房地产企业资金管理风险及解决对策

朱友萍

摘 要：城市化进程的加快使得我国的房地产行业迎来了全新的发展机遇，市场呈现出一派繁荣的景象，但随着市场经济结构的不断调整，企业在投资和经营过程中经常会面临资产管理风险的问题，是影响企业稳定经营和发展的关键性问题。因此，本文对房地产企业资金管理风险展开了研究，从基础特点的分析出发，探讨了房地产企业资金流通环节的使用情况及风险，并结合现阶段的行业发展情况给出了降低资金管理风险的具体对策，旨在以此促进我国房地产行业的健康稳定发展。

关键词：房地产企业;资金管理;风险;对策

一、房地产企业资金管理的特点分析

（一）资金需求量大

结合我国房地产企业的发展情况来看，受我国人口因素和环境因素等多方面的影响，出现的土地资源稀缺问题使得我国的房地产行业在土地开发的过程中对资金的需求量较大，政府对土地的管控和供应水平有限，使得土地价格不断上涨，房地产企业的开发成本也逐渐攀升;另一方面，在土地开发的过程中，房地产企业需要大量的资金用于建筑的规划设计、装修和市政园林等项目开展环节中，其中各项材料的价格也由于通货膨胀的影响使得企业的投资成本逐渐加大，对资金的需求相对较大。

（二）资金回收周期长

一般来看，我国房地产的开发周期为1～2年，这种较长的开发周期是房地产企业的突出特点，在这一较长回收周期的限制下，房地产企业从着手买地开发到销售环节，再到资金的回款会呈现出一个较长的时间跨度，使得资金的回收周期跨度进一步拉大。同时，在开发过程中也会受到社会外界等各方面的因素和政策影响阻碍开发进度，这种宏观层面的调控政策会直接延长房地产企业的资金回收周期，使得企业在项目投资和经营的过程中没有足够的资金用于经营活动，造成的资金链断裂问题进一步加大了资金管理风险。

（三）投资风险较大

受制于资金投资量和回收时间长的限制，房地产企业开发的商品房与一般的商品不同，无法在短时间内变现成资金用于房地产企业其他项目的开发，这就使得房地产企业在资金管理中存在较大的流动风险。同时，房地产企业作为我国社会经济的支柱型产业，是政府需要时常关注和给予政策调整的行业，受制于这种宏观经济政策的影响，房地产企业在经营和发展的过程中往往会面临宏观经济的调控，这种外部因素的直接作用会导致房地产企业开发过程中存在很多的不确定因素，这些不确定因素一旦发挥作用，便直接加大了资金的需求量和延长了资金回收周期，使资金管理风险进一步提升。

二、房地产企业资金流通环节的使用情况及风险分析

（一）项目开发工程中的资金投入环节

首先，在房地产企业的土地取得环节，土地资金的投资占到了房地产项目投资的一半左右，而且随着投资成本的越来越高，房地产企业也企图从中获得更大的投资效益，在自有资本不足的情况下，到处借入资金去购买土地，企图在房产销售的过程中通过溢价销售来提升投资价值，以此来归还借款，这种情况下的房地产资金管理面临严重的投资风险，一旦宏观政策调控方向出现变化，就会导致房地产企业的资金链断裂，造成严重的后果，甚至会直接导致破产。而目前来看，为抑制房地产行业的不理性繁荣，国家先后出具多项政策，尤其是在2020年年末，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，在原本就已經为开发商设立的“三道红线”上，又在房地产贷款和个人贷款上加上“两道新红线”，银行不得在无限为房地产企业提供贷款，也不能无限度地为个人提供购房贷款，进一步限制了我国房地产企业的发展，房地产企业面临融资难的困境。

其次，在项目开发环节中，从前期设计方案的开发到建筑施工的开展，从市场推广的进行到后期销售税金的资金流出，这一系列的环节中都需要各个部门之间长期的协调配合才能够实现，一旦某一个环节出现问题，便会导致资金的无效投入，同时也会影响企业的税金流出，使房地产企业的资金管理面临较大的风险;最后，在项目销售中的资金回流环节中，首付款回流阶段以及按揭放款阶段的顺利开展都是确保房地产企业投资资金回收的重要保障，在这一过程中，一旦销售人员和财务人员缺乏责任心，不积极主动与客户进行跟踪回访和积极跟进，就会直接影响房地产企业投资资金的回收周期进一步延长，从而提升房地产企业资金管理的风险。

（二）资金流通环节管理不当

资金流通环节中一方面由于对土地的具体划分和使用情况分析不够明确，加之设计方案不够精细，导致房地产项目的盲目投资和开展直接影响了后续的施工进程和交房进度，导致后续在商品房建设过程中频繁出现问题，致使方案的一再调整，这些由于前期准备工作和施工环节出现的问题会直接影响房子的交房周期，从而直接延长房地产企业的资金回流周期，使房地产企业在资金管理中的风险进一步提高，造成这些情况的原因一方面是由于前期准备工作缺乏详细的准备，另一方面，也是由于在施工过程中各个环节的负责单位和部门缺乏沟通，这些问题都直接影响了房地产企业资金的正常流通;另一方面，部分房地产企业在前期项目开发的过程中缺乏必要的市场调研，导致对市场的判断存在误区，同时也在项目开发的过程中针对可能存在的资金回流风险缺乏有效的识别和充分的应急预案，使得当市场发展方向与企业的经营判断出现偏差的时候缺乏一定的应对措施，单一的融资渠道和融资方案使得企业一旦出现资金回收周期延长的问题便形成困局，导致企业面临严重的经营风险。

三、解决房地产企业资金管理风险的对策分析

（一）主动拓展融资渠道，实现多元化融资

单一化的融资渠道是造成企业资金管理的直接因素，为企业的资金管理带来了较高的风险，解决这一问题最主要的方式是能够打破房地产企业信贷资金来源的垄断，即通过自身的科学定位和正确投资降低对银行等金融机构的依赖性，因此，房地产企业需要主动拓宽融资渠道来降低资金管理过程中存在的各种风险问题，多元化的融资方来为企业提供一定的资金保障，从而避免在遇到资金回流困难等问题时无法应对的现象，也能够有效避免单一化的融资渠道给房地产企业资金管理带来的风险问题。首先，对于规模较大的房地产企业可以结合当前环境下的宏观政策通过发行股票或者债券的方式进行融资，归于规模较小的企业可以依靠信托公司和私募基金等渠道来展开融资工作;其次，在房地产开发的过程中，企业的一大部分资金用于支付材料费用和承包费用，为了降低资金管理风险，企业可以与承包商和材料商形成长期的发展管理，通过款项的延迟付款等方式来解决目前遇到的管理风险问题;最后，在市场化的发展环境下，房地产且还可以在国家和社会的多层面支持下采用产业投资基金、股权、保理等一系列多元融资方式来拓宽渠道，结合自身的具体情况采取不同的融资方式，从而有效降低企业在资金管理方面的风险。

（二）建立完善资金管理制度

一些集团型的房地产开发企业对资金管理具有较高的需求，因此，要想降低企业资金管理的风险，需要通过提升资金管理能力，建立健全完善的资金管理制度来实现。随着国家对房地产企业宏观调控的趋紧，房地产企业面临的资金管理风险日益剧增，通过建立健全资金管理制度，能够实现对企业经营资金的集中化管理，从而从整体的层面优化企业对资金的全面配置，将资金管理工作融入到项目开发的各个环节中去，既保证了资金管理的程序化和规范化，也促使资金管理和使用进一步合理化和安全化。同时，还需要利用制度进一步构建完善的项目资金管理体系，这样既能够保证企业在资金管理的过程中及时了解不同资金的动态情况，对于出现的异常问题也能够及时有效的采取应对方案，从而有效降低企业资产管理的风险。从另一方面来看，良好的资金管理体系的构建需要大量财务管理人才，因此，企业还需要通过强化人才的教育和培训工作来增强财务管理员工的风险意识和专业水平，强化对资金进行监督和风险防控的能力，从而保证企业资金管理过程中资金流动的安全性和合理性，有效降低企业资金的管理风险。

（三）加大预算管理力度，强化监督

在解决企业资金管理风险的过程中，房地產企业也应当结合企业的经营发展情况和市场环境建立与企业资金管理需求相适应的预算管理体系，一方面，将资金管理工作纳入到预算管理体系中去，同时加强对预算管理工作的力度，以企业资金的收支计划作为基础参考，通过层层细化的资金预算方案的制定来确保资金管理的合理性。同时，还要定期与预算管理的执行情况进行深化和差异化分析，使企业能够全面的掌握资金的动态情况;另一方面，企业还需要建立相应的考核制度，以考核制度为保障完善资金的预算管理工作，从而更好地激励企业员工自上而下参与到资金预算管理工作中来，将预算管理细化到每一位员工身上，从而形成有效的预算管理监督，进一步降低企业资产管理的风险。

（四）加强资金管理信息平台建设

随着我国社会信息化进程的深入发展和应用，房地产企业在展开资金管理工作的过程中也可以依托信息化的技术来降低管理风险，将房地产企业资金管理工作利用信息化的技术应用来开展对于提升管理效能十分重要。尤其是随着我国房地产行业的不断扩大，母公司与子公司之间的资金管理工作较为复杂，传统模式下的管理方式主要是通过集中化管理来实现的，尽管能够达到资金资源共享的目的，但这种高度集中的资金管理模式需要以系统化的管理工作来保证管理效能，信息化平台的构建能够在强化管理水平和资金管理效能的同时，进一步完善资金的管理和对接流程，使母公司和子公司能够在信息化平台上实现资金管理工作的有效对接，从而达到了降低资金成本和提高资金使用率的重要目的，能够从一定程度上降低企业资产管理风险。

四、结语

综上所述，房地产企业作为我国国民经济的支柱型产业，经营发展状况直接关系国计民生问题，对房地产企业资金管理风险的研究能够有效促进企业的中长期发展，推动房地产企业在市场经济环境中不断增加抵御风险的能力和市场竞争力，能够为房地产企业的健康发展提供强有力的保障。

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