我国不动产登记机关赔偿责任问题探究

钟湘东

【摘要】不动产登记机关的作用是记录各项不动产交易，责任重大，一旦出现登记错误的状况会严重影响物权所有人和担保人的利益，甚至会影响到社会稳步发展。因此，若不动产登记机关出现登记错误，损害他人利益，影响物权所有人的切身利益时必须要进行赔偿。但目前的实际情况是赔偿责任缺乏明确的赔偿界限和守则，不够细致，应当对赔偿责任的定责标准采用有错制，以此更好地保护物权所有人的利益。本文将会对不动产登记机关赔偿责任的问题进行深入探究，为相关工作人员提供参考。

【关键词】不动产;登记机关;赔偿责任

不动产登记是将土地和土地上定着物的所有权进行获取、消失或改变等变更。不动产登记错误的情况时有发生，但是这一错误的责任性质是民事责任还是行政责任，不动产登记错误的应对程序是民事诉讼程序还是行政诉讼程序并没有明确的法律规定，这一问题在学界一直争议不断。很多民法学者认为不动产登记错误应应该是民事责任，应采用民事诉讼程序，但对此的意见并未统一。且在目前的实际状况中，物权所有人对于登记错误的状况向登记机关申请民事诉讼赔偿时常会被驳回诉讼。

1、不动产登记错误的概念

定义不动产登记错误应该排除由事后因素造成的登记错误，是因为由事后原因造成的登记结果与事实不同，故也將其看作不动产登记错误，这就扩大了登记错误的范围。但由于不动产的权利变动是动态的，所处时间不同故状态不同，且事后因素的发生时间难以预测，因此，是否应该算作是不动产登记错误应该以登记时间为标准来判断。除此之外，实际上不动产登记错误与登记文件的问题息息相关，不动产登记机关的一大重点任务就是审查文件的数量是否正确，内容是否属实，这一说法就正好中和了狭义和广义两种概念[1]。

2、现行的不动产登记错误赔偿责任的不足

2.1登记机构审查模式的不完善

现行法律法规的可操作性不高，现行的法律法规确立了审核形式和审查标准，但却缺少对于实际登记情况的体现，这就导致了各区域不动产登记机关对于审查模式的理解并不统一，严重的还会出现行政权力影响不动产交易的情况。因此，确立更完善的审查模式，明确被审查的对象、内容和相关标准是当下有关立法机构工作的重点方向。

形式审查和对应措施相配合的制度并未完善，现有的审查模式有形式审查的特征，但还应该强化措施、消除弊端，追求安全和效益共存，公共权力和个人权力并重的目标。我国现行登记生效政策，这一政策对登记的真实性有着极高的要求，现行的法律法规虽然确立了形式审查的原则，但却缺乏对应的措施和其配合，一同完成审查不动产登记的责任。

2.2赔偿责任认定的不完善

不动产登记错误赔偿责任的性质不够清晰。赔偿责任的性质不同，所对应的归责原则、救济方式、赔偿机关和赔偿金额就不相同。但现有的法律法规和制度并未对赔偿责任的性质进行明确规定，只是提出利益损失方有权利申请赔偿，但未明确规定赔偿的途径等等内容，这就不能及时有效地保护利益损失方的权益。因此，必须对登记机关的赔偿责任的性质加以明确，增加其实操性。

当下不动产登记的赔偿责任的规则制度不够完善，当下的登记制度都未对赔偿责任的过错推定责任进行规定，相关的地方规定为极为模糊不清。

2.3承担赔偿责任的不完善

因登记错误造成的损害的赔偿范围还不够明确，等出现登记有误时，利益受损人的损失包含两个部分：直接损失和间接损失。学者界一直认定登记机关在出现登记错误的时候应该赔偿利益受损人的直接损失，但针对间接损失却有着不同意见。学者对于间接损失的意见主要由三个方向：

（1）部分学者认为不动产所涉及的利益太大，其间接损失无法预估，故应不予赔偿;

（2）还有学者认为要保护利益损失人和合法权益，因此必须要赔偿利益损失人的间接损失;

（3）剩余学者认为上述的两种意见应该辩证处理，既要减轻国家的财政压力又要保护利益受损人的合法权益，应制定间接损失定责明细，按照明细予以赔偿，但这个意见的实际实施还有很多问题需要解决。

目前的分散风险的制度不够完善，不动产有极高的价值，但随着登记数量的逐渐增多，难以避免会出现登记错误的情况，因此，要特别注意赔偿金的来源和管理。但由于目前的赔偿责任制度对这方面的内容并不完善，很多时候对于登记错误的赔偿金都是由国家财政支出，这无疑加大了国家的财政负担，应该对此采取措施来降低财政风险，因此制定分散风险的制度刻不容缓[2]。

3、改善不动产登记错误赔偿责任的解决措施

3.1不动产登记机关赔偿责任性质应当定位于行政赔偿

赔偿责任性质直接关系到赔偿程度，也影响着赔偿体系是否科学合理。不动产登记是由多个部门协同完成，有很大的行政成分，因此，由登记机关的失误造成的损失应该属于行政诉讼，这一性质不应因侵权行为是个人行为而改变。其次，将赔偿责任定位于行政赔偿，能够及时有效地保证物权人的合法权益。

3.2不动产登记机关赔偿责任的归责原则应采用过错责任制

登记机关的职责是查验申请人提供的权属证明和相关材料，详细询问申请人后如实登记不动产。登记机关的任务量大但人员有限，实地考察的难题太大，这就要求登记人员需要提高监控力度来确保检查的正确性，保证登记质量。

若申请人提供完善正确的登记材料，但登记人员出现了疏忽导致的登记信息有误的情况，登记人员应当进行行政赔偿。所以，在出现登记错误时，赔偿责任和机关赔偿应成反比，即应采用过错责任制，只有这样才能保证申请人的利益，也会提醒工作人员认真对待登记工作。

3.3不动产登记机关登记错误应予以赔偿的情况

3.3.1登记工作人员的主观错误

对于因工作人员的主观意识造成的错误而损害到物权人的合法权益的，不论错误大小都应严惩。即使是小的失误造成的损失也是巨大的，故在发生主观错误的情况下必须对相关工作人员进行严惩，以此来警醒所有的工作人员来警惕和敬畏登记工作，保证登记机关的公信力。

3.3.2登记工作人员未严格遵守登记程序

登记工作人员未遵守相关程序的情况主要有以下几种：

（1）无故甚至故意拖延登记申请人的登记期限;

（2）不公示登记资料;

（3）违反已定的公告期限;

（4）随意更改不动产产权所属。

建立一体化的登记程序的目的就是保证登记结果正确，过程顺利，因此，由于未遵守登记程序而造成错误的工作人员需要承当相应的赔偿责任[3]。

3.3.3登记工作人员出现违法行为

登记人员和其他人员勾结串通造成的权益人利益受损的情况，登记机关的工作人员必须承担相关的责任，绝不姑息。

结语：

综上所述，当前法律对不动产登记制度和出现登记错误时的赔偿责任进行简单规定，但这些规定过于简单，登记中涉及的很多问题目前还有许多争议。因此，加快完善不动产登记错误的赔偿制度至关重要，学者和相关部门应当根据我国当下的国情对不动产登记错误的赔偿责任进行深入探讨，对登记机关的赔偿责任的审查、确认和承担等内容进行详细规定，使这类问题发生时能够有法可依，保证不动产的登记工作的顺利进行。

参考文献：

[1]高建伟.我国不动产登记机关赔偿责任问题探讨[J].中国房地产业.2019（33）：22-24.

[2]李英.不动产登记机关的审查义务与赔偿责任[J].宪法学与行政法学.2018（35）：33-34.

[3]李沚奕.论不动产错误登记登记机关的赔偿责任.福建质量管理.2019（16）：222-224.