住房公积金支持租赁住房的研究

李强松 刘朝

【摘要】租赁住房是2020年经济工作会议的重点之一，随着租赁住房政策落地，住房租赁市场需求迅速增长，住房公积金在支持租赁住房方面起着举足轻重的作用。通过研究分析支持租赁住房所面临的困境，探寻解决方案，跟时代发展相衔接，与人们需求相呼应，让住房公积金制度为租赁住房工作提供更多支持。

【关键词】住房公积金;租赁住房;制度设计

2020年3月3日，住建部住房公积金监管司发函，就开展住房公积金支持租赁住房发展有关情况向北京、天津、上海等12个住房公积金管理中心开展书面调研。2020年12月21日全国住房和城乡建设工作会议召开，提出了2021八大任务，其中之一就是大力发展租赁住房。2020年12月24-26日，住房和城乡建设部住房公积金监管司司长杨佳燕一行先后到重庆、成都，主要就贯彻落实全国住房和城乡建设工作会议精神，做好下阶段住房公积金支持租赁住房建设试点工作情况进行了调研。2020年12月26日，住建部党组书记、部长王蒙徽在“人民报”发表文章，要优化住房公积金使用政策，为发展租赁住房和城镇老旧小区改造提供资金支持。

1、住房公积金支持租赁住房的作用日益突出

1.1租房提取的需求迅速攀升

住房公积金帮助职工以租赁形式解决住房问题的力度加大。据《中国建设报》报道，截至2020年10月，福建省福州住房公积金中心当年的租赁提取受理总量达24521人次，提取金额达1.20亿元，同比增长59.96%。《全国住房公积金2017年年度报告》显示，2017年租房提取人数495.52万人，提取金额444.76亿元，同比增长22.21%，人均提取金额为8975.62元。《全国住房公积金2019年年度报告》显示，2019年租房提取人数1013.82万人，提取金额达937.83亿元，人均提取金额为9250.46元。两年时间，提取人数翻番，提取金额翻番，人均提取金额保持增长。

1.2保障性住房建設资金稳步增长

《全国住房公积金2017年年度报告》显示，2017年住房公积金增值收益763.22亿元，比上年增长10.98%。提取城市公共租赁住房（廉租住房）建设补充资金453.85亿元。《全国住房公积金2019年年度报告》显示，2019年住房公积金增值收益976.15亿元，比上年增长14.27%。提取城市公共租赁住房（廉租住房）建设补充资金588.70亿元。累计提取城市公共租赁住房（廉租住房）建设补充资金3952.73亿元。

据《岳阳市住房公积金2017年年度报告》，岳阳市住房公积金2017年增值收益27600万元，同比增长51.65%，提取城市廉租住房（公共租赁住房）建设补充资金18670.77万元，累计提取城市廉租住房（公共租赁住房）建设补充资金73257.39万元。2018年提取城市廉租住房（公共租赁住房）建设补充资金17353.14万元，2019年提取城市廉租住房（公共租赁住房）建设补充资金20840.04万元，2020年预计可以提取城市廉租住房（公共租赁住房）建设补充资金2.4亿元，到2020年12月，岳阳市住房公积金管理中心累计上缴财政城市廉租住房（公共租赁住房）建设补充资金13.5亿元用于支持岳阳市保障性住房建设。

1.3多层次多样化政策试行

近年来，上海、浙江、安徽等多个省市开始了住房租赁试点相关工作。搭建住房租赁交易服务平台，制订实施政策鼓励住房租赁消费。完善住房公积金支持住房租赁政策，按照规定提取住房公积金，推进住房公积金按月转账支付房租。

2、住房公积金支持租赁住房面临的困境

2.1无偿使用保障性住房建设资金

保障性住房建设资金从住房公积金的增值收益中提取，由保障性住房建设部门使用。这种无偿支持，一方面损害了缴存职工的利益。资金来源于职工公积金的增值，却不为职工所有。建设的保障性住房也没有对参缴的低收入者予以倾斜，并没有因缴存住房公积金而特别受益。另一方面消弭了住房公积金管理机构的社会贡献。岳阳市住房公积金管理中心13.5亿元资金支持保障性住房建设，但是资金使用没有具体到房屋，缴存职工看不见摸不着，无法真切感知。

2.2租赁住房提取资格和额度受限

住房公积金的租房提取设计是以职工“无房”作为提取的前置条件。对虽然有房但是在租房居住的缴存职工，限制了提取资格。租房提取的额度，不是根据支付房租的多少而定，而是根据缴存职工的汇缴额来确定，或是按照各地的平均租金水平来计算，且限定了最高额度。使得职工的住房公积金不一定能用来支付房租，即使符合条件也还是要从腰包中掏一部分现金支付房租，而不能提取的部分公积金依然白白闲置。

2.3资金运行出现瓶颈

现有资金封闭运作，不同地区之间住房公积金未实现调剂。在房地产市场化程度较低地区住房公积金资金使用率不够，而房地产市场化程度较高地区却存在住房公积金流动性问题。这种模式限制了住房公积金保障作用发挥的宽度，致使有的地区在支持租赁住房上心有余而力不足，在政策开放方面有所保留。

3、住房公积金支持租赁住房的方法设计

3.1推进 “异地流转”，拓宽资金来源

根据《全国住房公积金2019年年度报告》，三大都市圈内的住房公积金贷款发放率都高于70%，特别是环渤海与江浙沪皖，已经超过了90%。随着人口向城市迁徙，广大新市民租购需求激增的情况下，住房公积金要顺应人口区域流动的形势，打破现有资金的封闭运作系统，实现不同地区间住房公积金的调剂。资金流动跟着人口流动走，加快推动“异地流转”。调剂地区间、城市间的资金水位余缺，解决房地产市场化程度较高地区住房公积金的流动性问题，提供更多的低成本、余额大、可稳定利用的资金，填充使用到支持租赁住房的资金流量中，最大限度发挥保障作用。同时，提高房地产市场化程度较低地区住房公积金资金使用率。

3.2支持保障性住房建设，提供租赁房源

经济工作会议强调，要高度重视保障性租赁住房建设。住房公积金对此可以大有作为。

3.2.1向财政上缴保障性住房建设资金，支持保障性住房建设

住房公积金管理中心通过资金运营，让住房公积金产生更高的收益，为政府提供更多的保障房建设资金。用住房公积金增值收益中的保障房建设资金投资建设公租房，供应给符合条件的缴存职工，解决中低收入缴存住房公积金职工的住房问题，使缴存职工获得租赁关系稳定、租金相对优惠的公租房，享受到缴存住房公积金的权益。

3.2.2以项目贷款的方式，支持公共租赁住房建设

利用住房公积金贷款支持保障性住房建设是国家住房保障制度的重要组成部分。把公共租赁住房纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设范围。利用住房公积金贷款建设公租房，能够拓展住房公积金的保值增值渠道，降低贷款风险，提高住房公积金的抗风险能力。

3.2.3住房公积金管理中心直接承建公租房

大连市住房公积金管理中心大胆探索创新，自2011年起直接承建公租房，开创利用住房公积金支持公租房建设的“大连模式”。公积金中心直接承建公租房，扩展了公积金中心的业务领域，更新了住房公积金运用管理思路，使公积金中心的角色由单一的资金提供者向保障房提供者转变。公积金中心拥有公租房的产权，能有效掌控资产，降低了资金风险。对降低租赁住房税费负担和规范住房租赁市场行为，以及对租金水平进行合理调控，都可以起到一定作用。

3.3优化提取政策，提升服务水平

3.3.1放宽租房提取条件，让租房成为一种生活方式

不能把“租房行为”等同于低收入家庭低生活状态的标准。现如今，租房居住不一定是“因为你没房，所以你租房”，而是基于目前生活状态的一种自由选择的生活方式。对于租房提取，应该看是否有租房行为，而不能单看有房没房。即使有房，但能够通过合法合规的资料来证明其租房行为，便可以因“租房”提取住房公积金。例如因工作关系在工作地租房居住的职工以及在学校附近租房陪读的家长，都可以办理租房提取。大而化之，即使名下有房，但为了改善居住条件租赁更好的房子，只要租房行为真实，都可以办理“租房提取”。

3.3.2提高“租房提取”额度，让房租不再是生活压力之一

租房提取的初衷是因为房租成为家庭生活支出中比较重要的一部分，需要提取住房公积金来减轻因此造成的生活压力。目前，北京市按每月1500元的标准每季度提取一次。广州市可申请提取600元/人/月用于支付房租。上海市自2017年10月1日起，由原来的每月2000元提高到了3000元。岳阳市现有的规定是年提取额不超过当年汇缴额，最高不超过15000元。这些标准虽然看着不算低，但在现代城镇化高歌猛进，城市生活成本提高的当下，租房提取额度与租房实际支出存在差距。这也就意味着缴存职工即便是提取公积金支付房租，也只是能支付部分房租。当住房公积金的月缴额大于或等于月租时，住房公积金并没能得到充分的使用。如果能够按照租房的实际需求，提高提取额度，将在很大程度上缓解职工的租金支付压力，使他们的经济压力有所缓解。若职工所租房屋为公租房或廉租房，办理租房提取时，首次提取额度为租房押金加当年房租额，甚至可以允许提取一定额度的房屋装修费用和硬件购置费用。

3.3.3简化租房提取流程，让提取简单易行

在当前这种以“无房”来确认“租房”的形式下，岳阳市的租房提取手续，已经很简化了。职工只需要提供无房证明，就可以办理租房提取。在上海市则更加简便，通过与房产登记部门联网核查，缴存职工可以“零材料”办理因为无房的租房提取。试想我们也可以尝试促进住房租赁公共服务平台的数据共享。承租职工无需亲临现场，只需在线申请租房提取之后，公积金中心完成對相关信息的采集、比对和核验，即可在线办结租房提取。

3.3.4创新租房提取方式，让租金支付与提取化为无形

如果缴存职工是通过住房租赁公共服务平台办理的租赁手续，在规范化操作的前提下，其租金通过平台约定按月支付到出租人账户。或者，出租人和承租人双方同意承租人用住房公积金直接支付月租金到他们双方约定的账户。这样，缴存职工不再需要另外支付房租，也不需要办理住房公积金租房提取手续了。上海市公积金管理中心再次走在了前面。为方便公共租赁住房承租职工办理住房公积金租赁提取业务，上海市公积金管理中心会同市住房保障中心建立公租房租赁合同网签备案信息共享机制，缴存职工申请公租房租赁提取住房公积金，住房公积金在租赁合同有效期内按月转入本人银行账户，不需要缴存职工多次往返办理业务。

住房问题关系民生福祉。2020年中央经济工作会议对租赁住房方面做了多角度的研究与布置。从党的十九大报告提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，到这次的经济工作会议提出要高度重视保障性租赁住建设，加快完善长租房政策。“租购同权、租购并举”等房产政策逐步落地，住房租赁已然成为更多人解决住房问题的选项之一。新形势下，如何助力广大城镇职工和新市民解决住房问题、让更多的人民共享发展成果、促进社会和谐稳定，将是未来一段时期，住房公积金所肩负的新使命，也是当前制度改革工作的重中之重。坚持贯彻党中央的政策方针，以问题为导向，以改革创新的勇气，缜密谋划，科学实施，让住房公积金制度焕发新的活力，全力推动住房公积金支持租赁住房。

参考文献：

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[5]住房和城乡建设部，财政部，中国人民银行.全国住房公积金2017年年度报告[EB/OL].

[6]住房和城乡建设部，财政部，中国人民银行.全国住房公积金2019年年度报告[EB/OL].