城市土地储备工作的思考与探讨

王文茂 秦韶萍

【摘要】近些年来，伴随着城市化进程的深入发展，人们的生活水平、城市品质有了很大的提升，同时也带来了土地资源紧张、土地资金不足的问题。从而城市土地储备工作对于缓解城市土地资源压力、优化配置城市土地资源具有十分重要的意义，本文围绕城市土地储备工作展开了思考与探讨。

【关键词】城市土地储备工作;重要性;思考

1、前言

城市土地储备工作主要是针对城市土地资源和城市土地储备资金而开展的一项重要工作，实施城市土地储备制度，其运作过程既包括了用于城市土地储备的资金循环，也包括了土地流转。城市土地储备制度指导城市土地储备相关工作的开展，它为政府培育和规范城市土地市场提供了制度保障，因此，探讨城市土地储备工作的重要性，分析其中存在的问题并提出相关的优化策略是十分重要的。

2、城市土地储备工作的重要性

在城市土地资源越来越紧缺的今天，土地储备工作十分重要，以长远的眼光做好统筹规划，是十分有必要的。作为城市土地储备工作当中涉及到的最重大的两个要素，城市土地资源合理配置和土地储备资金合理运用，是需要引起关注的两个重要问题，虽然，目前我国大部分城市都设立了专门的土地储备机构，但是，土地储备资金短缺、土地资源配置缺乏合理性的问题，都影响着土地储备机构的正常运行。[1]由于资金投入力度不够，使得本应该收储的土地没有能够按照原定计划进行收储，如此一来就影响了城市土地资源储备的规模，影响到政府对于城市土地资源一级市场的垄断和宏观调控力度，经营土地受到制约，影响了城市土地储备制度功能性的发挥。由此可见，开展城市土地储备工作，解决城市土地储备资金紧缺的问题，迫在眉睫。

3、城市土地储备工作存在的主要问题及表现

3.1城市土地储备工作中的土地储备资金短缺问题

我国现阶段城市土地储备工作存在的主要问题是土地储备资金短缺。过去城市土地储备工作当中也存在着资金短缺的问题，一般将其归咎为筹资方式比较单一。传统的城市土地资金储备来源主要依靠银行贷款，没有其它的筹资渠道，并且，银行贷款会受到各种各样的条件限制，成本相对来说也比较高。[2]但是，导致城市土地储备资金短缺的原因，并不能仅仅的归结于投资形式的单一，因为造成资金短缺的原因，既有供给方面的原因，也有需求方面的原因。由于城市土地资产规模巨大，其价值高，所以对资金的需求量是非常大的。如果仅仅将造成资金短缺的原因集中于供给方面，那么势必不利于相关问题的多渠道解决，同时也不利于进一步提高城市土地储备工作水平。

3.2土地储备资金短缺问题的表现

土地储备资金短缺问题主要表现在以下几个方面：主要可以归结为：缺乏合理的土地储备管理规划、土地收购方式存在落后性以及相关法律制度有待完善。

3.2.1缺乏合理的土地储备管理规划

土地储备工作的顺利开展离不开长远的土地储备管理规划，土地储备工作的开展和土地储备资金的合理利用，都必须要有完整的规划作为前提条件，遵循先规划后储备的顺序，但从我国城市土地储备机构开展工作的实际情况来看，往往都不具备超前意识，也没有长远的发展战略，所以，难以从整体上把握城市发展对于土地资源数量以及配置的要求，因此也无法根据经济社会以及城市长远发展规划，编制科学完善的土地储备开发规划。[3]在我国很多城市的土地储备工作开展过程当中，大部分采用的是一边规划一边收储的方式，甚至有一些城市土地储备机构采取的是先收储后规划的方式，规划方法落后，单一，在运行时表现出很强的随意性和盲目性，由此导致土地收储工作漏洞百出，土地储备资金利用极其不合理，已经收储的土地也难以进行变现，土地储备资金流转时间过长，等等，这些问题都是因为没有长远的土地储备规划而造成的。

3.2.2土地收购方式存在落后性

我国很多城市土地储备机构在，土地资源的收购上面都存在着落后性，主要表现为土地收储方式单一僵化，没有能够将土地收储和信息收储等有效的结合起来，因此不能够对土地资源附着物的恶意增长进行有效的控制，这样一来就很难对土地的原使用者的行为做出有效的约束和规范。[4]有一些土地使用者为了套取相关的补偿费用，在已经列入收储的土地上建造房屋、种植作物等等，使得土地收购的支出大大的增加，因此，原本计划的土地储备资金需求量也急剧扩增，除此以外，在土地收购当中还增加了很多不属于城市土地储备机构职责范围的公益性费用，很多额外的费用产生。有一些费用支出远远的超过了土地储备机构的职权范围。

3.2.3相关法律制度有待完善

法律法规的不完善也是导致土地储备工作频频出现问题的重要原因，由于当前我国并没有关于土地储备的专门法律，所以城市土地储备工作在开展时不具备完善的法律支持条件，因此导致在实际开展过程当中遇到相关问题时，没有明确的统一的处理办法。[5]由于城市土地储备机构在开展相关的土地储备工作时，难以借助充分的法律依据，所以很多时候缺乏相关部门及个人的积极配合，甚至其工作可能遭受到抵制，這样一来，储备工作运作的周期就大大延长，成本也大大提高，严重影响了土地储备工作的正常开展。除此以外，由于城市土地储备工作涉及到多方利益，而每一个市场主体都以自身的利益为主，并且瞅准了法律法规的漏洞，抓住一切机会谋取私利，侵蚀土地储备资金，对集体利益造成了极大的损失。

4、提高城市土地储备工作水平的方法

提高城市土地储备工作水平的方法主要有：制定科学完善的土地储备工作规划、提高城市土地储备收购工作的科学性以及完善相关法律法规。

4.1制定科学完善的土地储备工作规划

城市土地储备机构在开展相关工作时，必须要采取先规划后储备的方式，并且要保证规划方案的科学性、合理性和前瞻性，只有对相关的工作做出战略式的统筹安排，才可能从根本上避免盲目储备土地的情况并且提高土地储备资金的流转效率和利用效率。[6]科学完善的土地储备工作规划，既要关注到城市发展总体规划，又要关注到社会经济整体的发展计划，也要与土地资源利用规划相协调，达到各方面的协调统一，要保证充分的全局意识，才能够保证城市土地储备工作的可持续发展。

4.2提高城市土地储备收购工作的科学性

在我国城市土地储备收购工作当中存在着很多的漏洞，必须要采取合理的措施予以完善才能够保证土地储备收购工作的顺利进行，为了避免有一些市场主体为了赚取私利，而利用突击建房来获取更多补偿费的行为，必须要实施土地储备和信息储备等有效结合，规划红线储备，对纳入信息储备系统的土地资源，必须要做好相关的数据登记证明，包括土地资源的数量等，必须对土地改扩建的行为进行有效的约束，严格的控制土地收储成本，避免因为私人原因导致土地储备资金缺口的恶意扩大。同时，必须明确土地储备机构的相关职责，不应承担那些不合理的公益性费用。

4.3完善相关法律法规

当前我国城市土地储备制度缺乏完善的法律保障体系，但是由于土地储备工作事关重大，因此，必须要有完善的法律法规作为制度保障，土地储备工作既是一项政策性很强的工作，也是一项技术性很强的工作，如果缺乏法律法规规范，那么很有可能导致相关工作在开展时遇到多方面的阻碍，我国没有专门的土地储备制度条款，应该根据城市土地储备工作的开展情况等予以增设，尤其是针对那些土地储备工作开展过程当中存在的漏洞问题，有了制度保障，就能够对之进行约束和规范，减少不必要的资金损失和时间成本，以此使得城市土地储备机构能够在收储土地方面享有一定的强制权力，使土地储备工作有法可依。

4.4必须遵循市场经济规则

要持续完善市场运行机制，逐步设置统一，竞争，开放以及有序的现代化合法土地市场体系，形成公平，开放，公正，合法以及合理的法律交易环境，对于土地资源的综合管理以及合理利用进行促进;保障土地资源配置更加优化，提升资源利用效率。土地储备制度属于政府宏观调控土地市场的主要措施。应该利用经济手段代替相应的行政手段，并且必须要和市场经济规则相适应，比如：招标以及拍卖等都属于市场分配土地资源当中最佳以及最有效的途径。在这个过程中，一定要具备公平性以及合理性。除此之外，需要做好市场分析，按照市场趋势以及需求设置土地储备计划，规模以及期限。在实际工作当中，还需要积极使用土地储备制度来完成土地储备以及增加之间的协调关系。通常情况之下，非常多的土地储备和房地产以及其他第三产业用地相适应，而新增土地非常适用于工业，技术以及农业项目等。因此，需要积极引导城市土地的具体发展方向，对城市发展进程进行不断促进。对于之前失控以及管理不善的情况，需要实施深入性分析研究，找出具体原因，以提出针对性的对策，与此同时，需要巩固房地产开发市场，与此同时开发相应的新市场。这样不仅可以更好的保留土地利益，而且还可以为政府吸引大量的投资，进而保障土地储备可以实现经济，社会以及环境效益的统一化。

结语：

综上所述，作者在本文之中对其进行了全面的剖析，希望能够给予大家一些启发，土地储备资金短缺是我国城市土地储备工作当中存在的一个普遍问题，并且一直都缺乏完善的解决方案。当前从我国城市土地储备机构开展工作的实际情况来看，还存在着法律法规不完善、土地收购工作存在诸多漏洞以及缺乏完善的土地储备工作规划等多方面的问题，必须要采取有针对性的措施予以解决和完善，才能够保证我国城市土地储备工作的可持续开展。

參考文献：

[1]郑春风.我国城市土地储备制度与优化工作探析[J].统计与管理，2020（03）.

[2]李滢.城市土地储备制度模式探讨[J].西部资源，2018（06）.

[3]潘雪.城市土地储备制度的模式及其功能研究[J].黑龙江科技信息，2017（36）.

[4]李剑明.建立城市土地储备制度的探讨[J].黑龙江科技信息，2017（17）.

[5]王艳红.试析城市土地储备融资与风险防范[J].中国高新技术企业，2017（13）.

[6]王茜.我国城市土地储备制度问题与对策[J].新疆农垦经济，2018（11）.