城市大遗址保护利用对周边商品住宅价格影响机制研究——以汉长安城大遗址为例

吴 冲，余压芳，王思成

（1.贵州大学a.建筑与城市规划学院；b.城乡与建筑遗产保护研究中心，贵州 贵阳550025；2.城市与建筑遗产保护教育部重点实验室（贵州中心），贵州 贵阳550025）

随着我国城镇化进入中后期阶段，国家和社会更加关注城市内涵式发展，注重城市文脉的传承。中共中央办公厅、国务院办公厅发布的一系列文件要求在2025年完成文物保护利用传承体系建设，进一步加强文化遗产展示利用工作［1，2］。大遗址作为一种独特的资源，其保护利用或开发过程将通过赋予空间以文化意义而提升空间价值［3］。从住宅交易价格角度来评价大遗址保护利用对周边的辐射带动作用，分析大遗址保护利用对周边住房价格的影响机制及其空间效应，对于研究遗址保护与城市建设的协调发展具有一定的借鉴价值。

城市住房价格是城市土地空间价值的重要体现［4］，大遗址保护利用可以带来空间资本化［5］，进而产生文化资本，提升空间经济价值［6］。Kovacs J F、Galvin K J与Shipley R对比了加拿大安大略64处遗址保护区设置前后周边房价的波动情况，认为这一过程促进了旅游发展，提升了区域活力，进而带动了房屋交易价格与交易量攀升［7］；Dalmas L、Geronimi V通过经济流、运输、人力资本、文化事件等数据，借鉴包容性财富指数，分析了文化遗产地发展的可持续性［8］；Elsorady D选取城市肌理改善、经济复兴、生活质量等指标，探讨了遗址保护对于Rosetta市经济发展作用［9］。已有研究虽然对于遗址保护利用产生空间资本与空间价值进行了广泛探讨，但是分析结果难以与空间维度相对应，尤其是对空间影响距离、空间影响力的分析较少，且研究中出现了大量的质性分析与概念性探讨，掩盖了遗址保护利用对房价影响的空间多样性与空间异质性。对于以上问题，地租理论和芝加哥学派关于城市空间开发利用的空间经济性相关研究为分析资源开发与住房价格之间的影响关系积累了丰富经验［10］。通常，以空间特征要素作为自变量，住房价格作为因变量，通过构建特征价格模型来分析不同要素的影响差异［11－13］，尤其在轨道交通 建 设［14，15］、公 共 服 务 设 施 开 发［16］、邻 避 设施建设［17］、公园建设［18］等空间要素开发与其周边房价关系方面的研究成果较为丰富。

然而，大遗址保护利用不同于其他空间要素的开发。一方面，受保护区划和保护条例的约束，对保护范围、建设控制地带、环境协调区、非遗区等地段在开发强度、招商引资等方面实施差异化管控［19］，一系列开发管控限制将影响到住房价格；另一方面，在遗址开发利用过程中，这一地区的环境质量、配套基础设施完备性显著提升［20］，住房价格也会伴随配套设施的完善而提升［21］。不同的大遗址保护利用模式是否对周边房价产生了不同的影响效果，其通过何种途径影响到住房价格，具体影响范围与程度是怎样的，大遗址保护利用对住房价格的影响机制仍然是研究领域的“黑箱”。本文采用反距离空间权重插值法、特征价格模型等方法，从时间、空间两个维度出发，分析了汉长安城周边地区房价空间格局及其变化规律，揭示了城市大遗址保护性利用对周边地区房价的影响机制，以期为制定城市大遗址周边地区发展规划与策略提供科学依据。

1 研究区域与研究方法

1.1 研究区概况与数据来源

汉长安城大遗址位于西安市主城区西北，地处108°49′08″—108°54′51″E、34°15′52″—34°21′36″N之间（图1），保护范围内以农林用地、村庄用地为主，保护范围外多为建设用地。大遗址区以东为国家级经济技术开发区，以西为工矿企业为主的石化组团，西南为三桥经济开发区，东南为大兴新区，北为草滩农业技术开发区。汉长安城作为西安市率先进行保护利用的城市大遗址之一，实施的一系列保护利用工程对周边地区影响深远，该地区商品住宅建设量与交易量大、活跃程度高。此外，汉长安城大遗址保护范围、建设控制地带、环境协调区占地总面积为92km2，规模积大、占地广，区域性特征明显，其周边房屋价格具有显著的空间异质性特征（图2）。最后，汉长安城遗址展示利用时序长、展示利用模式多，如2011年在其东南角建成汉城湖公园，2014年对未央宫区域实施环境整治并开展申报丝绸之路世界文化遗产活动，不同保护利用项目对周边地区房屋价格产生差异化影响，为进行纵向与横向比对研究积累了丰富的资料。

图1 汉长安城区位

图2 汉长安城保护区划

本文选择汉长安城遗址周边2011—2019年间交易的商品住宅为研究样本，时间上囊括汉城湖公园建设、未央宫环境整治与联合申报丝绸之路世界文化遗产等关键节点。通过房屋中介、安居客获取线上线下相关数据，包括楼盘成交均价、交易时间、楼盘坐标、楼盘面积等，并剔除研究区内小产权房、经济适用房等不符合市场规律的样本，共获得研究区内楼盘样本251个。通过房价—距离散点图判断，楼盘在遗址保护范围外2km内波动明显，受大遗址保护利用影响强烈，因此研究范围以保护范围外延2—3km，基本包含建设控制地带与环境协调区为原则，综合确定研究范围北至渭河河堤路，东至长安路，南至大庆路，西至天台路与天章大道。

除了保护与利用因素外，本文加入了其他影响因素作为控制变量以保证研究的严谨性。一方面，汉长安城大遗址周边地段分属于不同开发区，且职能定位与城市经营理念存在着差别，结合各开发区边界，将样本划分为a—e 5个区域进行具体分析，以进行横向对比（图3）；另一方面，样本楼盘周边休闲、教育、交通等因素可能会对房价产生影响，本文从百度地图获取汉长安城周边地区空间兴趣点（POI）信息作为补充的控制变量，如公园、学校、交通干道、地铁站等。

图3 研究样本分布与区域划分

1.2 变量界定

大遗址保护利用特征变量：本文结合汉长安城保护区划、汉城湖公园开放和未央宫环境整治及申遗活动，对每一个样本楼盘定义3个距离变量，具体见图4。

图4 保护利用特征变量界定

①D1，楼盘到保护范围的直线距离；②D2，楼盘到汉城湖公园的直线距离；③D3，楼盘到未央宫环境整治区的直线距离。在3个变量中，D1表征文物保护对周边的房价影响程度，D1越小，越接近保护范围，其受到的文物保护限制越严苛；D2表征开放性强、参与度高的大遗址利用类型（城市公园、考古遗址公园等）对周边房价的影响程度；D3表征以文化展示阐释为目标的半开放式、受众面小的大遗址开发利用类型（环境整治、申遗活动、博物馆等）对周边房价影响程度。

时间变量：研究中需要对研究样本历年成交价格进行纵向比对，但由于历年市场波动、通货膨胀等因素会影响到住房成交价格（图5），一定程度上使住房价格的时间比对丧失客观性。为克服这种误差，研究引入楼盘相对成交价格这一概念。以样本楼盘实际成交价格除以西安市当年住房成交均价，得到楼盘相对成交价格。即样本楼盘实际成交价高于或低于当年西安市均价的百分比，大于1，为高于西安市楼盘均价，反之低于西安市楼盘均价，使楼盘历年交易数据具有可比性。

图5 西安市住房价格随市场波动情况

控制变量：楼盘品质、交通条件、服务设施也是影响房价的重要因素［13，22］。大规模楼盘具有更大面积的开敞绿地、更完善的服务配套，大规模楼盘的建设、施工和销售对开发商财力与管理运营能力有着更高的要求，建设规模（scale）一定程度上能够体现出楼盘品质。交通条件主要包括道路交通与轨道交通，与主干道临近距离（road）表征道路交通条件。地铁站对住房价格影响存在门槛效应，其影响范围在周边1km以内［15，23］，因此样本楼盘1km范围内有无地铁站表征轨道交通条件（subway）。楼盘周边的教育设施也会对房价产生重要的影响，由于中学的学区效应相对较弱，因此本文主要采取到最近小学距离（school）表示教育影响因素。此外，随着人们收入水平的提升，居民对于精神生活的要求越来越高，采用住区与最近公园距离（park）表示居住地的环境水平。

1.3 研究方法

空间反距离权重插值：空间反距离权重差值（IDW）是地理研究中较为普遍的研究方法，它将样本点与插值点之间的距离作为权重进行差异化的空间差值研究，距离插值点近的样本点对其影响权重高，因此能较真实合理地利用既有样本数据。假定空间散布一系列样本点，其空间坐标为Xi，Yi，数值为Zi（i＝1，2，…，n），根据周围样本的值，得到插值点Z值，计算公式为：

特征价格模型：特征价格模型是用于分析住房价格的多元线性回归模型，即住房价格为因变量，影响住房价格的距离或数量为自变量，通过线性回归分析，并表征其影响程度或者贡献率，即：

式中，P为房价；C为常数项；Xn为影响价格的N个特征因素；βn是特征的影响系数；ε为随机误差项。

2 时空维度下的房价格局特征

2.1 空间维度下的房价格局特征

本文将2019年汉长安城大遗址周边a—e 5个区域楼盘成交均价与D1、D2、D3关系分别绘制在散点图上，具体如图6所示。

图6 汉长安城大遗址周边区域房价随空间距离变化

总体房价格局上，a区域＞b区域＞c区域＞e区域＞d区域。从D1与房价关系来看，住房价格随着保护区划的圈层梯度控制呈现波动特征，a、c区域保护区划的圈层多、波动多，b、d、e区域存在保护区划边界少、波动少。总体上，伴随着D1增加，房价呈提升趋势，保护区划由内而外在开发建设、招商引资、服务设施配置上的限制逐步放缓，反映出文物保护对房价产生负影响。具体来说，在a区域中，500m的价格波动是建设控制地带边界附近，1200m价格波动是环境协调区边界附近，1200m以外没有限制因素，住房价格随距离变化线性攀升；b区域只有建设控制地带而没有环境协调区，仅在1500m处建设控制地带边界存在一次价格波动；c区域在500m处的建设控制地带边界存在价格波动，1200m处环境协调区边界出现价格波动，1200m外不受文物保护限制，价格呈线性提升；d区域多为石化国企单位家属区，房屋交易量少且价格稳定，700m处价格波动位于南北交通干线建章路两侧；e区样本均位于环境协调区外，随着距离增加，房价上升。

从D2与房价的关系来看，汉城湖公园对b区域、c区域房价具有明显的带动作用。在b区域，楼盘与公园距离（D2）越近，其成交价格越高；在c区域，汉城湖公园带动了2km范围内的楼盘成交价格；在a区域，房价并没有产生显著的影响，伴随着D2增加房价，并没有产生明显波动；d、e区域到汉城湖公园距离均在4km以上，受遗址展示利用的影响程度较弱。

从D3与房价的关系来看，除d区域外未央宫环境整治与申遗对周边地区房价产生了负影响，伴随着楼盘到未央宫区域距离（D3）的降低，房价均有不同程度的提升。

2.2 时间维度下房价演变特征

从各区域历年房屋成交相对价格看（表1），a区域历年住房相对价格均为各区域最高，住房价格波动不大且略有提升，接近或高于西安市住房的平均价格。a区域位于西安经济技术开发区的核心组团，该区域定位发展金融保险、商贸中介、餐饮娱乐、体育休闲等现代服务产业，起步早、发展快，在汉长安城开发利用前已经成为一个居住人口密集、交通便利、商业发达的新型居住区域。因此，汉长安城大遗址的开发利用对该区域商品住宅市场发展仅起到了“锦上添花”的作用。b区域是距离汉城湖公园最近的区域，在2011年汉城湖开放后该区域历年住房成交相对价格一直在稳步提升。b区域所处的大兴新区定位是以汉文化为内核，发展商贸服务、住宅房地产业的现代化商住商贸宜居新区，汉长安城的开发利用对该区域商品住宅市场起到了“雪中送炭”的作用。c区域是距离未央宫最近的区域，也是住房价格波动最大的地区。2011年汉城湖公园开放带动该区域房价提升，2014未央宫环境整治再次带动了该区域房价提升，但2015年后该区域楼盘成交相对价格呈现大幅衰落。未央宫环境整治与申遗活动对该区域商品住宅发展仅起到了“昙花一现”的短期刺激作用。d区域为石化企业组团，该区域石化、车辆制造等大型国有企业居多，发展独立性强且住职模式稳定，因此住房市场活跃程度不高、成交相对价格稳定，历年成交价格远低于西安市住房均价，大遗址保护利用对房价的影响作用在这一区域并未完全体现。e区域则属草滩农业开发区，开发楼盘均位于建设控制地带外围，也远离汉城湖、未央宫等实施开发利用的地区，受大遗址保护利用的影响程度较低。总体上，汉长安城遗址及周边地区商品房价格低于西安市商品房价格的平均水平。比较而言，与居民日常休闲活动密切相关的汉城湖公园对房价提升效果强于单纯以申遗为目的未央宫地区环境整治，未央宫申遗成功后虽然短期内刺激了遗址邻近区域房价提升，但是并不具有持久性。

表1 汉长安城周边区域历年房屋成交相对价格

2.3 时空维度下房价格局演变特征

本文对汉长安城遗址周边样本楼盘历年成交相对价格进行空间反距离权重插值后，在GIS平台中进行了可视化表达（图7）。总体上，受遗址保护利用影响，大遗址周边地区房价呈现稳步提升的态势，但是各区域又体现出发展中的分异。①在汉长安城展示利用早期阶段（2012年），a区域（经开区范围）住房市场相对其他区域已经发展成熟，东北位置的市政府和城市运动公园周边住房价格远高于西安市住房均价，成为住房价格的高地。这一时期除a区域外，大遗址周边其他地区房价在空间上没有明显的聚集或分异特征。②伴随着汉城湖公园投入使用（2012年后），公园周边地区房价开始攀升，高房价楼盘在b区域点状聚集并于2015年迅速扩散成面，至2017年b区域房价已经高于或接近西安市楼盘均价，并与邻近的c区域出现明显的房价空间分异边界。这一边界即大兴新区西边界（西二环），大兴新区的城市发展理念与汉文化经营策略对大兴新区房地产发展起到了带动与提升作用。③2014年未央宫地区环境整治并申遗成功后，提升了区域环境质量，树立了汉文化品牌。2014—2015年间，c区域房价开始攀升，高房价区域点状聚集并呈现面状蔓延的趋势。但2017年起这一区域房价急剧回落，并在邓六路与大兴路交叉口处出现低房价聚集区域。以申遗为目的未央宫环境改造中对9处村庄进行了大规模的搬迁，这些城中村性质的村庄涉及近3万城市流动人口和1万村民的居所发生了变动，造成区域活力大幅下降，原本贯穿汉长安城遗址区南北的邓六路废弃引发居民出行不便，加之未央宫地区采取半开放式的圈地展示模式。短期来看，申遗成功作为强心剂促进了住房市场的发展，但单一封闭的展示利用模式未能与居民生活休闲相结合，必然造成了房价的回落。

图7 汉长安城周边房价时空格局演变

3 住房价格影响因素分析

3.1 模型选择

由于特征价格模型能够充分揭示不同因素对房价的影响程度，因此本文在式（3）的基础上调整并建立了分析模型：

式中，lnP为交易价格的对数值；C为常数项；D1为交易楼盘距保护范围距离；D2为距汉城湖公园距离；D3为距未央宫环境整治区距离；α为特征的影响系数；ε为随机误差项。

除了大遗址保护利用影响因素外，楼盘品质、交通条件、教育、文化休闲等因素都可能影响到大遗址周边楼盘房价，因此在式（3）加入了以下4个控制变量：以楼盘规模（Scale）表示楼盘品质，距最近城市主干道距离（Road）、1km内有无地铁站（Subway）表征道路与轨道交通条件，采取距最近小学距离（School）表示教育影响因素，楼盘与最近公园距离（Park）表示楼盘的环境质量。这些加入的变量既是影响住房价格的一些关键因素，也作为大遗址保护影响因素的对比参照。

本研究建立的回归模型为：

式中，Controli为加入的控制变量。表2是对变 量的描述性统计。

表2 变量选择与定义

3.2 结果分析

根据式（3），将表征遗址保护内涵特征的变量D1进入模型1；将D2、D3代表大遗址开发利用的外延特征变量进入模型2；在模型3中加入楼盘规模（Scale）表征楼盘品质的控制变量；在模型4中加入交通影响因素，包括与最近主干道距离（Road）、有无地铁站（Subway）；在模型5中加入教育影响因素，与最近小学距离（Schoo）l；在模型6中加入表征休闲特征的影响因素与最近公园距离（Park）。具体结果见表3。

结果显示，大部分模型中拟合优度大于0.5，概率P值（sig）基本小于0.05显著性强，DW值接近2，不存在明显的自相关性。由于本模型重点解释大遗址保护利用特性对房价的影响，并根据相关研究筛选出对住房价格影响较为直接的楼盘质量、交通、教育、休闲等因素作为控制变量，为明确研究重点，仅引入关键性的控制变量，所以当前模型已经具有较好的解释力。

最终结果如表4所示。

表3 样本的模型汇总

表4 特征价格模型的计量结果

从大遗址保护利用因素对房价的影响上看。首先，6个模型中大遗址保护利用的3种影响因素对其周边房价影响均较为显著，D2、D3在所有模型中1%置信度水平下显著，虽然D1在各模型中显著程度略有不同，但是都在较高水平范围内。其次，从回归系数上看，D2＞D3＞D1，楼盘距汉城湖公园距离对房价影响程度最强，楼盘与保护区距离对房价影响程度最弱。第三，D1代表文物保护工作产生的影响，D1的回归系数为正值，伴随楼盘与文物保护范围距离增加，房价有所提升，说明文物保护工作制约了房价提升。由于保护区划、保护措施、保护条例对周边地区实施圈层式梯度管控，按照“文物保护范围—建设控制地带—环境协调区—非遗区”圈层模式逐级降低开发限制条件，从而产生房价的逐级提升。第四，D2代表遗址公园所产生的正外部性特征。D2的回归系数为负值，表明遗址公园开放促进了周边地区房价提升。第五，D3代表环境整治、申遗活动等专业性强的保护利用模式所产生的外部性影响，其回归系数为正值，越靠近未央宫环境整治区域，房价越低。

以上分析表明，建设公园与环境整治两种大遗址展示利用模式对其周边房价产生了两种相反的效果。汉城湖公园在文化遗产传承保护基础上，对东南城墙遗址、城门遗址进行保护展示，并适当融入居民休闲、娱乐、健身等生活娱乐项目。调研表明，汉城湖公园65%游客为周边居民，46%的游客重游3次以上［24］，汉城湖公园已经完全渗透进周边居民的日常休闲生活中。因此，建设遗址公园这一模式能够将大遗址的文化体验与居民生活娱乐结合，具有开放性强、体验性强、受众群体广的特征，对周边房价产生了带动作用。未央宫环境整治虽然带来了景观品质的提升，但是局部的环境改造后采取封闭管理模式，仅有4处出入口能进入这一区域，景观渗透性不强、居民可达性差，受众群体较为单一，民间影响力低。加之环境整治搬离了9个村庄共计4万城中村流动人口和村民，造成了该区域活力明显下降，因此对房价产生了负向影响（图8）。

图8 汉长安城遗址保护利用因素对房价作用曲线

从其他控制变量对大遗址周边房价的影响上看，加入了楼盘品质、交通条件、教育、居住环境水平等其他变量因素后，D1、D2、D3对房价的影响影响仍然显著，进一步印证了大遗址保护利用因素对这一地区住房价格产生了主导性的影响。楼盘规模在1%的显著性水平下显著，楼盘自身的品质、服务质量与住房价格之间存在正向关系。其回归系数介于0.256—0.262之间，楼盘品质低于遗址保护利用带来的影响。交通因素中，轨道交通对住房价格的正向影响在5%的显著性水平下显著，轨道交通对大遗址周边房价有一定的提升作用，但是影响程度低于楼盘规模。楼盘与主干道距离对房价的影响并不显著。相较于道路交通而言，在主城区边缘轨道交通是通勤的主要手段，其对于房价影响的显著性水平强于道路交通。教育、公园对大遗址周边房价的影响并不显著。相较于其他影响因素，遗址保护利用产生的外部性对该地区的住房价格影响起到主导作用。

4 影响机制分析

4.1 圈层保护模式产生房价空间差异

作为城市重要组成部分，城市大遗址具有极强的区域影响力与开发利用价值，不可移动性、文物性、脆弱性是大遗址的基本内涵属性［25］。相比其他文化遗产，大遗址遗存丰富、历史信息蕴涵量大，具有重要的保护与保留价值，文物性极强。同时，国内大遗址通常以土遗址为主，其抵抗自然扰动的能力十分有限，具有一定脆弱性特征，须实施必要的保护措施与技术手段。由于大遗址占地广、规模大，地下遗存丰富，具有不可移动性特征，因此大遗址必须实施就地或原址保护。

大遗址的不可移动性、文物性、脆弱性等内涵特征决定了必须实施圈层式原址保护与控制模式，由内而外地划定保护范围、建设控制地带、环境协调区。对不同区域提出不同级别的开发限制要求，既能降低外界城市活动对遗址本体的破坏，也将遗址保护对周边的发展限制降低。首先，对不同管控区的投资项目采取差别化空间管制，拟开发项目必须进行文物影响评估，从而产生相关投资招商项目的内容、数量、规模在不同区域的空间差异，进而影响到住房价格的差异。其次，招商引资与投资管控一定程度上影响到不同管制区公共服务设施的配置数量与类型，从而导致遗址区周边住房价格差异。最后，文物保护工作对不同区域的建筑高度、色彩、容积率、市政管线铺设提出了不同要求，开发强度与建设容积一定程度上影响到住房价格。可以认为，保护工作中由于空间开发条件、服务设施配置、招商引资类别差异化限制，对其周边房屋价格产生圈层式、梯度化影响。

4.2 遗址开发的价值外溢带动空间资本

资源性是城市大遗址所具有的重要的外延特征之一［25］，需要通过开发利用过程激发其资源价值，以产生文化资本、空间资本。资源性不仅体现在短期内作为旅游或文化产品产生的经济效益，更体现在远期作为两个文明建设的物质载体和驱动引擎而衍生的社会文化价值。城市大遗址的区域性体现在展示利用过程不可避免地与周边城市环境相互作用，与社会经济、人口、资源、环境问题紧密关联。

城市大遗址通常采取建设考古遗址公园、环境整治、建设景区、博物馆或举办节事活动等方式进行展示利用。在城市大遗址展示利用过程中，由于资本投入绿化工程与空间建设，提升了周边地区环境质量。道路系统、市政管线的配套建设，提升了地区基础设施完备性。修建广场或公园一方面为文化传承搭建了载体，另一方也为居民创造了良好的交往与休闲空间，加之旅游业发展充分提升了区域活力，从而带动住房市场发展。无论是公园建设、广场建设、博物馆建设或者景区建设，都起到了城市触媒的作用。即创造一个融入文化元素的空间载体，然后反过来塑造周边的环境，引发某种“链式反应”，促成区域建设条件的成熟，推动城市持续、渐进发展，进而促进房地产业发展。

4.3 区域职能差异导致房价空间分异

城市大遗址区域性特征明显，占地少则十几平方公里多则上百平方公里，其周边地区分属于不同的行政单元或开发区。不同开发区管委会或地方政府在开发运营策略或职能定位上必然存在一定差异。如，研究中的a区域即西安经济技术开发区，重点发展金融保险、商贸中介、餐饮娱乐等现代服务产业，b区域所处大兴新区以汉文化为内核，发展商住商贸宜居新区，这两处地区受职能定位影响带动了区域房价提升；而d区域为石油化工组团，e区域为草滩农业组团，职能定位上与房地产业发展存在一定偏差，因此汉长安城遗址保护利用并未对这两个区域住房价格产生显著影响。可以认为，职能定位与经营策略差异引起住房价格的区域分异。大遗址保护利用对周边房价影响机制见图9。

图9 大遗址保护利用对其周边房价影响机制

5 结论与建议

5.1 结论

本文在加强文化遗产展示利用的背景下，对汉长安城大遗址周边的住房价格时空变化进行了实证分析，得出以下结论：①空间上，汉长安城遗址周边房价形成了“南高北低、东高西低”的格局，具有明显的空间分异特征。一方面，由于周边分属不同开发区，其区域职能定位不同，产生房价差异；另一方面，不同地区的遗址开发利用模式差异对周边房价产生差异化影响。②时间上，开放性强、居民参与度高的遗址公园利用模式对周边的房价产生持续性影响，如汉城湖公园开发建设；而专业性强、参与度低的未央宫环境整治及申遗活动对周边住房价格仅起到短期提升作用。汉城湖公园开放对周边住宅产业发展起到“雪中送炭”的作用，而以申遗为目的进行的未央宫环境整治仅起到“昙花一现”的短期促进作用。③从影响因素上看，保护区划、遗址公园建设、环境整治对汉长安城周边房价产生显著性影响。在控制楼盘规模、交通条件、学校、公园等变量后，保护性利用对房价的影响影响仍然显著，可以认为大遗址保护性利用是这一地区房价变动的主导因素。④影响机制上看，主要是文物保护工作的限制与遗址展示利用产生的价值外溢辐射共同作用。大遗址的内涵特征决定了实行圈层保护的必要性。保护工作中空间开发条件、设施配置、招商引资限制差异对周边房屋价格产生了圈层式、梯度化制约。在展示利用中，遗址资源性、区域性特征显现，遗址文化价值外溢对周边住房价格产生了辐射与带动影响。

5.2 建议

在传承城市文脉的时代背景下，探讨城市大遗址的保护利用与周边地区商品住宅价格关系显得尤为重要。本文提出以下建议：①实施合理的大遗址展示利用模式与手段。开放型强、居民参与度高的展示利用项目能够起到带动区域活力，提升区域住房价格的效果，而参与度低、专业性强的遗址展示利用模式对其周边房价仅起到短期促进作用。从区域视角协调统筹，不同遗存点根据发展需求采取不同展示利用模式，以促进遗址保护与区域协调发展。②优化大遗址周边区域空间功能结构。区域空间职能定位的差异也是大遗址周边地区住房价格空间分异的主要成因。新时期应更加注重城市存量发展，同时城市空间功能与构面临转型。在城市更新与存量发展过程中，大遗址周边地区产业与职能定位紧扣历史与文化主题，对周边地区发展起到明显的提升效果。③大遗址展示利用的区域影响力需要进一步加强。尽管汉长安城展示利用带动了周边住房价格的提升，但是汉长安遗址周边地区住房价格仍然处于西安市平均水平，其对周边住房价格影响辐射范围也仅为2—3km范围。遗址区内仍然以农林地为主，展示利用区域仅占很小比例，今后应进一步加强展示利用的空间范围，加强文化价值外溢的区域影响力，带动区域发展。