不动产登记中房产测绘的应用探讨——以定远县农村集体土地“三权”确权登记为例

徐 鹏 （安徽省地质测绘技术院，安徽 合肥 230022）

0 引言

基于不动产登记，房产测绘主要包括平面测绘、调查房产信息以及测绘信息对比分析等，利用高科技手段，将房产的面积、使用情况等信息进行精准反映，可以为不动产登记提供真实可靠的数据资料，为国土使用统计工作提供有力保障，实现社会稳定发展，本文主要以定远乡的相关项目为例，分析房产测绘在不动产登记中的应用情况。

1 定远县农村集体土地“三权”确权登记项目概况

项目覆盖范围为朱湾镇、蒋集镇和吴圩镇，项目需处理的内容有调查农村集体土地所有权、测绘地籍、数据建库以及调查集体建设用地及农村宅基地权属。

项目目标为明确定远县农村土地的使用情况，构建完善的管理体系，支撑国土资源管理机构工作，实现一致性的数据、图件和实地，保证数据信息的准确性，实现“三权”的有效管理。定远县总面积3001.77km²，宽（南北向）为56km，长（东西向）为83km，地势北高南低，地貌类型以丘陵、平原和波状平原为主，相对高程在超过100m，设计测绘投入设备主要是中海达F60双频GPS接收机以及上海华测X9三频GPS接收机等，设计五名质量检查人员，依据《宗地代码编制规则（试行）》规定有序开展测绘工作，保证工程质量。

2 房产测绘在定远县农村集体土地“三权”确权登记中的应用

2.1 房产测绘设计

首先，调查单元为宗地，在所有权的调查上单位设定依据为村民小组，宅基地权属调查上以户为单位，在集体建设用地权属上的调查上主要以院落分布为基础，将连片的院落作为单位，结合房产测绘需要选用1980西安坐标系作为平面作左边，以3°分带，117°作为投影带的中央子午线。其次，由于房产测绘具有较大比例的特点，在地籍图比例尺的设计上，结合不同范围进行优化，如所有权地籍图的比例尺为1:2000，地籍图设计为0.5m×0.5m的正方形分幅展示效果。最后，在整体上的流程设计为主要为制定方案－培训人员－预处理数据－采集数据－检查质量－提交资料，细化流程如图1。

图1 房产测绘完整流程图

2.2 图根控制测绘

受项目本身的特殊性影响，实际应用房产测绘的过程中，施测对象主要就是农村居民点，考虑到测区的面积广、范围大，且居民点分布较为分散，在图根控制点的选择上主要利用GPS RTK技术，保证设计可以符合碎步测量需求，利用钢钉等方式固定点位，并将测绘仪器进行整平，按照技术要求进行对中。同时，规范编号方式，应用RTK测绘技术保证测绘效果。在应用RTK上，需要分析好卫星状态，如果在设备高度角15°上的卫星个数小于5则不能开展测绘工作，如果不低于5则可以使用，以6个或者6个以上的观测效果最好。此外，需结合测区环境，有针对性地设计流动站，避免流动站附近具有成片的水域或者地带过于隐蔽，并避免周围环境有高强度的电磁波，防止外界环境对观测效果的干扰，观测之前需要将设备进行初始化操作，获取固定解，如果经过一定时间固定解未能被有效获取，则可以将通信链路进行断开，重新初始化。

图2 图根控制点测绘

针对不能覆盖RTK信号的区域，可以应用导线测量法，要求一级图根测量点的平均导线边长为120m、附合导线长度为1200m、测回数（DJ2）为1、测回数（DJ6）为2、0.22m的坐标闭合差；二级测量点的平均导线边长为70m、附合导线长度为700m、测回数（DJ6）为1、0.22m的坐标闭合差。结合实际条件将水泥钉或者木桩作为导线点标志，保证测绘的全面性和完整性。

2.3 地形要素测绘

地形要素主要包括建筑层数、附属建筑、水系、公用设施等，在对其的测绘上可以选择全站仪，结合数字化的测图软件将测得信息绘制成图。在测绘居民点的信息处理上，需要将建筑特点进行真实反映，将墙基角外角作为基础，结合其建筑材质大体可以分为石、土、砖、木等，去除临时搭建的牲畜棚房，按户进行有序表示，超过5m的护墩都以围墙的标准进行绘制，并注意对封闭界址的篱笆、围墙、铁丝网的测绘，并做好特殊场所的测绘。例如，针对厕所等独立地物，如果其在权属宗地内则需要进行测绘，如果不在则结合其面积大小确定是否测绘，如果面积大于6m²则需要测绘，反之则不需要。

此外，在附属设施和交通等方面的测绘，需要做好公路等级代码的标注工作，并体现出其铺面材料的不同而进行不同标注，测出在测区中居民地中的电信线和电力线方向，测绘出较大池塘等水利方面的情况，并做好植被范围分布、类别特征方面的测绘工作。

图3 全站仪应用图

2.4 权属测绘调查

结合已有资料通过测绘，记录和认定地籍情况，基本步骤为：测绘工作底图－申请文件分析－地籍号预编制－通知指界－结合底图有序调查各宗地。在实际测绘过程中需要注意保证法律程序的完备性，保证宗地提交的申请资料的审核结果为合格，并保证填写表册和绘制图形的完整性，做到内容齐全、填写清楚。在宗地调查上，需要和村委会合作，由村民组长引导调查人员进行有序调查，将权利人的身份进行核实，明确本宗地和相邻宗地土地使用对象，理清宗地间共用的界线。做好准备工作之后，调查人员需要依托于实物位置绘制界址点，在工作底图上从上到下、自左向右的将界址点进行编号，并填写《地籍调查表》，填写过程需要保证实地的顺时针填写，避免有所遗落，填写之后，在双方指界人确认无误的前提下进行盖章签名，确认数据。以定远县在房屋方面的权属为例，需将房屋产权人的资料证明为依据，如准建证、产权书等，记录好产权人和产权信息，现场拍照留存相关证明，考虑到工作条件，也可以要求留存复印件，特别记录带有争议的房屋。

2.5 采集房产数据

基于房产测绘，在房产数据的采集上主要有产权人、层数、建筑结构、所在层数、房屋坐落、建成年份、权源、墙体归属、产别，在采集外业数据过程中需注意，分明房屋附属结构与主体结构，清楚自然层数和建筑结构，理清四至和用地的关系，并标注清楚归属以及墙体规格。同时，用虚线表示房屋围墙、外墙线以外部分以及分层线，并特别标记好北方向，保证测距仪具有准确的起点位置，读数和报数环境不会出现问题。

图4 分层分户示意图（比例尺1:280，单位m/平方m）

在绘制草图上需注意，工具选择卷尺和红外线测量仪，如果相关数据是通过实地测量得出的则可以在现场绘制记录草图，同样需要遵守规范要求，不能因为是草图而降低要求。针对通过RTK和全站仪测量得出的数据，在现场绘制草图的基础上，还需利用电子手簿记录，并及时传递数量数据，导入计算机系统中进行存储，维护测绘数据安全。同时，针对边长的测绘工作需要保证是在实地进行的，不能以工作人员的事后记忆进行更改，测绘完毕后，记录图纸上应带有记录人员、测绘人员和检查人员的三方签字。

3 结语

总而言之，从定远县农村集体土地“三权”确权登记项目对房产测绘的应用可以看出，房产测绘在不动产登记中起到的积极作用，可以为其提供可靠的基础资料，加快面积确定效率，辅助登记平台的建设，需要相关人员提升对房产测绘信息的利用率，实现高效的不动产信息管理。