崇礼楼市租售两重天

◎ 文 《法人》全媒体记者 银昕

2019年底，太子城高铁站正式通车。2021年3月24日，太子城高铁站客运枢纽正式启用

自2015年7月31日，河北张家口和北京联合申奥成功后，张家口就经历了一轮房价“过山车”。 之后的6年间，张家口房价从每平方米6000元升至1.3万元，目前又滑落至8000元左右。作为“滑雪板上的小镇”，张家口崇礼区的楼市现状如何？《法人》记者来到这座“冬奥之城”进行实地采访。

从贫困县到“冬奥之城”

2021年3月下旬，记者来到崇礼。与周末的喧嚣相比，平日的崇礼一片宁静。冷清的道路两旁皆是无人问津的商铺和雪具店，一些店铺老板已返回北京，只留一两个本地人看守生意。除了雪友，崇礼最常见的人就是“卖楼小哥”，他们不遗余力地推销着各种“雪区房”。“高铁已经通车，到奥运会前夕还要涨。”对于崇礼楼市的趋势，本地人大多信心满满。

2011年，崇礼还未被写进“京张两地联合申奥报告”，当时没人会想到它即将站上世界体育舞台。10年的时间，崇礼从一座身处国家级贫困县名单的小城，发展到如今的滑雪胜地，颇有“灰姑娘穿上水晶鞋”的意味。

崇礼本地人白刚（化名）告诉记者，在他的记忆中，2013年之前，位于老城区的崇礼冰雪博物馆以北还是一片空地，整个崇礼也只有长青路一条街道。但从2014年开始，崇礼迎来了全国各地的炒房客。

当时，崇礼市政交通设施极不发达，一些投资者却长期驻扎于此，每日看房挑房。彼时，崇礼的住宅项目每平方米大多不超过5000元。其中，最为亮眼的项目是矗立在清水河畔的华府礼尚，于2007年开盘，单价不超万元。

2015年申奥成功后，崇礼开始大规模加快市政建设，老城区面积几乎扩大了一倍。除了道路拓宽整修外，冰雪博物馆以北的酒吧街、酒店和各式商店纷纷建成；包括运动员村在内的冬奥新城和比赛场地，在较短时间里拔地而起；一条从北京北站出发、不到一小时即可抵达冬奥新城的高铁线路，也于2019年年底正式通车。

申奥的成功，给当地房地产带来了巨大转机。一名洪姓雪具店老板告诉记者：“不少人以每平方米两三千元购入的房产，在2015年年底被炒到了七八千元。”此后一年多，崇礼房价持续走高。

“到2017年春天，崇礼的房子基本上每平方米都超过一万元了。那时，这里还是国家级贫困县，真是不可思议。”受访者白刚对记者说，而滑雪场的“雪区房”，一直以来是崇礼房地产项目的最大卖点。

新城楼市“叫好不叫座”

所谓“雪区房”，是指分布在崇礼老城区和各滑雪场山脚下的住宅或公寓，被滑雪发烧友视为滑雪配置的最大号“配件”。当然，也有一些购房者几乎从未入住过“雪区房”，他们寄望的是，冬奥会前后崇礼楼市的升值空间。

崇礼“雪区房”主要分布在西湾子和太子城两个大型项目中，前者得益于老城区内已形成的生活配套设施和商业便利，与老城区版图基本重合；后者则以高铁通达为卖点，成为又一处滑雪运动胜地。冬奥新城高铁站位于太子城内，也被命名为“太子城站”；另一处“红旗营”项目相对偏远，目前尚未被大面积开发。与普通住宅相比，“雪区房”的建筑设计、小区规划、目标人群及营销策略都有所不同。

2017年3月，崇礼区政府发出公告，非崇礼户籍人士在崇礼仅可购买一套住宅，并且需要提供自购房之日起前两年内在本区累计缴纳一年以上个人所得税或社会保险缴纳证明。这一纸公告，拉开崇礼的“限购大幕”，炒房客的如意算盘落空，不少“雪区房”交易受到影响。从此，西湾子“雪区房”交易市场被冰封，炒房客手中的房子变成了“烫手山芋”。无价也无市，是限购以来西湾子“雪区房”的现状。

那么，太子城如何呢？该项目属于40年产权商住房，并不在限购政策规定范围内。记者了解到，从太舞滑雪场山脚下的雪皓居、雪乐居，到云顶滑雪场周边的云顶丽苑、太子滑雪小镇，目前价格均超过22000元每平方米。其中，太子滑雪小镇更是高达27000元每平方米，价格明显高过西湾子。

不过，太子城的“烦恼”在于，这是一座因冬奥会拔地而起的新城，周边生活配套设施几乎为零。未来是否能拥有如老城区般的商业氛围，目前还不确定。

崇礼某房屋租赁公司负责人李峰（化名）告诉记者，该公司拥有几乎遍布崇礼所有小区的租赁房源。每到周末或节假日，最先被租满的还是西湾子的几个小区。虽然太子城的房子又新又宽敞，但普遍不太“叫座”。“老城区里有各种餐厅和酒吧，想吃个饭太容易了，但在太子城，连个网约车都很难叫到，更别提叫外卖了。”李峰说。

贴着“崇礼未来”的标签，但受制于周边生活设施的缺失，太子城“雪区房”似乎逃不过“有价无市”的尴尬状态。

太子城高铁站外，尚未完工的“雪区房” 银昕／摄

国资背景的“翠云山奥雪小镇” 银昕／摄

“包租婆” 比炒房客吃香

“崇礼的未来不在楼市，而在滑雪经济，这是我们准备大干一场的动力。”李峰从2016年开始在崇礼从事房屋租赁生意，崇礼的冬天极为漫长，他每年几乎有一半时间驻扎于此。从11月上旬雪季开启，到次年4月上旬雪场关闭，他主要为雪友提供租房服务。

“一些人手里的‘雪区房’卖不出去了，或者价格涨不上去了，就会找我们托管，对外出租，收到的租金按一定比例分成。”小峰告诉记者，各家房屋托管机构的分成比例不同，“我们是四六分，业主拿大头。”小峰说。

奥运会后楼市降温，并非没有先例。2009年，曾被炒得火热的奥东18、金泉广场等楼盘，价格均比北京奥运会前夕有较大跌落。对此，李峰认为，楼市可能会降温，但崇礼的滑雪热度一定不会降。与炒楼不同的是，房屋托管挣的是“慢钱”，长期来看收益相当可观。

李峰拿起一本账本对记者说，就在这个冬天，富龙四季小镇的一名业主在4个月托管期里租金收入11000元，这对于房价已“触顶”的该小区业主来说，是莫大的安慰。

李峰告诉记者，在雪季中，房子需要提前一周才能订上，如果周三、周四订周末的房子，肯定没戏。即使不是周末，想租到好房子也不容易，来滑雪的游客实在太多了。“从托管的角度来讲，我认为崇礼的房子依然值得买，因为根本不愁租。”小峰说。

据记者观察，崇礼楼市正以另一种方式呈现：这里不欢迎炒房客，但拥抱“包租婆”。从“包租婆”的角度出发，最关注的不是房价能翻几番，而是租售比。这样一来，最划算的不是住宅类产品，而是酒店式公寓。

在某网上房屋租赁平台工作的徐彬，已经连续3个冬天驻扎在崇礼。她告诉记者，酒店式公寓的租售远比住宅类产品高。如果真的要当“包租婆”，当然是购买酒店式公寓更划算。目前来看，在房屋托管机构的运作下，崇礼的酒店式公寓行情正一路看涨。