房地产税务筹划问题及对策探究

李君尧

摘   要：房地产企业进行税务筹划需要在合法的税收政策基础下，遵循企业的发展战略，制定科学的税务方案，以实现税后利润的最大化。在操作过程中，房地产企业要保证经营业务的规范化进行，所有房地产业务都合理合法，各项财务活动健康有序地开展，努力优化产业结构，以提升企业的核心竞争力。

关键词：房地产;税务筹划;特点;问题;对策

1引言

房地产行业是改革开放以来发展最为迅速的行业，具有投入多、利润高、税务成本占比重的特点。近年来在“房住不炒”的大趋势下，房地产企业整体进入下行通道，行业竞争白热化，利润空间不断被压缩。为了持续稳定的发展，就需要企业向管理要效益，科学控制成本，特别是税务成本。因此房地产企业要关注税务筹划工作的开展，以此降低税负，合理减少税务支出，提升利润。

2房地产税务筹划特点

一是全周期考虑。房地产行业具有特殊性，其建设周期较长，涉及的税种复杂，除了一般的税务规定外，还有行业特有的预缴税金制度、土增清算制度等。需要以项目全周期进行全面详细的考虑，这样才能有效应对企业在拿地后所面临的税务风险。

二是筹划在先。房地产项目税种多，计算复杂，特别是特殊业态的税务计算标准上，各地模式不一，比如土增税的清算依据、清算方法的选择等。企业只有在拿地之前对税务进行认真的筹划，全面分析不同税种和税率变化对于项目开展的影响，合理开展项目建设，才能使企业效益最大化。

三是合法性。税务筹划本质上是合理进行税务筹划，降低税务成本的行为，这项工作需要遵照法律规定进行，保证合法性。财务人员务必认真学习当地相关的法律法规，然后立足于税法的相关规定，按照项目类别和运行方式，科学开展税务筹划工作。

3房地产税务筹划方向

3.1前期阶段

房地产项目在前期阶段，首先需要明确土地增值税清算依据，根据清算依据的不同，合理开展前期工作。例如，在四川省土地增值税清算以《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位，而江苏省则规定以“有关部门审批、备案的项目为清算单位”。针对不同的规定，企业应当合理开展前期工作，特别对于分地块、分业态的项目，根据不同项目的增值率，合理选择清算方案。其次需要考虑不同融资模式的选择带来的涉税问题。房地产行业是资金密集型行业，对于资金需求较大，行业中存在着不同的融资模式，特别需要在发展过程中需要关注在企业所得税中关于“债资比”的规定，防止出现单边计息、小股大债等违反税法规定的问题。

3.2开发阶段

房地产行业开发阶段主要涉及到增值税进项留底退税的运用。由于房地产行业在预售阶段需要根据收入按照一定的比例预缴增值税，而同时期购入的土地、建筑安装工程劳务等的进项税税务又不能抵减企业预缴的税金，因此只能通过增值税进项留底退税来降低企业的资金占用，合理平衡企业的增值税全案税负。

3.3交付阶段

交付阶段是房地产项目的核心阶段，主要涉及到的税务问题是收入确认时点对于所得税的影响。在项目建设完成后，企业应当根据全案整体预缴的企业所得税和实际应缴的企业所得税合理选择交付时间。对于预计毛利率低于税法规定的项目，应当尽量早的交付，使企业可以尽早按照实际利润率缴纳企业所得税，降低企业税负成本。

4房地产税务筹划手段

4.1项目前期阶段

前期阶段是决定项目税务筹划成效的关键阶段，也是进行税务筹划的最有效阶段。在获取土地后，财务部门需要根据税法规定，依据不同的筹划方案，模拟测算出各种情况下项目全案税务成本，选择对于企业最有利的情况。同时，考虑房地产项目本身的特点，存在的性质差异等，对于对项目税务成本产生重大影响的因素，进行深入研究。最后，税务人员也需要深入分析税法的要求，搞清楚税务政策的变动，并实时跟随行业政策发布情况，保证在时效性之内开展工作。

4.2项目建设阶段

项目建设阶段，一是要按照前期阶段的筹划方案严格执行，财务部门应当协调其他业务部门按照前期的筹划方案开展相关工作，特别是对于发生的支出相关发票要及时取得，同时按照会计准则的固定，合理划分资本化及费用化的支出，确保在建设阶段企业的税负成本最小，同时根据项目建设的实际情况，不断修正原来的方案，确保方案具有实操性和落地性;二是项目税务人员要积极与税务部门沟通，取得政府部门的理解和支持，在符合法律规定的情况下，延迟税金的缴纳，降低企业的资金成本;同时对于增值税进行税额的留底退税，合理安排好退税时间，应退尽退，减少企业的资金占用。

4.4项目交付阶段

在项目交付阶段，竣工交付时间是重点，主要涉及到企业所得税的安排和土地增值税清算时间点的选择。对此企业可以从项目实际情况入手，根据企业实际利润状况，合理选择竣工交付时间点，科学筹划。例如企业实际毛利率低于预缴毛利率，此时企业应当尽量提早交付时间，特别是对于跨年交付时间的选择，笔者自己参与的一个项目，项目2021年1月份实际竣工，项目实际毛利率为12%左右，而当地企业所得税预缴毛利率為20%，项目通过加快施工进度，于2020年12月份提前竣工交付，在2020年企业所得税汇算清缴中对于2020年的企业所得税按照实际利润缴纳，并且退回了2020年预售过程中预缴的企业所得税，有效的降低了企业的税负成本。其次对于土增税清算时间点的选择，企业应当根据项目测算情况，合理选择。如果企业测算出要退税，应当及时与税务部门沟通，尽早启动清算程序，争取尽早退回税金。

5结语

房地产税务筹划工作对于企业的发展有很大影响，需要企业结合实际，从房地产项目的立项规划、建设和运营阶段入手，分别分析存在的税务问题，并展开科学的筹划管理，以尽量合法筹划，减轻税负。

参考文献：

[1]吴爽.房地产税务筹划现状及对策研究[J].财会学习，2021，（7）：144-145.

[2]伍传飞.新税制背景下房地产企业税务筹划策略分析[J].现代商业，2021，（12）：159-161.

[3]苏地税规[2015]8号江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告  2016-01-08