万达的手起刀落

张凤玲

这是民营企业万达集团第一次将万达的旗舰公司引入国有资本

万达集团董事长王健林，不得不吃“回头草”。

近日，珠海国资委出资30亿元入股万达轻资产商管公司，同时，王健林宣布将万达商管旗下轻资产平台上市。

这是民营企业万达集团第一次将万达的旗舰公司引入国有资本。

现金流压力

时间拉回到2014年。

这一年的12月，万达商管在香港联交所共发行65254万股H股，每股发行价为48港元，占总股本的14.41%。

一年之后，也就是2015年8月，因为估值过低，万达商业H股股东和内资股东汇聚万达北京总部，商议万达商业回A股方案。

A股发行证券，被万达内部看成是超越全球商业巨头西蒙的关键一步，因为如果万达成功登陆A股，万达的上市平台将是A+H。

两年之后，2016年9月，王健林让万达商管在港股退市，彻底回A股，王健林回购14.41%的H股股票，回购价为每股52.8 港元。

2018年1月29日，腾讯、苏宁、京东、融创接盘万达14%的股权，其中，腾讯投资100亿元持股4.12%，苏宁和融创中国分别投资95亿元、各持股3.91%，京东投资50亿元持股2.06%。而入股条件是，万达成为纯粹的商业管理公司，在2021年上市。

来自万达的财报显示，2019年万达商管的净利润为250亿元，但其中有120亿元是因持有性物业资产增值产生的公允价值变动收益，如扣去这部分盈利，净租金利润为130亿元，没有达成对赌协议要求的业绩。

2020年因疫情影响，万达商管的业绩更是雪上加霜。

来自万达商业的财报显示，2017年至2020年上半年，万达商管营业收入分别为1355.67 亿元、1065.49 亿元、786.56 亿元和172.75 亿元，归属母公司股东净利润分别为 200.10亿元、294.94元、243.9亿元和 62.41 亿元;经营活动产生的现金流净额分别为255.84亿元、293亿元、168.05亿元和1.16亿元。

同时，万达的短期偿债压力仍然比较大。

根据债券信息显示，截至2020年9月30日，万达商管有息债务规模为1800.11 亿元，其中短期借款7.54 亿元、一年内到期的长期借款85.01亿元、长期借款925.2亿元、应付债券289.63亿元、一年内到期的应付债券466.79亿元、其他非流动负债25.73亿元以及一年内到期的其他非流动负债0.13亿元。

首次接受国资入股

2021年3月24日，万达集团宣布撤销大连万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商管”）在A股的上市申请。

3月29日下午，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司，同时，王健林宣布将万达商管旗下轻资产平台上市。

从2014年到2021年，万达经历了2014年港股上市、2015年申请A股上市、2016年从港股退市、2018年引进战投回A股、2021年撤回A股，从上市角度，万达似乎又回到起点，但从公司角度，2021年的万达已经不再是2014年的万达。

而这要源于2015年。

那时，王健林在一次演讲中首次提到“万达到了要靠品牌赚钱的时候”。

之后，万达的“轻资产”战略正式启动。

加上此后遭遇A股IPO难获进展的现状，让王健林决定快刀斩乱麻，加快割舍地产业务。于是，他把万达商管剩余的房地产项目全部清空，并转给了万达地产，宣称“不再产生物业开发及销售收入”。

2017至2019年，万达商管一直在消化着旗下的地产项目，其物业销售收入分别为1011.41亿、686.33亿、382.18亿，规模在大幅度减少。

在股权架构方面，万达也发生变化，从中资控股渐变为外资控股企业，由深圳迪迅实业有限公司和富泰（香港）投资有限公司分别持股98.7%和1.3%。

万达广场的“开发模式”，也发生变化。

现在由独立第三方作为合作方，负责获取土地并承担拿地和建设的全部投资，拥有项目资产所有权，而万达商管则只负责项目的建筑规划設计、建设管理、商业规划及招商、运营管理。

此后，万达商管会授权合作方使用“万达广场”品牌，双方再按照项目开业后的经营净收益分成。从回A到撤回A，王健林，手起刀落，干脆利落，分离万达轻资产和重资产，王健林似乎找到了一条股票高估值的道路。