基于结构方程模型分析方法的精装修住宅质量风险研究

耿宇博

摘  要：近些年，我国房地产行业发展迅猛，购房需求从刚需向改善型过度，人们对住房品质的要求越来越高。本文借鉴已有研究成果中的风险评价方法与构建项目风险评价体系的理论，通过对房屋维修数据分析、专家调查，以及建立精装修住宅质量风险的结构方程评价模型对各种质量风险进行量化和分析。将定性与定量方法相结合，探讨各风险因素之间的作用机理，揭示精装修住宅质量风险管控重点，为项目管理者提供决策参考。

关键词：精装修住宅;结构方程模型 ;渗漏 ;空鼓开裂

根据某房地产公司近三年的维修数据进行分析，将精装修住宅质量问题分为如下四类：施工材料问题、渗漏问题、成品保护问题、空鼓开裂问题。将各个风险类型对应的风险因素进行识别，形成风险识别清单，将风险清单构建成结构方程模型，如图1所示。

本文采用调查问卷的形式，对识别的风险因素的影响程度进行1-5分打分。调查数据的信度和效度检验符合要求。通过SPSS25.0将调查问卷数据导入到AMOS23.0软件，采用最大似然法对模型进行参数估计，运行结果均满足要求。模型拟合结果如表4所示。

通过模型拟合结果可以看出，渗漏风险是精装修住宅质量风险中的最大风险，主要包括卫生间渗漏、屋面滲漏、外墙渗漏。空鼓开裂风险是精装修住宅质量风险中第二大风险，主要包括墙砖空鼓和墙面开裂。成品保护风险是精装修住宅质量风险的第三大风险，主要是因为工序穿插，造成成品被划伤和破坏。最后一个风险是施工材料本身的风险，由于批量精装修施工材料用量大，价格偏低，很多大品牌材料厂家都会特制工程款材料，或者施工单位偷换材料，造成精装房施工材料的质量偏低。针对以上问题建议做如下应对方案[3]。

（1）卫生间渗漏

卫生间渗漏是非常常见质量问题，主要是由于浴室长期有水浸泡，并且排水不畅通，防水层破坏造成的。

技术方面主要是选择合适的防水材料，地面可以选择聚氨酯或者JS高分子防水涂料，墙面选择水泥基类的刚性防水砂浆，这样有助于防止墙面瓷砖脱落。

管理方面要做好验收管理和工艺管理，每道工序施工前都要做好前置工序的验收和闭水试验，地漏的设置和排水坡度需重点关注，确保排水顺畅，不积水。

（2）屋顶渗漏

屋顶渗漏是指房屋顶层的棚面有水的痕迹，平屋顶的渗漏概率要大于坡屋顶。屋顶渗漏的原因较为复杂，有的渗漏是因为防水层破坏，也有的渗漏是因为卷材类防水层下窜水，还有的渗漏是因为屋面混凝土结构裂缝等。

技术方面要选择合适的防水材料，传统的防水材料主要有SBS改性沥青防水卷材、聚氨酯防水涂料、JS高分子防水涂料。防水卷材的缺点主要是无法避免防水层下面窜水，防水涂料的缺点主要是对基层要求较高，转角处容易渗漏。目前比较新型的防水做法是采用非固化沥青+SBS改性沥青防水卷材，这种做法弥补了防水涂料和防水卷材的不足，既能够避免防水层下窜水，又能愈合基层混凝土裂缝。

管理方面主要是做好验收管理，每道工序施工前都要做好前置工序的验收和闭水试验，选择合适的天气进行施工，排水的坡度要严格控制。

（3）外墙渗漏

外墙渗漏是指外墙面上出现潮湿痕迹，有墙面发霉和长毛等现象。外墙渗漏主要有两种，一种是窗口渗漏，是由于窗口处窗框与结构、保温之间的细部关系没有处理好造成的;另一种是外墙渗漏，是由于外墙上的螺栓孔洞封堵不严，同时保温层漏水造成的。

技术方面主要是做好防止外墙渗漏的相关工艺，如对拉螺栓孔洞的封堵、脚手眼的封堵等，全部采用微膨胀混凝土封堵密实，孔洞外侧使用防水涂料进行涂刷。

管理方面要加强质量验收，特别是外墙保温施工，在窗洞口四周200mm范围内要百分之百满粘贴，防止雨水进入保温系统。

（4）墙面开裂

墙面开裂是指卧室、客厅等乳胶漆墙面产生方向不一的裂缝，主要发生在窗台两次，混凝土墙与砌筑墙体相交处等部位。墙面开裂主要是由于结构不均匀沉降，不同材料之间温缩变形不一致，以及抹灰材料的选择不当造成的。

技术方面主要是选择合适的抹灰材料，确定有效的施工工艺。在不同部位交界处和施工洞口处要满挂抗裂钢丝网，砌体表面涂刷界面剂，抹灰材料可以选择石膏抹灰或者聚合物砂浆抹灰，代替传统的聚合物水泥砂浆抹灰。

管理方面主要是做好细节的验收工作，对抹灰材料的进场和使用，要严格按照规范规定进行验收，按照使用说明书要求进行使用。

（5）瓷砖脱落

瓷砖脱落问题主要发生在卫生间和厨房墙面部位，在瓷砖粘结层与墙面防水粘接处特别容易出现瓷砖脱落问题。瓷砖脱落的原因可分为技术原因和管理原因。技术方面主要指砌筑材料、抹灰材料、防水材料和粘接材料的选择和材料的配比;管理方面主要是砌筑、抹灰、防水、贴砖等各道工序的标准做法。

技术方面主要是选择合适的材料，砌筑材料应选择吸水率低的砌块，粘结材料选择强度高、温缩变形小的瓷砖胶，瓷砖选择吸附性强的瓷砖，避免选用玻化砖。

管理方面要严格按照材料的使用说明和施工工艺进行操作，瓷砖要用水浸泡，墙面要浇水湿润，瓷砖胶要按照说明书的配比和使用时间进行使用[4]。

（6）产品保护

成品保护不到位容易造成饰面划痕，是指家具面、墙面、地面等精装修成活面被划伤的情况，破坏后不好修复。入户门、窗、地砖、地板、家具、家电等均为交付前的最终效果，划痕很难处理。

技术方面要做好成品保护方案，对地砖、底板、门窗、卫浴、五金等所有部位设计专项的保护方案。

管理方面主要是落实好成品保护方案，跟踪好责任单位。

（7）施工材料质量问题

施工材料质量问题主要是要做好各个层级的验收工作，确保材料从厂家直接发货，到现场后做好材料的验收工作。同时按照规范要求对材料进行抽检，由有资质的第三方单位进行检测，确保材料的各方面性能和指标满足规范要求。

结论

精装房的质量风险主要体现在渗漏、空鼓开裂、成品保护不到位和精装修材料质量不达标等方面。房地产开发单位和施工单位一定要在精装房质量上下功夫，才能赢得客户的满意。只有控制好每一道工序，才能完成一个高质量的作品[5]。

参考文献

[1] 段永辉，张越，郭一斌，王翔.基于结构方程的EPC项目风险评价及策略建议[J].会计之友，2021（02）：104-110.

[2]武鹏.精装修住宅投诉热点问题解析[J].建筑科技，2021，5（04）：74-76.

[3]范庆昌.试论精装修住宅建筑优化设计[J].居舍，2020（27）：92-93+142.

[4]王峰，郭莎莎.浅析精装修住宅的发展趋势与质量管理[J].门窗，2019（15）：178.