浅析房屋租赁中双方的权利与义务

赵彤

摘要：对于房屋租赁合同里面承租人以及出租人的权利义务，《中华人民共和国合同法》做出了详细的规定，其具体章节为“租赁合同”章节。然而，房屋租赁合同除了受《中华人民共和国合同法》的约束以外，还会受到《治安管理处罚法》、《担保法》等其他法律的约束。这就使得房屋租赁合同与其他合同有了一定的区别，在实践过程中各类纠纷也经常出现。本文首先阐述了合同法规定的房屋租赁合同中双方的权利义务，对这些权利和义务及实践中的问题加以总结并做出分析。对房屋转租时候合同当事人的权利义务以及这些权利义务的处理、房屋转让时合同当事人的权利义务以及这些权利义务的处理都提出了合理的建议。

关键词：房屋租赁合同;当事人;权利;义务

引言

承租人和出租人都属于房屋租赁合同的当事人，承租人和出租人根据房屋租赁合同明确自己的权利义务，他们之间的民事关系也用书面形式记录下来，形成房屋租赁合同。二者在房屋租赁方面达成共识，形成房屋租赁合同，在实践过程中二者要对合同内容严格遵守。

一、合同法关于房屋租赁合同当事人权利义务的规定

（一）房屋租赁合同中出租人的权利和义务

1.获得房屋的租赁收益

不动产权是出租人对房屋拥有的基本权利，这也是签订租赁合同的重要基础。在租赁合同中会详细记录房屋的管理、使用等各个事项，房屋出租人根据租赁合同的规定获取相应的收益。对于大多数房屋租赁合同来说，该合同都属于有偿合同。在这种有偿合同里面，房屋租赁双方都会在租赁费用、租赁费用的支付方式等方面达成一致并加以记录。还会用合同条款的方法规定好房屋租赁费用，一旦合同生效房屋出租人就會以该合同为根据获取房租等收益。这种收益是以房屋出租人的房屋所有权为基础的。房屋属于不动产，房屋所有人可以对该不动产进行处分、占有等操作，并以物权为基础获取相应的收益。

2交付承租人使用房屋

当房屋租赁的出租人和承租人达成共识兵签订合同之后，房屋出租人就需要以合同为依据及时交付房屋。如果房屋出租人没有按时交付房屋给承租人使用，那么房屋出租人也就违反了合同。如果房屋出租人没有及时把房屋交给承租人使用或从而对承租人的经营利益造成损害，那么他就需要承担违约责任。房屋出租之时，双方当事人都要遵守诚实信用原则。合同生效之后，房屋出租人和房屋承租人都需要以合同为依据规范自己的行为。房屋出租人把房屋交付给房屋承租人使用之时，还应该把房屋相关信息详细告知房屋承租人，这样就能够有效规避信息不畅所引起的各种问题。

（二）房屋租赁合同中承租人的权利和义务

1.依据合同使用、占有房屋

当房屋出租人和房屋承租人正式签订合同之后，房屋出租人就要及时把房屋交于承租人，让承租人更好的使用房屋、占有房屋。承租人在对房屋使用过程中有权对各类障碍进行排除，这样自己才真正享有对房屋的使用权和占有权。比如有些房屋承租人在对房屋使用过程中会遇到一些影响自身生命和财产安全的因素，这个时候房屋承租人就有权对这些干扰加以排除。当房屋承租人在对房屋使用过程中，房屋的安全风险大幅度增加，那么房屋承租人就可以要求房屋出租人把这些安全风险加以排除，做好房屋的修缮工作。除此以外，房屋承租人在使用房屋的时候有往往会出现出租人因为各种事由出入房屋的情况，这种行为会对房屋承租人的正常生活造成干扰，此时房屋承租人有权对这种干扰进行排除。除了两以上两种常见情况以外。房屋出租人有时候会因其主观方面的原因使得合同的履行受到阻碍，使得房屋承租人没有办法正常使用房屋，此时房屋承租人有权对二者已经签订的合同加以解除。如果房屋承租人利益受到损害，房屋承租人还可以向房屋出租人提出赔偿。当然有些房屋租赁合同之所以没有办法真正实现，往往是因为一些客观原因以及不可抗力，这个时候房屋承租人也有权对合同加以解除。

2.支付房屋租赁费用

房屋租赁合同签订完成之后，双方当事人就应该及时对自己的权利和义务加以履行。对房屋承租人来说，他需要及时把租赁费用交付清楚。如果房屋承租人拖延或少交房租，那么房屋出租人就可以根据法律规定主张自己的权利。对于房屋租赁费用的支付方式，房屋租赁当事人可以自主约定。总之，房屋承租人对房屋的占有和使用有一个重要基础，那就是房屋费用的支付。也就是说他对房屋的使用和占有是有偿的，需要支付相应的租赁费用，这也是他的义务。房屋承租人在居住过程中，如果想对房屋进行改造，这种改造甚至会对房屋结构产生破坏，那么他的这种做法必须征得房屋出租人的同意。如果擅自破坏房屋结构就需要承担相应的赔偿责任，因为这种做法已经超出使用房屋的限度。总之房屋承租人行使自己使用权的时候也有一定的限度，必须遵守合同规定，坚持诚实守信的原则。

二、房屋租赁合同实践中存在的问题

（一）因房屋转租时合同当事人的权利义务

当房屋租赁合同签订完成之后，房屋承租人在使用房屋的过程中有时候会因为自己生产经营情况的变化没有必要再继续使用房屋。然而，这个时候他所签订的合同尚未到期，所以房屋承租人为了让自己的损失减小就会选择把房屋向他人转租。面对这种情况，房屋承租人通过房屋的转租获得了收益，可是他并非真正的房屋所有者，各类问题.随之出现。

（二）房屋转让时合同当事人的权利及义务

在社会实践过程中，房屋转租与房屋转让这两个概念的区别并不是非常明显，甚至有人把二者混淆，其实二者有着本质的区别。这属于租赁关系流转和变化的典型事例。比如产权人甲和乙达成租赁协议，签订租赁合同。乙对甲的房产进行承租，使用了甲的房屋一段时间之后想解除租赁合同，而甲并不同意。甲只同意乙对房屋租赁合同加以转让。而看好甲的房屋的丙适时出现，乙征得甲的同意以后把房屋租赁权转让给了丙。丙在使用房屋的过程中，为了自己住的更加舒适，进行了房屋的修缮工作并根据租赁合同要求甲支付修缮费用。然而此时甲已经出国，于是丙要求乙支付修缮费用，因为他觉得乙在这个过程中属于转租人，也有支付修缮费用的义务。这时候矛盾就会出现。

三、房屋租赁合同实践中存在问题的解决对策

（一）房屋转租时合同当事人的权利义务

当房屋承租人转租房屋的时候，首先要做好房屋的保护工作。因为当初房屋承租人对房屋进行租赁之时，房屋所有者也是本着对他的信任才签订房屋租赁合同的。如果房屋承租人没有经过房屋所有者允许就把房屋转租给他人，那么房屋在使用过程中就可能受到各类损害，所以房屋承租人在对房屋进行转租之时要征得房屋所有者的同意。如果房屋承租人没有经过房屋所有者的同意擅自转租房屋，那么他们所签订的转租合同并不具有法律效力。如果因为这种行为造成各类损失，房屋承租人也要对这种损失加以承担。

（二）房屋转让时合同当事人的权利义务

在上面所讲的案例中，当事人丙和当事人乙之间存在的关系属于租赁合同转让关系，并不是房屋转租关系。根据民法的具体规定，房屋租赁转让合同生效之后，原先存在于房屋出租人甲和房屋承租人乙的权利义务关系需要由丙加以承担。已则从这种关系中退出，也不需要承担各类义务。所以说在该矛盾纠纷里面，甲属于修缮费用的承担者，乙与此无关。此类纠纷出现的原因在于当事人没有真正弄清楚房屋转租与租赁合同转让的差别。所以转让房屋之时合同当事人的权利义务要加以明确，这样才能够更好的保护各方利益，有非常重要的现实意义。房屋租赁合同的转让还可以称作租赁权转让，它是指租赁期限中承租人把其租赁合同中记载的权利义务转让给他人，而接受转让者取代其承租人地位对租赁合同继续加以履行。

结束语

在法学界当中，租赁合同当事人权利义务的研究较少，现实生活中这方面的问题较多，所以对都此类问题进行研究非常有必要。本文首先阐述了房屋租赁合同中当事人的权利义务加以总结，根据现实生活中的常见问题加以分析，为这项工作的开展提供参考。

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