我国房地产市场价格与股票市场价格关联性分析

◆ 王欣淑

一、研究背景及意义

房地产市场是拉动实体经济的重要力量，股票市场可以反应虚拟经济的情况。在理论方面，研究二者间关联性不仅为我们分析实体经济和虚拟经济之间的关联性提供了思路，同时也有助于我们分析房地产市场与股票市场之间的供需关系。另外，在实际操作方面，研究二者间的关联性有利于我们直观地看出资金流向在两个市场之间的变化状态，从而为宏观调控提供参考依据，并帮助投资者根据所提供的信息准确预测未来经济增长点，合理地规划投资组合。

二、房地产与股票市场价格变动关系的实证分析

（一）数据选择及处理

1.研究对象和指标的选取。本文选取具有较强代表性的国房景气指数和上证综合指数为研究对象，前者为房地产市场的代表，后者为股票市场的代表。

2.样本的数据选择及处理。本文选取了国房景气指数在2006 年1 月到2020 年9 月的数据，设其为GJ。由于2009 年-2018 年中每年1 月份的数据都有缺失，故而使用相邻的两个月份的平均值来作为它的这一月份的数据，共计177 个观测点，并建立序列{GJ}，根据公式rgjt=ln(GJ t/GJt−1)，构建其对数收益率的序列{rgj}。另外，本文以2006 年1 月至2020 年9 月的上证综指月线收盘价作为样本统计数据，共177 个观察值，建立序列{SZ}，根据公式rgjt=ln(GJ t/GJt−1)，构建其对数收益率的序列{rsz}。

（二）单位根检验

时间序列的自回归模型的前提是时间序列平稳，若时间序列不平稳会使得结果不再适用于模型，出现伪回归的现象，故而在模型建立前需对时间序列进行单位根检验。（注：（C,T,K）分别表示单位根检验方程包括常数项，时间趋势和滞后阶数。）

从表1 中可知，{GJ}、{SZ}是不能完全拒绝原假设的，即两个原序列不平稳；但{rgj}、{rsz}都是完全拒绝原假设的。由此判断，{GJ}、{SZ}的月对数收益率都是一阶单整的。

表1 ADF 检验结果

（三）协整检验

由单位根检验得出，{GJ}和{SZ}序列都是一阶单整的。若他们之间相互协整，说明我国房地产景气指数和上证综合指数之间有一个较为长期稳定的比例关系。此时就算原来的序列{GJ}和{SZ}并非平稳的序列，也可以直接通过建立两者间的VAR 模型。本文主要采用Jahasen协整检验的方法，检验结果如下表：

由上表2 可以得知，迹统计量为15.008 大于12.320，故而拒绝原假设，说明变量之间存在着一定的协整关系，即{GJ}与{SZ}之间存在长期稳定的关系。

表2 Jahasen 协整检验

（四）格兰杰因果关系检验

本文通过对国房景气指数月对数收益率的波动性序列和上证综合指数月对数收益率的波动性序列进行格兰杰因果检验，得出结果：

由表3 可知，{rsz}不是{rgj}的格兰杰原因的P 值为0.0495 小于0.05，故原假设不成立，即{rsz}是{rgj}的格兰杰主要原因；{rgj}不是{rsz}的格兰杰原因的P 值为0.5801 大于0.05，故原假设成立，即{rgj}不是{rsz}的格兰杰原因。

表3 格兰杰因果关系检验表

（五）VAR 模型分析

建立VAR 模型要求序列数据必须是平稳的，由前面分析可知{GJ}及{SZ}是一阶单整的，因此可以对{GJ}、{SZ}进行一阶差分后建立VAR 模型。根据AIC 及SC 准则确定滞后阶数为3，模型估计如下：

以上方程表明，{rsz}也可以由其滞后项和{rgj}及其滞后项来解释，且{RGJ}的变化对{RSZ}有显著影响。同时，{rgj}可以由其滞后项和{rsz}及其滞后项来解释，但解释力度要比房市对股市的解释力度弱。

(六)脉冲响应函数分析

对VAR 的所有特征根进行了检验后发现，每一个特征根的倒数都是落在单位元内的，说明VAR 的模型平稳，可以用脉冲响应函数来分析。

从图2 可以看出，{rgj}对{rsz}做出了响应。从第一期到第四期的响应呈现逐渐增大的趋势且为正向的，在第四期达到最大。之后{rgj}对{rsz}的响应有所下降且为正向的。在第十期后稳定地趋于0。另外，{rsz}对{rgj}做出了响应。从第一期到第四期产生的响应大幅度减少且为负影响，从第四期到第六期响应缓慢减少,直到第七期时{rgj}对{rsz}的响应稳定地趋于0。

图2 脉冲响应函数图

三、研究结论与政策建议

(一)研究结论

根据实证分析可知，房市和股市在长期是均衡且正向变动的，但在短期内二者对彼此的冲击呈现出不对称的特点，其中股市对房市产生正向的冲击，且房市受到股市冲击后的波动敏感；而房市会对股市产生负向的冲击，但股市受到房市冲击后的波动不敏感。另外股市是房市的单向格兰杰原因。

（二）政策建议

在进行实证分析后，发现房地产市场和股票市场间的波动性存在着关联性。基于此对政府及投资者相应的建议。

1.应当对两市统筹兼顾。对房地产市场而言，其一，管理层应当完善房市的相关政策措施，公开其交易过程，降低风险。其二，政府部门应当加大对相关投机者的监督和管理力度，杜绝投机者的行为来破坏房地产交易市场的正常运作，防范房地产泡沫风险。其三，应当拓宽地房地产的融资渠道，以更好地满足房地产市场快速发展的需要。对股票市场而言，其一，管理层应进一步完善股市相关制度，使市场更趋于稳定。其二，应当增强股票市场的监管力度，防止由于公司财务数据造假而导致的投资错误。其三，应当合理设置上市公司的门槛，推动更多的优质公司上市，增加股市的规模及市值。

2.投资者应当合理规划投资组合。作为投资者，在进行具体的投资组合时，应专心于投资而非投机，从而不会陷入房地产市场泡沫的陷阱。同时，应该谨慎在房地产与股票之间确定合理的资产组合，并在不同时期根据不同的市场情况进行调整。