监管加码 长租公寓或迎“安居时代”

◎ 文 《法人》全媒体记者 曹萌

CFP

2020年，受到新冠肺炎疫情影响，长租公寓企业经营风险加速暴露，房屋租赁行业频频传出爆雷事件。今年以来，中国房地产行业监管持续加码，强化经营贷管理、加强限售管理、土地集中出让等一系系列调控政策频繁出台。

4月26日，住建部等六部委联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称“意见”），就部分住房租赁企业此前利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金等行为加强监管，引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源，防范化解金融风险，促进住房租赁市场健康发展。

多数业内人士认为，意见出台彰显主管部门遏制住房租赁领域高风险经营行为的决心。对前期长租公寓爆雷、跑路等乱象的及时纠偏，有助于规范轻资产住房租赁企业的经营行为，保障行业健康稳定运行。

租金监管新规直击爆雷源头

上述意见是今年房地产市场中除管控经营贷外，第二个严管金融业务的政策。同时该意见也是继2020年9月住建部出台《住房租赁条例》征求意见稿后，再次针对住房租赁领域实施的监管重拳，而此次监管对象更加聚焦于该领域中的经营企业。

对此，北京市东元律师事务所合伙人律师李松对《法人》记者表示，意见的发布旨在加强住房租赁企业监管，抬高住房租赁企业进入市场门槛，更加全面地保护广大承租人。该意见实施后，住房租赁企业的行为将被规范化，有力清除一些不良企业，极大程度降低承租人租赁房屋的各种风险，促使房屋租赁营商环境更加法治化。

由于受疫情影响，房屋租赁市场遇冷，长租公寓企业出租率下降、违约率提升，现金流普遍吃紧。加之部分中小企业因融资困难，使用租金贷进行扩张，从而引发了经营风险。

其实，在2020年下半年，为解决长租公寓企业“高收低出”“长收短付”（高价获取房源低价出租、依赖收取租客租金与支付房东租金的时间差）沉淀大量资金的问题，杭州、西安、成都、南京等地相继出台了针对长租公寓企业的资金监管措施。通过设立监管账户和风险保证金等方式，在长租公寓企业出现资金链危机时，优先保障房东和租客的权益，避免企业设立资金池用于非经营用途。

“过去对长租公寓企业收取租金没有明确的监管措施，导致资金方面出现了诸多问题，更成为了金融风险源头。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，上述意见中关于开展住房租赁资金监管的措施，将填补过去租金方面的监管问题。

禁止套用住房租赁消费贷款

在过去10年间，长租行业经历了从萌芽期到快速发展期的转变。而2017年至2019年更是整个长租行业的加速发展期，大量企业试水租赁业务，并扩大管理房间规模。

但是，这一时期的长租公寓企业，普遍注册资本额较小，且企业前期运营无实际资金投入，甚至大多数企业无实缴注册资本。因成立时间短、无资产抵押，很多中小长租公寓企业融资困难，其中部分企业使用了租金贷进行扩张。

所谓租金贷，是指租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还租房贷款。而租金贷的运作模式，隐藏着较多风险。一旦长租公寓企业资金链断裂、倒闭或恶意跑路，租客将损失押金和预缴租金，且仍要向贷款机构继续支付贷款本息，而房东未收到的租金损失将由房东本人或租客承担。

为解决上述问题，意见强调，住房租赁企业不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，发放贷款前必须采取有效手段核查借款人身份信息，评估还款能力，核实借款意愿，并做好记录。

不难看出，这些规定均是针对过去一些长租公寓企业引诱消费者签订租金贷合同获取资金行为的强化监管措施，并明确了长租公寓企业未来不得从事金融业务。

严跃进对此表示，租金贷被明确严管，而租赁消费贷款则依然受到认可。两者区别在于，租金贷进入长租公寓企业账户，而租赁消费贷则是进入到租客账户，后续承租人在明晰不同贷款方式上需格外注意。

“此前，部分住房租赁企业利用承租人需求诱导承租人贷款，这不仅违背了我国市场经济去杠杆化的要求，还为后续经营埋下了隐患。”李松对此认为，上述意见禁止住房租赁企业套取消费贷款将有利于保护市场稳定性，排除了不良企业爆雷风险，同时也最大限度地保护承租人和出租人的合法权益。

单次收取租金不超过3个月

在房屋租赁过程中，租金金额往往是承租人选择房屋的重要因素之一。在返城流动人口减少、租房需求下降的情况下，房屋租金也随之下滑。据贝壳研究院数据显示，2020年全国重点40城平均月租金为37.8元/平方米，同比下降9.9%。一、二线城市同比降幅均达4.0%，三线城市同比下降1.5%。

而此次意见特别指出，住房租赁企业应当在商业银行设立资金监管账户，企业单次收取租金超过3个月的或单次收取押金超过一个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，这一举措将杜绝长租公寓企业挪用客户租金扩张经营规模的行为。“去年，成都、南京、重庆等城市已推出了针对超过3个月的租金监管政策，而在六部委联合推出意见后，此项措施将逐步在各地落实。”

租金方面，此次发布的意见要求合理调控住房租金水平，住房租赁市场需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门应当建立住房租金监测制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。加强住房租赁市场租金监测，密切关注区域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

针对从事转租经营的轻资产住房租赁企业，意见明确要求各地加强从业管理的同时，规范住房租赁经营行为，住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入所在城市住房租赁管理服务平台，单次收取租金的周期原则上不超过3个月，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。

严跃进认为，意见实施后，租金异常上涨将受到政府关注，后续租金会趋同房价管控，异常上涨必被打压。

“未来住房租赁企业会积极配合意见中的规定，合理调控房屋租金水平，进行合法竞争，更加专注于房屋租赁业务。”李松则提示承租人，在今后挑选住房租赁企业时，应先查询该企业是否依法办理了市场主体登记和是否具备营业资格，以及是否负担各种强制执行的判决，而在了解住房租赁企业的具体情况后，可以大大减少承租人自身承租风险。