《民法典》居住权实现路径的困境与突破

曹震旦

【摘  要】居住权起源于罗马，是指对他人所有的住房及其附属设施拥有的占有、使用的权利。2020年，居住权被正式写入《民法典》，其设立在一定程度上解决了当事人住宅需求的问题，具有稳定性与灵活性，并且通过合同或者遗嘱的方式设立，极大地保障了当事人双方之间的意愿，为当事人使用和居住房屋提供了新的形式。但居住权在实现路径上面临着一定的困境，为此能够实现有效突破具有十分积极的意义。

【关键词】民法典;居住权;实现路径困境;实现路径突破

引言

将居住权写入《民法典》，体现了国家对当今社会中普遍存在的养老问题以及住房问题的重视和关照，也在某种程度上对我国现今社会中对居住权制度的需求作出了简要阐明进和回应，其制定切实的解决了多种居住难题，体现的社会意义以及法治价值不容忽视，探索分析《民法典》居住权实现路径的困境与突破意义非凡。

1.《民法典》居住权的实践意义

（1）居住权弥补了现有制度缺陷，对社会公益住宅的需求实现了保障，为那些没有固定房产经济收入低下的人群解决了住房困境。

（2）房屋是夫妻之间的共同财产，一旦双方离婚就会被作为共同财产而分割。但这时候无房一方在短时间内找到新的住所是有一定的困难的，而居住权制度的设立，为其提供了良好的过渡，保护了无房一方的居住利益。

（3）目前很多老年人采取的都是“以房养老”的方式，但很多老人一旦將房子过后紧接着就会面临无家可归的窘境，还有一种情况就是同居老人当中，如果有房的一方去世那么另一方也会面对无家可归的窘境，所以居住权的设立，很好地保障了老人的住房权利。

2.《民法典》居住权实现路径的困境

2.1居住权设立条件的缺失

《民法典》中对居住权的设立主要方式有两种，一种是根据签订的合同另一种是通过遗嘱等法律行为，但这两种设定方式均是简单设定，并没有具体条件的明确，因此在很多特定的情况下实施起来是比较困难的，也就是说，居住权的设立把更多的权利赋予了双方当事人，但并没有考虑到实际的问题产生中，居住困难那一方的特殊权利保护，进一步来讲，居住权的实施是以登记设立为根本的，如果登记手续未完成，那么即便居住人拥有在他人房屋内居住多年的事实，但也难以得到相应的保护。

举个例子，比如说80岁的老张已经在单位分配的房子内居住多年，但由于未能引起其足够的重视却迟迟没有办理居住权的登记证明，老人一直独居且行动不便，在登记权的办理上也是拥有一定障碍的，且登记的过程中还会有一些费用的产生，这对于老人来讲也是一种困难，如今单位将要收回房子居住权，那么老人应该何去何从呢？所以这都是居住权设立条件的缺失，还需要进一步的完善和解决。

2.2居住权设立原则的缺失

《民法典》居住权的设计尽管为司法判案和执行提供了一定的依据，但相应的设立原则有所缺失，一旦房屋的居住权和所权产生冲突，始终缺乏一个统一的依据来进行判断和执行。尤其在房屋进行买卖交易的时候，对于卖家来讲，房屋的所有权肯定是优于居住权的，但对于买家来讲就是劣势了，因为即便交易成立，那么居住权人的利益也是存在的，所以这样的处理过程十分的复杂，也使得不少人钻了法律的空子。

例如说某些老赖由于恶意逃避债务所以很可能要对其房屋所有权进行处理，但一旦其实现对防区设立了居住权，就会对法律的执行手段造成阻挠，这个时候即便是法院对其房屋进行拍卖，也会存在权利的瑕疵，尤其是居住权的期限是无限期的，这对于债权人来讲是很大的弊端，将最终可能一无所获，即便是法院采取强制执行的政策，也很难实现。

再者，房屋的抵押登记问题也是一大弊端，《民法典》中的居住权并未明确对于抵押房屋以及租赁房屋的居住权的设置，一旦房屋存在着抵押权与居住权并存的情况，银行的房贷业务也将受到一定的冲击，比如说“以房养老”过程当中，很多老人会将房屋过户给子女，如果子女因为一些特殊情况将房屋抵押给银行，但后期却无力偿还贷款，那么居住权所体现的养老保障实施起来也是困难重重，所以相关的法律设置以及居住权设立原则还有待完善。

2.3居住人对房屋间接利益的使用缺失

大家都知道现如今房产存在的意义已经不仅仅是居住那样简单，还有很多附加价值的产生，事实证明，很多房产都会有间接的利益价值体现，其享用的社会资源也是一大卖点，其中最明显的体现就是学区房的设立，而对于居住权的使用者来说，所居住的房屋对应的学区入学名额分配就成为了一大难题，另一个体现就是户口的迁移，大家都知道很多城市买房就能落户，这对于长期定居的居住权人来说又是一个难题。

3.《民法典》居住权实现路径的突破

3.1明确居住权设立原则和条件

前面说到《民法典》的居住权一般通过合同或者遗嘱方式确立，其合同的确立充分表达了双方的意愿，但合同本身就具有一定的自治性，所以合同双方很容易产生一定的障碍，这对于其中弱势的一方来说未能实现平等的权利。所以一旦矛盾产生，可以适当地介入相应的公权力的保护，在出现了双方当事人约定不明或者协商未果的情绪时，可以适当介入公权力的保护，以真正实现对弱势群体的保护。尽管这种方式对房屋所有权人造成了一定的干预影响，但此种方式是根据双方当事人的基本情况设定的，符合“居住困难”的显现实需求，并不违反法律。当然，为从根本上解决问题，居住权的设定应充分尊重房屋所有权的权利，以设立意定居住权为根本，法定居住权为补充。

3.2实现居住权消灭条件的操作化

因为《民法典》居住权的设定漏洞，导致出现了很多居住权人滥用居住权的案例，其引发的矛盾冲突以及法律纠纷比比皆是，所以实现居住权消灭条件的操作化势在必行，在矛盾产生的时候应该适当的采取相应的法律程序予以救济，同时注重居住权人在居住房屋时的义务负担，以此来保护房屋所有权人的合法权益。总体来讲，就是以实现公平正义为基本价值导向，为居住人设定相应的约束条款，以避免其滥用居住权利，一旦居住权人滥用居住权，房屋所有权人可以提出合理请求并在必要时追求其违约责任，从而为房屋所有权的拥有者吃下“定心丸”，更好地实现《民法典》的社会辅助职能。

4.综述

综上所述，《民法典》居住权具有一定的实践意义，但其实现路径的困境与其设立条件和设立原则的缺失有很大关系，而解决的根本路径就是以其设立条件和设立原则为出发点，实现相应的补充和法律干预。相信在相关部门的共同努力下，《民法典》居住权的设立会更加完善。

参考文献

[1]金辰. 如何理解《民法典》中的“居住权”[N]. 学习时报，2020-09-23（002）.

[2]王芳.也论居住权制度的取舍[J].理论界，2012（06）：143-144.

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