新经济形势下房地产全过程成本管理对策探析

【摘要】近年来，我国的房地产行业有了很大进展，其成本管理工作也越来越受到重视。成本管理作为房地产企业发展中的核心内容，其管理质量直接关系到市场竞争力的提升及企业的长远发展。通过在房地产企业中融入成本管理，有效地解决了房地产中的浪费现象，促进了房地产企业工程质量及经济效益的提升。当前已经进入21世纪，在全新的经济形势下，房地产行业不断向完善化及整体化方向发展，行业内面临较大的竞争力，对房地产实施全过程成本管理具有必要性。

【关键词】房地产企业;成本管理;对策

新时期下，随着我国经济的发展和社会的进步，房地产行业作为我国国民经济的支柱型行业，其发展水平也越来越高。但是，与此同时，房地产企业之间的市场竞争也逐渐激烈，这就需要房地产企业加强对成本管理工作的重视，结合当前的管理现状，研究相应的成本管理措施，以此促进企业的稳定运行。

1、房地产企业成本管理的意义分析

近年来，在“房住不炒-三道红线”的大基调下国家对房地产依旧严格调控，地产行业的竞争力度更加激烈。地产公司想要生存，就需要转变开发模式，在研究客户需求、精准定位的前提下，以战略的眼光来运作项目，进行精细管理。在项目运作中，严格控制每一个环节中的成本，千方百计降低开发费用，增加经营利润。良好的成本控制不仅会增加公司利润，也会有助于加强内部各作业活动的管理，以规范职工的作业行为。

2、新形势下房地产成本管理存在的问题

2.1成本核算对象设定无依据

在房地产企业成本管理中成本核算作为一项重要工作内容，对提升项目运行及开发效果具有积极的推动作用。项目开发前，应严格按照相关的规则，明确成本核算对象，并对成本项目做好全面及科学的分析，以此来提升成本控制效果及质量。但是房地产企业在进行成本核算时，由于目标不明确，核算目标及核算对象的确定过于随意，进而引发成本失控现象的产生，对成本管理进程造成了极大的影响。

2.2成本管理意识淡薄，重视程度不足

成本管理，是指企业在营运过程中实施成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活动的总称。而房地产企业成本管理更是贯穿于企业的各个阶段，从土地的取得，项目的设计，工程的招标、采购、施工，以致后来项目完工后的销售，成本核算等。对于成本管理通常来讲分为三个步骤，即按照事前、事中、事后管理的程序进行。但某些房地产企业在成本核算中，往往只重视对项目成本进行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。认为成本管理只存在于某一阶段，只属于某一部分人员的责任，而没有把成本的控制贯穿于整个过程，缺乏全员参与，导致在某些环节出现了资源的浪费，造成了整体成本的上升，对企业的经济效益产生了一定的影响。在这样的大背景下，越来越多的企业意识到成本管理是维持其生存的根本途径之一，成本管理的重要性不言而喻。企业的成本管理必须从原先的仅从事后找原因转变为重事前和事中的分析与管理，从而使企业由成本的经验性控制向成本的规划性控制转变，以提高企业竞争优势。

2.3房地产成本的管理模式有待优化

现阶段，我国部分房地产企业在进行成本管理工作时，仍然习惯采用传统的成本管理模式，虽然也有一定的可取之处，可达到一定的工作效果。但是，随着我国市场经济的发展完善，房地产企业传统的成本管理工作在一定程度上不能满足新经济形势的要求，还需要进行改进和完善。另外，我国房地产企业传统的成本管理工作模式在实际操作的过程中，更加重视房地产项目的开发，成本管理工作的侧重点存在偏差，进而难以达到预期的成本管理工作效果。这些都需要引起房地产企业的重视。

3、新形势下房地产全过程成本管理对策

3.1精细化设计成本核算科目

为了减少房地产企业成本核算的随意性，应规范成本核算科目，与一些优秀企业的成本核算科目进行对比，对工程成本核算对象进行合理划分，明确跨期工程及跨期合同的分摊原则，应考虑不同类型项目之间存在的差别，并做好详细分开核算工作，严格遵循因果关系原则、公平合理原则及收益程度原则，全方位了解成本分摊过程中存在的问题，结合项目之间存在的差异化，合理制定分摊方案，在企业会计处理方法中对这些成功经验进行应用。

3.2实行财务人员牵头，全员参与的管理理念

为提高房地产企业的成本控制意识，在企业中不仅要提升员工的整体素质，实行全员、全方位、全过程的成本管理理念，制定考核制度并予以实施，实现责任到人、控制到位、考核严格、目标落实的最终目标。随着同行业竞争的加剧和产业结构的变化和房地产业成本信息要求的增加，财务人员必须花费更多的精力和时间寻求合适的成本计算方法，从而计算出房地产业在各个阶段的实际成本，为管理者制定决策提供必要的信息。企业财务人员要在企业成本管理中发挥应有的作用。如何体现财务工作管理的价值，是每位财务工作者应当深思的问题。财务人员应创新现代财务理念，利用信息化成本控制技术等手段，充分发挥财务工作在房地产开发项目中的监督、反馈等职能，更好地做好企业的成本控制工作。

3.3采用科学的成本管理和控制方式

房地产成本管理方式主要包括动态管理方式和静态管理方式2种：（1）动态管理方式的重点在于动态控制。管理人员用动态管理方式进行成本管理工作时，需要将房地产项目的各个环节进行模块化，然后分析各个模块在具体运行过程中对成本控制产生的影响以及相互之间的影响，在此基础上计算房地产项目的成本。动态管理方式的应用特点是：模块之间的相互影响作用较大，不管是哪一个模块出现变化，都会影响房地产项目的成本。（2）静态管理方式，这种管理方式和动态管理方式的主要区别在于：静态管理需要工作人员对每一个模块的成本范围进行估算，以此实现成本管理。

结语：

综上所述，房地产开发项目的成本控制需要全员参与的过程，但是实际上许多房地产企业的成本控制存在一系列的问题，房地产公司需要对这些问题，制订相应的措施，加强企业自身的成本管理控制，从而实现成本最小化，目标利润最大化。

参考文献：

[1]付昂.房地产企业成本管理问题的研究[J].西部皮革，2019，41（13）：43.

作者簡介：

徐晋（1985-），男，汉族，天津人，硕士，现工作于杭州启迪协信建塘科技发展有限公司，经济师，研究方向为房地产成本管理。