房地产市场与股票市场波动周期对比

赵云晗（河南大学经济学院）

引言

近年来，房地产市场和股票市场投资较为火热，但是两者在波动周期上却有着明显的不同。以下是对于两个市场波动周期的分析。

房地产市场波动周期分析

房地产市场主要是关于房产、土地相关业务的市场。近些年来，房地产市场已经不仅仅是一个满足人们住房需要的市场，还承担着投资市场这样一个角色。以下是关于房地产市场波动周期的分析。

供需结构失衡：近些年来，我国房地产业快速发展，但是也出现了一些问题。部分地区出现了房价收入比高、房屋空置率高等问题和“有人无房住，有房无人住”的奇特景象，反映出城市新建住房的供需结构失衡，但是主流趋势仍为多数人“无房可住”。

具体来说，供求结构失衡反映的是我国房地产市场机制的不敏感，市场价格调节不灵活。正常情况下，根据价值规律，应该是供求关系与价格相互影响，在这种相互影响中，商品的价格与价值趋于一致。但是由于我国房地产市场机制的不健全，价格调整机制不够灵活等原因的存在，房地产价格与价值出现了偏离，从而出现了供求结构失衡的现象。

具体表现及原因有：

（一）人口数量持续增长

根据国家统计局数据显示，我国人口数量持续增长，截至2019 年我国人口数量为140005 万人，而住宅房屋施工面积却在650000 万平方米左右徘徊，对于很多人来说，购房仍为刚性需求，但是住宅房屋数量及面积不能很好地满足需要。

（二）城镇化水平的提高

城镇化的推进要求我国保障性住房大面积开工，乡镇城区改扩项目上马，都对房地产行业的高速发展起到了一定的推动作用。根据国家统计局发布的相关数据显示，与发达国家的城镇化率相比，我国仍有15%的发展空间。这些对于房地产市场而言，都是潜在的需求。且这种需求将会随着我国城镇化水平与现代化程度的提高进一步加大。

（三）人民收入水平的提高

此外，我国居民人均可支配收入也在逐年上涨，收入水平的提高使得人们对于生活水平、居住环境等有了更高的要求，同时住房作为刚性需求，也加剧了供需结构不平衡这一现状。

（四）房地产融资问题

我国房地产开发的大部分资金来源于银行贷款，融资过度依赖银行。虽然这种融资模式相对于证券、股票等机能产品要完善得多，但是由于房地产市场自身融资金额大，且房地产的收益周期较长，项目运作的资金庞大，而且在运作的过程中还存在许多不确定因素和随机因素，这给房地产融资带来了较高的风险，同时这也要求房地产行业能够获得稳定的收益。如果房地产行业价格波动过大甚至是下跌，必定会导致一系列问题，这对于银行的信贷，甚至是对整个经济的稳定造成一定的冲击。

（五）房地产投资门槛高

很明显，对于想要进入房地产市场的投资者而言，前期需要投入大量的资金，而且投入的资金并不能够在短时间内收回来，投资周期较长，因此房地产行业的高价值特性提高了房地产行业的门槛，将大部分人拒绝在了投资门槛之外，降低了交易频率，使得其价格波动不大，20 年间仍持续增长。

（六）与政府关系密切

房地产业是政府监管最严的行业之一。因为房地产市场也对我国的国民经济发展有着非常重要的影响。具体实践过程中，政府对土地的供应以及规划都有着严格的规定，从而直接控制该地区的住房发展模式。较强的监管力度使得房地产市场的波动较小，也让投资者对于房地产市场未来发展状况普遍看好，激发投资者的高涨情绪，使得房地产市场能够持续增长。

股票市场波动周期分析

股票市场是关于股票交易的市场，以下是关于股票市场波动周期的对比。

波动周期较短现状原因分析：

（一）投资者心理分析

对于股票市场的运行机理，依据传统金融理论，在投资过程中，证券的价格会围绕着证券内在价值波动，价格能够反映出基本信息。然而在现实的股票市场中，许多现象证明了投资者的心理也会对股票市场产生影响。因为股票购买的是对未来的预期，且并不是所有投资者都能够根据自身的知识储备以及获取的信息作出准确的判断，其结果就是会将价格与价值之间的差距进一步放大，最终导致偏离合理的价格区间，出现股票价格波动现象。

具体有以下几种类型：

1.羊群效应理论

在股票市场上，当股票行情较好或者某只股票出现较大涨幅时，许多投资者会在这种“诱惑”下纷纷开户投资表现较好的股票，成交量和换手率会显著增加。尤其是一些资金较为雄厚的资金投资者，资金的大量涌入无疑会对整个股票市场产生巨大影响。而在股票行情不好或是某只股票出现问题时，许多投资者会急于将自己持有的股票抛出，此时，“羊群效应”会再次出现，如果此时再加上机构投资者大量撤出资金，该只股票可能会面临崩盘的风险。

2.短视行为

当投资者认为该股票被低估时，就会加大对这只股票的关注，选择在自己认为合适的时机增持该证券进行短期操作从而获得高额收益。如果有较多的投资同时发现了这只股票，甚至会引发“羊群效应”，从而产生股票价格的异常波动。而当投资者认为该股票被高估或者有利空消息出现时，短视行为促使投资者忽视长期投资带来的收益，在短期内大量抛售股票，从而加剧了股票价格的波动。

3.过度自信

在实际投资过程中，牛市的出现容易催生过度自信的现象。与此同时，过度自信现象更容易出现在易于投资者操控的股票上，即那些易于操纵的股票会让投资者产生“操纵股票价格”甚至是“操纵股票市场”的错觉。而对于那些不活跃的股票也容易引发投资者的过度自信心理，这种心理会对股票价格波动产生一定的影响。

（二）信息不对称

股票市场的波动受到多方面因素的影响，在我国股票市场上个人投资者占比较大。相比于机构投资者，个人投资者处于知识储备能力不充足、投资经验不丰富、信息获取渠道较为闭塞等不利地位，因而在股票投资时不能够做出理性的选择。而信息在股票投资中发挥着非常重要的作用，信息不对称的出现加剧了人们对于未来心理预期的不稳定倾向，进而导致了羊群效应、短视行为等的出现，从而对股票市场价格波动产生一定的负面影响，也会影响投资者的参与信心。

（三）股票市场投资门槛低

在我国几乎人人都可以开户，而且最低交易是1 手，金额低至数百元，然而大多数投资者不具备相应的专业知识，投机者在市场参与者中占比较大，关注价值投资者所占比重较低。因此股票价格稍有波动，就会加剧投资者的焦虑情绪。

（四）宏观经济周期的影响

我国股票市场受到多方面的影响，但是最根本的原因仍然是宏观经济周期，这也是促进股市在牛熊市之间转换的基本原因。良好的经济运行状况会增强投资者的参与信心，也在一定程度上更容易出现牛市。但是这并不意味着股票市场波动一定是与宏观经济周期同步的。两个市场的变动有着自身的特点。而且，股票市场被称为宏观经济的“晴雨表”，这说明股票市场具有一定的预期性，反映着投资者对于未来宏观经济发展状况的态度。但是从根本上，股票市场的波动受到宏观经济周期的影响。

总结

根据以上分析可知，无论是房地产市场还是股票市场，波动周期长短都受到了方方面面的影响，如何正确地发挥市场运行机制、保证市场平稳运行是今后我们应该思考的问题。