新制度环境对房地产企业纳税筹划的影响

苏哲槿

摘要：近年来，中国政府相继出台了新会计准则、“营改增”等一系列政策，在新制度环境的背景下，房地产企业的纳税筹划工作势必会产生一些变化和影响。文章重点分析了新制度环境对房地产企业纳税筹划工作的影响，并从会计核算及涉税情况方面提出了应对措施。房地产企业的财务人员需要结合制度环境的变化，保证纳税筹划的合理性和有效性，促进房地产企业的发展。

关键词：房地产企业;新制度环境;纳税筹划

新制度环境下，房地产企业纳税税种全面由营业税向增值税调整，会计准则也越来越严密和完善。税收筹划不同于偷税漏税，偷税漏税是被禁止的，受到法律的制裁，会影响企业的声誉。只有实实在在的了解新制度环境对房企行业的税收影响，企业才能进行合理有效的财税操作和研究。本文将在此基础上分析新制度环境对房地产企业纳税筹划的影响及应对措施。

一、新制度环境对房地产企业纳税筹划的要求

（一）筹划合法性

一般来说，纳税筹划最主要的原则就是合法性，合法性是纳税筹划的前提，只能在税收法律许可的范围内进行，一是遵守税法，二是不违反税法。筹划应发生在纳税行为之前，对经济事项进行规划安排，达到减轻税收负担的目的，如果经营活动已经发生，应纳税额已经确定再去筹备，性质就变成了偷逃税或欠税。性质的改变就形成的纳税风险，一旦税收管理机关发现这项风险，就会造成税款补交并加收滞纳金，情节严重的还受到法律的制裁。不仅会影响企业的利益也会危害到企业形象，给企业发展造成负面影响。

（二）筹划实时性

新税收政策把以往我国主要以营业税为主的征收措施，全面调整为以增值税为主，在这个基础上，国家不断调整财税政策，希望能够减少中小企业的税收负担，而各项财税调控政策的出台和实施，增加房地产企业的经营压力。而各地方结合了自身的经济发展和行业特点制定地方的财税政策，而房地产企业的很多财税都属于地方税范畴，故而凸显出很明显的地域特点。从而作为财务人员要积极更新国家相关税法政策，从而有效地及時的落实税务筹划工作。

（三）筹划专业性

房地产企业的复杂性增加财务工作的难度，对专业性的要求较高，房地产企业要经历决策阶段、开发阶段及最后的销售阶段，并且在国家调控政策不断变化的情况实施纳税筹划，更加需要财务工作人员专业能力与素养。同时房地产企业建设项目与当地金融机构、主管部门、上下游产业及政府部门有着密切的关系;受到外界的变化的影响且敏感性价高，这些行业的复杂加，增加了财务人员实施筹划的难度。因此需要提升自身的专业性技能才能解决在筹划中遇到的难道，保证筹划的质量，增加企业收入促进企业的发展。

二、新制度环境对房地产企业纳税筹划的影响

（一）对企业成本费用的影响

“营改增”之前，房地产企业缴纳的营业税最终会影响自己的销售额。而“营改增”之后，房地产企业中的各项款项都可以在增值税中进行进项税的抵扣。一般情况下，进项税不需要计入到成本中，与之前相比，入账成本也随之发生了相应的下降。房地产企业在进行成本费用的管理过程中，成本进项的问题也应该被纳入到考虑范围之中，在购买品类不同商品和劳务的过程中可以进行相应的业务拆分，以此达到不同商品不同抵税额度的目的。

（二）对房产销售环节的影响

“营改增”的前后可能会因为销售产品的不同而产生不同的税收额度。在销售方式上，直接销售或者代理销售会影响最终商品确认收货的时间，由此而产生纳税时间的差异也会让企业的税收金额发生变化。同时，在房地产企业的销售环节中不管是账款结算或者是销售开票等都是重要环节之一，在具体的销售过程中根据各种销售业务发生时间的不同进行与之相对应的纳税筹划，才能达到节税的最终目的。

（三）对项目清算环节的影响

由于房地产开发企业从拿地到开工建设再到销售结束，周期较长，往往需要几年甚至十几年的时间，而税务机关不会在所有房产都销售完毕后才征税。而且房地产开发企业在经营销售时才采用预售制，税务机关对企业的税收征管采用预征制，企业对相关税费进行预缴，主要是土地增值税和企业所得税。“营改增”后，根据税收过渡性政策，在预售房地产时，企业按照3%的预征率缴纳增值税，会涉及到清算问题。这是房地产开发企业税制与其他行业企业的区别所在。

三、新制度环境下房地产企业纳税筹划的应对措施

（一）认真做好会计核算基础工作

1. 对增值税纳税筹划

“营改增”之后，我国开始实施一项全新的税收制度改革。因此，房地产企业在实施计税工作的过程中有一个明确的时间节点。所谓的“老项目”指的是2016年4月之前开工的项目，正对于这种“老项目”企业的财务管理人员应该充分考虑各种因素，尤其是时间节点因素，一种是开工于2016年4月30日之前，大部分的施工项目已经完成，此时的税率计算可以按照5%计算。另一种开工于2016年4月30日之前，但是大部分的施工工作并没有完成。因此就可以按照新的税收制度进行负税计算。换言之，针对于“营改增”之前建设项目可以根据不同的施工进度选择最合适且最恰当的方式进行纳税筹划，让房地产企业减少税收压力，实现利润的最大化。此外，由于房地产企业现如今可以抵扣增值税额进项，就需要在抵扣凭证下功夫。只有妥善的保管好这些抵扣凭证才能让增值税纳税筹划变得有章可循，水到渠成。

2. 对土地增值税纳税筹划

土地增值税使用四级超率累计税率，及增值额越高，所对应的税率就越高，所以合理控制增值额是纳税筹划中一个重要的关键点。在各项扣除项目中，由于房地产行业是资金密集型行业，在开发期间，债务筹资会比较高，相应的利息费用也会比较高，通过对利息费用的合理筹划，可以给企业节税。允许扣除的利息较高的情况，应提供金融机构贷款证明，可扣除的开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内;允许扣除的利息不高的情况，既不需要按项目计算分摊利息支出，也无需提供金融机构的贷款证明，直接按照取得土地使用权支付的金额和开发成本的10%扣除。另外，房企既建造普通标准住宅，又建造其他房地产开发的，应分别核算增值额。土地增值税税收优惠政策规定纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。一旦不分别核算增值额，就无法享受该免征政策的规定。

3. 对企业所得税的纳税筹划

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》的有关规定，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，或者已经开始投入使用，或者已经取得了初步的相关产权证明，都视为已经完工的开发产品必须根据预售或者实际的销售收入扣除成本费用来计算所得税，并不是根据计税毛利率的方式进行计算扣除。针对此种现象，房地产企业在经营过程中应该注意文件规定的完工条件，充分利用税务规定的税前扣除项目，尽量推迟完工时间，使货币的时间价值的有效发挥，从而达到企业减少资金压力的目的。同时新会计准则中的收入准则非常严格规定了企业销售收入的相关条件，也为房地产行业的延迟收入确认带来了纳税筹划的空间。现在房地产行业的主要营销手段使分期收款销售，对此应按照实现合同约定好的收款时间分词确认收入，结转成本，达到延迟收入确定时间和缴纳各种税款目的。

（二）加强税企之间的合作

国家税收机关跟企业各自属于征税方和纳税方，因而二者都属于税收管理活动中必不可少的参与者，因而企业要正确理解国家税收政策的调整方向、新政策内容，就有必要及时跟税务机关取得联系，通过多沟通，多了解，深入把握国家税收政策的原则与方向，在很多新税收政策的理解上注意征求国家税收部门的意见，做出合理的解释，而避免自行理解造成歧义和风险，充分明晰国家新颁布税收政策的内容和范围，正确把握税收政策的原则方向，这样才能有效降低税务行政执法偏差所带来的风险，充分保障企业的利益。

（三）及时掌握财税政策新动向

我国出台的新的财税政策是配合经济形式变化出现，如《土地增值税法（征求意见搞）》中对土地承包经营权流转的规定，在流转操作中不征收土地增值税，主要就是为配合《农村土地承包法》的实施。房地产企业对政府出台的财税政策有着极高的敏感性，故而需要结合当前税务则测和市场经济形式，预测政策上可能出现的变化，提前做好对应的工作;一旦国家推出新的政策能够及时且准确的掌握其精髓，并且能够从企业自身的发展情况采取有效的应对措施，这样能够从企业自身的情况采取有效的应对措施，这样才能够保证税收筹划的有效性，突出纳税筹划的房地产企业发展中的价值。由此可见，及时掌握财税政策新动向是顺利实施税收筹划及发挥其作用的重要措施。

（四）建立专门的企业税管部门

房地产企业想要解决税收筹划实施过程中遇到的难点，提高纳税筹划的效果，就需要建立专门的税务管理部门，安排专职人员，且这样能满足日益严格的国家税收政策要求，确保将税收筹划与项目建设有效结合。这样操作不仅能够降低纳税筹划的实施的风险，提高其成功率，增加企业经济收入，还能有效、准确地反馈企业发展、决策的重要依据，进而提升企业整体经营、管理水平。新形势下需要房地产企业做出相应的改变，在改变的基础上为实施税收筹划创造条件，从而提高纳税筹划在企业法中的地位和作用，促使企业更为合理的使用税收筹划。

四、结语

综上所述，新制度环境的实施给企业的纳税筹划造成了一定的影响，这些影响有些是积极的，有些是消极的，企业只有深刻的领悟国家税收政策的原则与方向，并细致考虑自身筹划活动的科学性与合理性，使得企业的纳税筹划活动跟国家的大政方针相契合，才能更好地实现科学筹划，降低风险，为国家创造更多效益的积极目的。

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（作者单位：孝感市创融资本有限责任公司）