、墙界是否判断正确等，不能忽视检查中出现的任何一点小问题。

（三）对新建房屋，首先要根据用地资料、报建四至图，检查经办人是否将房屋与数字化地籍图正确对应上了，地号是否正确，如果是增编的房屋则一定要让地号管理员统一增编，要确保工作的每个环节都准确无误。其次根据报建图纸或竣工图检查测绘的数据有没有出错。

（四）在每次测绘工作的整个流程结束前，都要对测绘报告进行校对，主要内容有：测绘图的体例（比例尺、字体、字号）是否正确、统一;所有的建筑细部尺寸是否按《国标》标注清楚，有无漏项、错项;对建筑面积等需要公式计算的数据进行统一核算，确认无误;校对审核意见表，检查报告是否清晰、简洁，有无错别字等。

（五）不断引进先进的技术与设备。由于测绘成果和质量检查工作需要检查人员对大量的房产数据进行分析和校对，因此检查人员需要先进技术的帮助。为了提高测绘检查工作的效率，检查人员应当在开展检查工作的过程中，积极应用先进的信息收集和数据分析处理技术。测绘过程中获取的各项信息都能够通过信息技术来实现集中管理和实时共享，做到测绘数据的双线并行。工作人员还可以利用信息技术来构建数据中心，完善数据保存工作，利用区块链技术，积极搭建测绘检查平台，保证测绘数据的时效性、真实性与安全性。在大数据的帮助下，测绘检查不再需要人工来核对数据，而是利用模型与算法对房产信息进行快速计算与校对，测绘成果和质量检查工作的效率大大提高，测绘成果和质量检查工作的准确度也会大幅提高。

总结：测绘工作的准确性是房地产工程质量的重要保障。但实现这一目标的前提是测绘成果中的数据必须准确，这就要求我们业内专业人士不断提高自身素质能力，加强自身业务锻炼，最终保证房地产测绘成果的质量，确保房地产测绘数据的准确性。如何提高测绘设备精确性、科学性，加快测绘工作的效率，是日后值得探讨的一个重要问题。

参考文献：

[1]房地产测绘成果质量检查的实践[J].刘武.测绘通报，2004（04）：62-63.

[2]房地产测绘成果质量检查实践[J].张兴典.河南科技，2012（10）：18.

[3]加强房地产测绘成果和质量检查工作的几点建议[J].徐莹菲.房地产世界，2021（22）：125-127.