“一房二卖”法律问题研究

【摘要】随着房地产市场的发展以及个人经济水平的提高，购买房屋已经不仅仅是为了满足个人或家庭的基本居住需求，还有不少购房者将购买房屋视为一种投资行为，从而刺激了房屋买卖，导致房屋交易呈不断上升的趋势。在交易过程中，由于诚信意识的缺失以及利益的驱使，房屋交易量激增的同时也滋生了房屋买卖法律纠纷问题，“一房二卖”就是常见纠纷的一种。“一房二卖”的违法现象屡见不鲜、屡禁不止，使作为买受人的购房者陷入“剪不断，理还乱”的麻烦当中，严重损害了购房者的合法权益，社会影响恶劣。本文在归纳“一房二卖”行为的概念、特点和原因的基础上，分析“一房二卖”争议房产的权利归属问题以及如何救济无法实现合同目的的买受人，最后从提高买受人风险意识与完善法律规定方面提出防范“一房二卖”行为的建议。

【关键词】一房二卖;违约责任;法律规范

1、“一房二卖”的概念及特点

1.1“一房二卖”的概念

“一房二卖”是指出卖人就同一标的物即相同的房屋先后与不同的买受人签订房屋买卖合同，导致房屋的权利归属不明，从而引发争议。在“一房二卖”纠纷中，合同所涉房屋具有特定性与唯一性，因此，出卖人无法正确而全面的履行合同，买受人也不可能同时实现合同的内容，获得房屋的所有权。

1.2“一房二卖”的特点

“一房二卖”的特点主要包括以下几方面：第一，“一房二卖”行为具有复杂性。因为房屋买卖合同的标的物为不动产，对于合同的履行问题主要涉及债权纠纷，需要《合同法》进行调整。而对于房屋的归属问题则涉及物权变动问题，需要《物权法》进行调整。第二，房屋出卖人具有主观恶意。出卖人在利益的驱使下，违背诚实信用原则，在明知存在“一房二卖”的客观事实下，仍然与不同的买受人订立合同，存在主观故意。第三，后买受人的是否恶意决定了其合同是否具有法律效力。当后买受人在不知情为善意的情况下，其与出卖人签订的合同有效，并且不因其签订合同在后而影响其合同效力。当后买受人存在主观故意时，则为恶意第三人，其签订的合同无效。

2、“一房二卖”行为频发的成因分析

“一房二卖”产生的原因主要包括两方面，一是法律规定之疏漏，二是经济利益诱导。一方面，我国《物权法》对基于法律行为的不动产物权变动，规定了严格的登记公示制度，即必须践行不动产登记的法定形式，才能生效，房屋的所有权才会发生转移。但在实践中，房屋的所有权变更登记手续较为繁琐，耗费时间较长。而《合同法》强调的是当事人之间的合意，即意思表示一致签订合同时合同即产生效力。因此在签订合同支付完购房款项和最终完成变更房屋所有权归属之间存在一定的时间差。恶意的出卖人在利益的驱使下，会利用这个时间差，与其他买受人再次簽订买卖合同，导致“一房二卖”的现象，侵害先购房者的合同利益。另一方面，趋利是出卖人恶意违约，是引起“一房二卖”行为的内在因素。王泽鉴认为：“一物数卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见，而此于出卖人罔顾信用，图谋私立。”随着房地产市场的高速发展，面对房价持续上涨的利益诱惑，出卖人出于追求利益最大化的主观故意，恶意通过“一房二卖”的方式获得高额的双份房款。出卖人逐利的本能促使其为追求最大利润而恶意毁约。此外，从我国现行法律规定来看，出卖人违约后，仅需承担解除房屋买卖合同、返还相应财产、赔偿损失等违约责任，即使出现严重违约行为，其承担的惩罚性违约责任也不超过已付房款的一倍。而在房地产价格不断上涨的社会背景下，出卖人“一房二卖”所承担的违约责任相较于其违约所获得的利益来讲，违约成本较低。

3、“一房二卖”所涉争议房产的所有权归属问题

买受人要取得房屋所有权，合法有效的房屋买卖合同是前提。因此，要明确争议房产的归属首先要对房屋买卖合同的效力进行认定。从司法实践和理论研究来看，基本形成共识，在一般情况下，出卖人与买受人先后订立的合同不因“一房二卖”行为而影响合同的效力。如果出现合同法规定的合同无效情形，例如出卖人与后买受人恶意串通损害前买受人的利益，则导致合同无效。

一般情况下，“一房二卖”行为所涉及的前后订立的合同都是合法有效的，那么争议房产到底应该归属于谁呢？对于该问题我国法律和司法解释等并没有明确的规定，导致实践中缺乏可操作性。本文认为，可以从以下几方面确定争议房屋的权利归属。根据物权法基于法律行为的物权变动规则，在已经有买受人办理房屋过户登记的情况下，由已办理房屋过户登记的买受人取得争议房产的所有权，而不考虑两份合同生效的先后顺序;买受人若都未办理房屋过户登记，但有买受人已经办理预告登记的情况下，争议房屋的所有权归办理预告登记手续的买受人。因为根据物权法的规定，不动产预告登记后，具有公示的效力，未经权利人允许，任意处分预告登记不动产的，不发生物权变动的效力，从而保障买受人将来物权之实现;当前后买受人未办理房屋过户登记手续和预告登记手续时，则考虑买受人对房屋的交付情况，即买受人是否已经占有了争议房屋。这是因为房屋作为不动产，对其的占有，在一定程度上具有一定的公示作用。当房屋未办理登记手续，也未交付，即两份合同都处于未履行状态时，则根据合同签订的时间顺序来确定房屋的归属。

实践中，有些“一房二卖”的行为更为复杂，涉及到房屋预告登记和交付的冲突，从法院的判决来看，预告登记无法对抗已经合法占有房屋的买受人。因为房屋的交付使用意味着出卖人已经履行了合同的主要义务， 能带来积极的合同效果。相较而言，房屋的预告登记，只是对合同成立效力的确认和加强，没有产生实际的履行意义。并且返还已经实际占有的房屋也不符合经济上的效益性。因此，房屋的所有权归房屋的实际占有者所有。综上，确认“一房二卖”争议房产的权利归属，需要法官在《物权法》、《合同法》等法律的基础上，结合案件的实际情况，综合考虑，切实保障诚信善意买受人的合法权益，而不是生搬硬套前文所述的规则。

4、“一房二卖”中未取得房屋所有权的买受人之法律救济

由于房屋的特性，在“一房二卖”中势必会有一方买受人不能实现合同目的，对此，无法取得房屋所有权的买受人只能要求出卖人承担违约责任以维护自己的合法权益。买受人可以根据《合同法》第113条的规定，要求违约的出卖人赔偿自己的实际损失以及预期可得利益，比如为履行合同交付的房款、缔约过程中产生的费用以及房价上涨产生的溢价等。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不能超过已付房款一倍的赔偿责任。”从该条司法解释可以看出，在“一房二卖”的情况下，无法取得房屋所有权的买受人损害赔偿请求权的范围不限于《合同法》第113条规定的损害赔偿，还可以请求出卖人承担超过已付房款一倍的赔偿责任。

“一房二卖”是房地产市场高速发展的产物，为防止该现象的出现，需要法律对该行为进行规制，也需要买受人提高防范意识。买受人在购买房屋时，应当注意对房屋的实际考察，确定有无占有情形。此外，为获得公示效果以及保障自己的合法权益，买受人应当及时进行物权的变更登记。法律规制方面，亟需完善相关立法，该行为进行具体规制，维护买受人的合法利益，维护社会主义市场秩序，保护交易安全。立法中应给与“一房二卖”行为人一定的处罚，加大处罚力度，增加其违约成本，保护买受人的合法权益。对于无法实现其合同目的的善意买受人，应给予明确的法律求偿权，除了一般的违约责任的提起之外，还应有其他的补偿性措施，最大程度上弥补买受人的损失。

参考文献：

[1]王泽鉴.民法学说于判例研究（第四册）[M].北京：中国政法大学出版社.1998.

[2]李显东.房地产纠纷法律解决指南[M].北京：机械工业出版社.2003.

作者简介：

乔洪娟（1995-），女，汉族，山东省威海市人，硕士研究生，首都经济贸易大学，研究方向：民商法。