房地产市场风险分析及应对

杜春红

【摘要】随着中国国民经济水平的不断提高，居民住房需求不断增加，近年来，房产行业发展也是迅速增长。房地产行业的迅速发展过程中，使得其信贷风险也潜伏在此。所以，为了促进房地产行业更良好的发展，做好房地产市场风险控制的管理工作就十分有必要。文章在参考大量文献著作后，研究了房地产市场风险控制。首先，介绍了本文章的研究背景。其次再对房地产市场风险做简要的概述，为房地产的开发与信贷分析奠基基础，然后对房地产市场风险现状及风险成因进行分析。最后提出了防范风险具体对策。

【关键词】房地产;信贷消费;市场风险应对

经济的快速发展使得房地产成为了上世纪末我国发展最快最为重要的产业之一，进入21世纪经济发展使得居民购买力增强，房屋需求也持续上涨。同时，房地产行业也是我国最重要的行业之一。它的发展与整个经济息息相关。在城市管理的背景下，房地产作为城市资源的主要组成部分，在城市管理中发挥着不可替代的作用。在资源优化配置、利润最大化的同时，城市管理是我国城市管理设计的基础。本文通过对经济发展现状的条件下对房地产市场风险中所存在的问题进行探讨，并提出相应措施及建议，为房地产市场健康发展提供理论意义。

1、房地产市场风险问题及其成因

1.1 道德信用风险

道德信用风险主要是由于借款人没有遵循合同约定，没能按时还款导致损害金融机构利益，这是房地产信贷风险中最常见的一种。简而言之，就是不履行合同，同业违反竞争限制协议这些都是信用风险。

一是在房地产交易过程中，多数群众首选的资金支持一直是信用贷款，而信用贷款作为银行房地产贷款中的首要风险，使得各家商业银行对其也是尤为重视，而诚信的缺失，导致银行资金流失。也出现因诚信不足导致未能偿还贷款造成损失。恶意拖欠甚至不还贷款等。以及抵押物引发的风险抵押物价值不实，产权不清等。由于银行过度追求盈利，过度授信于客户，加上市场已经饱和，借款人偿还能力较弱无法偿还贷款，导致银行资金流失。

二是由房地产开发商没能遵循合同规定把房屋交付给借款人使用，从而使得银行陷入债务牵连，银行的利益受到破害。倘若开发商没有必须存在的经济实力，那么在房地产市场快速发展的时候，拥有大量财力的开发公司就会出现这种情况。发展机会和独特的发展指标将具有竞争力。同时，即使在竞争激烈的条件下，中小企业的发展也是有可能的。发展项目本身的风险;开发商对市场因素分析失误，预售不理想，导致后期资金不足，甚至烂尾。与客户产生纠纷，其风险便转嫁给了银行。商业银行作为贷款方不仅仅是房产信贷风险过程中的受害者，同时也是风险规避的受益人。所以，防范风险是商业银行应该自己运行的，没有适当的内部制度，监管不到位。员工的工作准则与公司利益息息相关，以及公司领导部门的监管也十分重要，加强对员工的监管提高员工素质，完善信贷体制，减小安全隐患也就是减小损失。

据相关数据显示，2019年，房地产信贷4132784亿元，占贷款总额的66%。所以房地产信贷在银行业务中占据重要地位，但由于信用风险问题导致银行贷款不良率提升从而影响银行对经济的支持能力，不良率的提升，有可能增加财政风险。因此，做好信用评估，避免过度授信，进而降低信用风险造成的资金流失。

1.2 市场利率风险

由于政府进行市场干预，假如市场利率下降必然导致银行利润减少，如果利率一直往不好的方向发展，银行就将面临对应的风险，不仅会减少利润，严重则会负债。许多研究表明，负利率与房地产价格之间存在着显著的同向增长关系，由于前期价格对之后所预期价格的形成起着决定性的作用。这可能导致房地产价格泡沫的形成和加剧。从而体现了房地产消费市场的利率风险。利率改变，汇率、股票价格的变化，抵押物品大规模的市场价格变化就会产生市场风险。2020年4月20日，中国人民银行向我国银行间信贷中心授权，公布下调信贷市场利率，通过下调利率使得房价和后期预期得以稳定发展。现在正处于存量浮动房贷利率调整定价基准的阶段。对于购房者来说无疑是很好的机会，LPR下降，月供也将降低，它对房地产市场有着重大的影响，特别是在疫情蔓延的时候，它促进了商品化，对房地产市场起到了积极的作用。虽然利率的变化并不能直接决定房地产价格，但它可能会影响房地产价格。由于房地产供求的控制，加息导致房地产购买成本上升，房价下降，控制过高收费，对降温有积极影响。因此，房地产价格又是合理的。对于小城市来说，利率上调更是对房地产市有着重要意义，首先对房地产投资者来说，由于利率上升，融资成本提高，投资利润下降，容易导致其转移投资方向，其次，居民购买力下降，致使需求下降，开发商无法回笼资金，导致风险。

2、房地产风险应对对策

为能够进一步有效的控制房地产市场风险业务，经过调查分析，得出下列应对措施。

2.1 政府部门完善对房地产行业的管理

第一，政府应当合理运用经济手段等适当的措施对房地产市场进行有必要的干预，规范秩序，调整市场供需平衡，完善房地产市场发展结构，促使房地产市场可以健康平稳的发展。使资源得到合理化的配置。其二，对房地产市场实行指导性管控，约束房价，抑制房价上涨，遵循商品在其市场运行中的价值，加强市场监管，控制炒房，哄抬房价等现象，做到房产保质保量，而不是过犹不及。第三，在進行市场干预同时制定完备的管理制度，无论是对市场还是对政府，要内忧外患，规范金融机构的管理，加强对开发商的管控，政府对土地市场的制约，以及消费者权益及信用问题，建立优良的信贷环境，降低风险。第四，增强人均消费水平，提高GDP水平，多方面举措，实现资源的合理配置，对旅游及新兴产业升级，顺应时代发展，提高居民生活幸福指数。增加居民可支配收入，从而达到降低风险的目标。

2.2 商业银行的监管机构应完善对房地产信贷市场的管控

商业银行在向房地产金融机构提供金融支持时，应完善对房地产信贷管理规章制度，增强风险管理的防控能力。首先，完善信用机制，加强客户管理，合理规范个人征信问题，掌握客户实际经济情况，严格管控，从而降低风险。其次，作为市场经济活动的参与者，掌握市场动态，适应市场变化发展，加强对市场风险的抵抗力。然后，整理规范的操作流程，增强防控管理，加强公司内部对风险管理的能力水平，大力投入对风险的管理。最后，无论是对自身还客户，都应当自上而下的深化对信贷风险的认识，认识到风险管控的重要性。总而言之，只有不断完善信贷体系，加强对风险的管理，由内而外的进行管控，层层把关，做好相关工作，顺应市场，从而降低风险。

2.3 銀行应完善对房地产市场的管理

银行在房地产信贷管理中，最主要的目的就是降低不良率的产生，增强信贷安全性及资金可流动性，促进银行稳定健康发展。而整个贷款过程中主要有贷前，贷中，贷后三大流程，做好这三环节工作，才能实现资金合理流动。

贷前：完善贷前核查，对客户进行必要的评估，完善防控体系，各部门做好工作衔接，规范贷前的征信评估，管控好信贷的第一道关卡，严格执行制度管理要求。经过再三核查才能进行贷款发放。做好信用甄别。

贷中：反复核查客户资料，确保资料真实性，必须确立良好的防控标准，遵循五证齐全原则，各项手续必须齐全，严格对风险管控。

贷后：做好贷后管理，跟踪资金东西，预防乱用现象发生。增强风险意识，贷后工作不容忽视，调节信贷结构，明确风险责任，做好备案预防风险发生。

2.4 市场完善对房地产信贷管理

加强市场管理，缩小土地差距，增加城市居民的可支配收入，减少城镇居民的收入差距，加大资金来源，鼓励和支持有信心的企业，对股票发行和债券直接融资。房地产市场基金会为房地产市场提供激励和支持。最后，从担保的角度看，目前我国商业银行的房地产贷款多为抵押贷款。在房地产领域，商业银行应完善监管体系，落实保障措施，这些宏观经济措施降低了房地产信贷市场的整体风险。商业银行必须加强内部控制，降低交易风险，积极运用数据管理模式进行风险分析和有效控制。

综上所述，加强房地产信贷风险的控制，政府部门应进行合理干预，完善相关制度，合理配置资源，商业银行银行各部门各司其职，完善管理制度，增强防控意识，做好贷款工作，层层防控，规范操作。

结论：

本文通过对房地产信息的收集，资料查找，以及文献研究，采用调查法以及文献研究法对房地产市场风险进行研究，通过风险分析，得出房地产市场消费风险的成因以及其应对策略，得到下列结论：

通过调查研究，本文得出房地产贷款风险产生的原因主要是以下几种：

（1）房地产行业发展前景不明确;（2）经济发展速度放缓;（3）政府调控力度不足;（4）借款人信用风险原因;（5）商业银行贷款管理不完善的原因。

基于以上风险成因，为防范的房地产贷款的风险，本文提出如下对策：（1）各级政府部门应当发挥政府职能，有效进行适度干预，完善对房产行业管控，加强市场监管，完善配套措施，对房地产市场加强管理的同时多方面举措，提高居民可支配收入;（2）商业银行完善制度问题，加强监管措施完善贷款流程，完善风险管理，加强风险意识以及规范各项操作，防止操作风险，防范房地产贷款的风险;（3）各商业银行应全面完善贷款过程中的管理标准，完善信用管理体系降低因信用给银行带来的不必要风险问题，完善对商业银行的监管措施。

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