农房不动产登记中特殊部位面积计算解析

崔明军，宋亚凡，刘平利

（1.河南省有色金属地质矿产局第七地质大队，河南 郑州 450001；2.河南省有色测绘有限公司，河南 郑州 450001；3.河南省地质调查院/河南省城市地质工程技术研究中心，河南 郑州 450001）

随着我国经济的快速发展，农民的生活水平也发生了翻天覆地的变化，农村住宅的建造结构和舒适度都发生了本质的变化。不仅注重经济性和实用性，建筑形式和组合方式也是多种多样，大大增强了建筑造型的艺术性和个性化。在农房不动产测量中，根据GB/T 17986-2000《房产测量规范》的规定，全封闭的阳台、挑廊以其底板水平投影的范围计算全面积，未封闭的阳台、挑廊按其维护结构外围水平投影面积的一半计算[1]；但现实房屋造型多样，阳台、挑廊、檐廊形式各异，难以区分。另外，房产测绘的技术性和政策性很强，在房产面积测算工作中建筑面积计算是较复杂、难度较大的一项工作，在计算新造型、新结构的特殊部位时，无法可依、无据可查，客观上会引发许多争议[2]，因此应考虑到每户每个角落的面积，特别是这些特殊部位面积计算问题。本文结合某县农村房屋不动产登记工作中遇到的面积计算问题谈一点粗浅意见。

1 农房不动产登记

农房不动产登记通过逐户核对集体土地上宅基地和建设用地范围、房屋现状、家庭人口、房屋权属等信息，从而确定合法的土地使用权和房屋所有权面积，是维护农村集体经济组织和农民合法权益的一项重要举措。农房不动产登记有助于厘清农村长期存在的权属争议、相关权属来源材料欠缺的农房归属问题，为下一步农村产权制度改革奠定基础；有助于城乡一体的不动产体系融合，加快构建更加全面的城乡一体化的土地管理制度[3]；能有效促进政府行政效能和监管水平的提高；避免增加群众负担，减少重复建设和资金浪费[3]。通过精准的农房不动产登记发证工作，依法确认农民的宅基地使用权和农房所有权[4]，可有效明晰产权关系，支撑农村土地制度改革，为维护农民合法财产权益提供有效保障。

2 农房不动产登记流程

1）准备工作。农村不动产权籍调查工作应由县（市、区）政府统一组织，按照总调查的模式开展。充分发挥乡（镇）政府以及农村集体经济组织、村民自治组织等基层力量，农村集体经济组织负责人、村民委员会成员或村民代表应参与权属调查，以大比例尺（1∶500～1∶2 000）地形图、正射影像图或已有地籍图为基础图件，参考已有的地籍调查、土地登记等资料，划分不动产单元，预编单元代码。

2）权属调查。权属调查的步骤包括实地调查核实宗地和房屋的权属情况、实地指界、设置界标、丈量宗地界址边长和房屋边长的相关距离、绘制宗地草图和房屋权界线示意图、填写不动产权籍调查表等。权属调查是不动产权籍调查的核心，是保障不动产确权登记颁证的关键。

3）不动产测量。不动产测量包括土地测量和房屋测量，土地测量根据权属调查结果和确定的宗地界址点，采用符合国家技术要求的方法测量界址点坐标，计算宗地面积，制作权籍图；房屋测量则以确定的每户每宗地为基础，以房屋四面墙体外侧为界，逐幢测绘宗地内建筑物、构筑物，测量不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋，测量房角点坐标，计算建筑面积，制作房屋分层平面图。

4）数据库建设。在已完成的农村宅基地和集体建设用地地籍调查数据库的基础上，将外业测量调查获得的建筑物、构筑物权籍调查成果进行叠加整合，形成完整的农村房地一体的不动产权籍数据库[5]，为登记提供信息化基础。

5）不动产登记办理。根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和《河南省农村房屋不动产登记指导意见》等规定，由不动产登记机构和村民委员会统一组织收取登记所需的不动产登记申请表、身份证明等材料，由村委会进行初审，再向乡政府提出审核申请，乡政府批准后进行审核公告，最后按照法定程序向权利人颁发不动产权证书。

3 阳台的计算

3.1 规范规定

阳台是指供居住者进行室外活动和晾晒衣服的建筑空间，与住宅基本空间相连，有永久性上盖、地板和维护结构[6]，一般分为封闭阳台和非封闭阳台。GB/T 17986-2000《房产测量规范》规定，未封闭阳台计算一半面积，封闭阳台计算全面积。在实际操作中，阳台计算一半与否应以现状与规划相结合，若阳台规划未封闭、现状封闭，应按规划未封闭处理，计算一半面积；若规划封闭、现状未封闭，应按现状未封闭处理，计算一半面积。阳台面积计算均以底板投影为准。

3.2 实际现状计算方法

1）农村房屋实际以两层居多。单间阳台如图1所示，图1c中阳台全封闭则计算全面积，图1a、1b中阳台未封闭则计算一半面积。图1a中一层对应的门廊有柱子维护结构，计算全面积，图1b、1c中一层对应的檐廊无柱子或栏杆维护结构，不计算面积。

图书馆信息素养教育师资人员主要以图书馆工作人员为主，学历要求也较高，需要本科以上学历，具备中级职称，因此一般图书馆的专业信息素养教育人员在六人以下，达到十人以上的不足15%。并且，图书馆的实际工作人员以兼职为主，主要工作重心都不在图书馆信息素养教育上，因此图书馆信息素养教育事业的发展受到限制。

2）多间阳台如图2所示。图2a中二层柱廊的维护结构、图2b中二层挑楼计算全面积，图2c中二层挑廊计算一半面积；图2b、2c中一层对应的檐廊无维护结构不计算面积，图2a中一层对应的走廊有柱子维护结构计算全面积。房屋实景如图3所示。

图1 单间阳台

图2 多间阳台

图3 房屋实景图

4 廊的计算

4.1 规范规定

廊是指屋檐下具有遮阳、防雨、小憩等功能的过道、房屋内的通道或独立有顶的通道，一般包括回廊和柱廊[7]。计算标准如表1所示。

表1 廊的计算标准

室外走廊（挑廊）、檐廊由于取定的计算部位不同，测量时选择的部位也不同，前者按结构底板计算，后者按围护设施（或柱）外围计算。

4.2 实际现状计算方法

房间的认定方法为两房屋间有单独承重结构，由墙、柱、梁划分为两个空间区域，每个区域为一个房间。两房屋间以室内墙壁或屋檐处房梁为界区分房间。

1）有上盖无柱的走廊（一层因为有栏杆和地面结构，也计算一半面积）。挑廊为二层以上挑出房屋墙体外，有围护物、无支柱的外走廊，对于二层来讲是未封闭阳台，计算一半面积。图4a中一层有栏杆维护，二楼三楼是通廊未封闭；图4b中一层无维护结构不计算面积。

2）如图5所示，其满足与房屋相连，两房屋间有上盖和柱，但不是每个房屋都有柱，不能计算全面积；满足与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊的要求，按其围护结构外围水平投影计算一半面积[7]。

图4 走廊实景图

图5 檐廊1

3）如图6所示，a区域有上盖、一个或两个房间有柱，则计算全面积；b区域有顶盖、两房屋间有柱或一个柱子和剪力墙，则计算一半面积；c区域为无柱走廊、檐廊，没有围护结构，不计算面积。

5）如图8所示，a区域一边有墙壁或柱，另一边转角处有墙壁作为围护机构，则计算全面积；b区域一边有墙壁或柱，每间房屋对应有支柱或围护结构，则计算一半面积；c区域虽然转角处无柱对应，但转角处有另外的房屋墙壁支撑围护，则不计算面积。

6）如图9所示，标红的门廊一侧与大门过道相通、另一侧与房屋相连，按全面积计算，划入房屋主体；标黄的房檐也按全面积计算，划入房屋主体。

图6 檐廊2

图7 转弯走廊1

图8 转弯走廊2

图9 门廊

7）如图10所示，黄圈区域一层、二层全面积用檐廊表示；红圈区域一层、二层全面积划入房屋主体。

8）有柱的门廊按全面积计算，无柱的门廊按一半面积计算，画图以檐廊表示。

9）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，不计算面积，如图11所示。

图10 檐廊实景图

图11 骑楼

10）L 型檐廊应该进行区分，主房和附房按照房屋面积计算。图12中左边部分的檐廊一边有墙，另一边借助房屋的前墙，因此计算一半面积；右侧房屋的檐廊一边借助房墙，另一边无墙无维护结构，因此不计算面积。

11）两间房凹进去的部分按照全面积计算（两侧有墙，屋面有顶），檐廊计算一半面积，即建筑物出入口设于凹进的外墙且其顶部为上层建筑所盖凹进部分横跨一个房间（1 个开间）计算全面积，横跨两房间（两个开间）、中间无柱的计算一半面积，如图13 b中檐廊在二楼两边有维护结构可以按房屋整体计算全面积。

图12 L型檐廊

图13 凹门廊

5 门斗、门廊的计算

门斗和门廊在权籍图上都应表示出来，面积计算需根据类型判断。两侧墙突出超过 50 cm的需要表示，如图14所示，这样的门廊一边靠着房子，也按房屋画，计算全面积。两边有墙只有一个开间、且有顶盖的为门斗，计算全面积，如图15所示。

图14 门廊

图15 门斗

6 阁楼的计算

6.1 阁楼认定

由于保存粮食和防晒的需要，农村房屋在顶层会盖一层斜面的房间，称为二层半房屋。根据GB/T 17986-2000《房产测量规范》规定，斜面结构屋顶高度在2.2 m以上的部位，按其外围水平投影面积计算；而实际阁楼的坡屋面高度一部分在2.2 m以上，一部分在2.2 m以下，测量时2.2 m的准确位置难以确定，且楼板的厚度是计算斜面厚度还是平面厚度也不明确。实际工作中计算二层半房屋面积的标准为：①室内中间高度超出2.1 m、宽度大于2 m的部分；②能从室内进入或外部有明显的门窗能从外部进入，便于使用，满足其中一条就需要计算面积。

6.2 顶层阁楼的计算方法

由于房顶的楼板或其他结构的屋面是倾斜的，一般情况下从屋面的底面到顶面的垂直距离大于屋面厚度，这个垂直距离约为0.12 m，因此只需从楼面底板到屋面底面的净高达到2.08 m即可，再采用式（1）推算2.2 m的位置。

在计算坡屋顶内的面积时，屋面板下表面与楼板地面的净高低于1.20 m的空间不计算面积，净高在1.20～2.10 m的空间计算一半面积，净高超过2.10 m的空间全部计入套内使用面积[8]。屋顶无顶层楼板结构，不能利用坡屋顶空间时不计算面积，如图16所示。

图16 阁楼计算方法

7 结 语

农房不动产登记中建筑面积计算是一项繁琐复杂的工作，但面积测绘成果极其重要，采用切合实际的测绘和计算方法，对妥善处理调查中的各种矛盾和问题，切实维护群众的切身利益具有重要意义。因此，应积极探索新方法，运用先进技术，提高成果质量，以满足社会需求。