武汉地铁TOD建设的实践和体会

文/肖浩然

一、武汉轨道交通发展情况

近年来，武汉地铁集团紧紧围绕武汉市委市政府决策部署，认真贯彻落实习近平总书记系列重要讲话精神，抢抓城市发展机遇，严格实施建设规划，深入践行TOD理念，积极推进疫后重振，深入推进武汉轨道交通高质量可持续发展，取得了较好的成效。

（一）坚持顶层设计，不断完善线网规划，引导城市空间拓展。武汉市于2019年1月出台了新一轮线网规划。本次线网规划构建全域范围内国铁网、市郊铁路、快线网和普线网，四网合一，形成高效衔接、区域一体的多层次多模式轨道线网体系。

（二）坚持建设规划，积极推进项目有序建设，助力城市功能品质提升。武汉市共获批四期轨道交通建设规划，总里程606公里。

（三）坚持新发展理念，构建“三驾马车”协同发展格局，保障可持续高质量发展。经过21年的发展，武汉地铁集团业务向多元化方向不断拓展，构建了“建设、运营、经营”三驾马车协同发展的良好格局，武汉地铁正在从公益性和投资性发展向市场型、效益型企业转变，向着“多元化业务、多产业布局的综合型大型国有企业”的目标阔步迈进。

武汉地铁集团有序推进轨道交通项目建设，持续加强运营网络化管理，大力谋划实施经营开发，已建在建站点类上盖TOD项目34个，总建筑面积约145万平方米；已建在建段场类上盖TOD项目4个，总建筑面积约267万平方米；在建地铁小镇1个，总建筑面积约160万平方米；地上地下配套物业项目约70个，总建筑面积约33万平方米。

二、武汉地铁TOD实践

（一）以产业导入为核心的片区型TOD项目

1、地铁小镇TOD项目。武汉地铁集团联合市规划局和相关区政府，采取“三方联合、产业优先、规划引领、注重实施”的模式，组织开展了地铁小镇的产业策划和空间规划工作。祥云地铁小镇规划形成“一主一副一轴两带 三体三区”的空间结构，总用地面积约202公顷，净用地面积约148公顷，计容建筑规模约250万方，商住比约3：7，净容积率1.7。祥云地铁小镇已实现土地资源一、二级联动，武汉地铁共获取了开发用地约630亩，计容面积约114万平方米，全面开展了小镇产业起步区的建设工作，重点打造区域文化地标、特色商业街区、商务办公、人才公寓等综合业态。

2、产业园区TOD项目。武汉地铁联合相关区政府，按照“平等互利、优势互补、长期合作、共同发展”的原则，通过政府推动和市场化运作相结合的方式，达成战略合作，整合双方资源优势，合力打造武汉轨道交通装备产业创新基地。该基地规模约32平方公里（建设用地规模约12平方公里），依托轨道交通7号线，基地功能布局为“一镇、五区”。

（二）以城市功能完善为目标的站场上盖型TOD项目。武汉地铁秉承“一站一体，一场一城”的开发理念，结合轨道交通站点，打造多业态、复合型城市综合体；利用车场车辆段盖上和白地，重塑城市空间，营造高效、复合、多元、立体的微城市。以轨道交通为媒介为市民提供全新的公共空间体验，通过重塑“站城人”关系，推动城市功能不断完善。主要包括站点上盖开发TOD项目和车辆段上盖开发TOD项目。

（三）以提升区域品质为导向的配套型TOD项目。

在轨道交通建设前期研究中，充分分析研判区域现状问题，积极探索通过建设配套型TOD项目的方式，激活区域价值，提升区域功能品质。主要包括景区配套型TOD项目和商圈配套型TOD项目。

三、TOD实践过程中的一些经验和体会

（一）加强政策机制与项目实践协同，同步推动、相互促进

1.以综合规划统筹线路资源。由武汉地铁联合市规划主管部门，按线路编制轨道交通线路综合规划，统筹轨道交通与城市功能，明确线路沿线综合利用项目的位置、规模、性质、初步规划指标等。

2.划拨用地建设小体量经营性设施。在鼓励地下商业空间建设的基础上，支持武汉地铁结合轨道交通站点的出入口、风亭等工程设施，建设地面建筑规模不超过对应站点总建筑规模20%的经营性配套物业。

3.市级统筹管理地铁小镇土地资源。地铁小镇规划、土地储备供应、土地出让收入收缴由区级统一上收至市级部门负责；地铁小镇招商引资相关工作，由市规划、武汉地铁和区人民政府联动协作开展。

（二）加强横向政企商合作，整合资源，优势互补

“T”的主体为轨道交通企业，其核心目标为“时间”，即按市政府要求，按时建成并通车运营；“O”的主体为市区政府，其核心目标为“功能”，即按人民群众需求，引导各方力量打造良好的城市空间和功能；“D”的主体为开发企业，其核心目标为“效益”，即在满足城市功能的要求之下，在轨道交通站场之上，实施开发项目建设。

1.全面启动和开展TOD项目各项前期工作。一手牵市区政府，一手牵开发企业，实施“均衡+互配”的合作模式，发挥各自政策、产业、资金、技术、管理、协调等优势，统筹“时间、功能、效益”三个核心目标，按照“先策划再测算、先规划再设计、先合作再实施”的原则，结合各TOD项目实际情况，制定项目推进路线图和时间表。

2.在“规划一体化、设计一体化”的基础上，在保证社会公共利益的前提下，推进“投资一体化”工作，将社会投资人纳入TOD建设主体，充分利用市场资金，减轻地铁企业资金压力，按照市场经济原则，协调各方利益。

（三）加强纵向业务延伸，完善业态，深挖价值

·功能混合属性：集成了居住、办公、商业、文化、体育等城市功能。

·城市空间属性：立体交通、无缝衔接、功能混合、安全高效的城市空间。

·公共活动属性：城市中最具魅力的公共活动空间，更是经济活动最繁荣的效益空间。

·信息集聚属性：人流、商流、信息流等资源要素的高效集聚与流动。

武汉地铁积极探索向市场型、效益型的多元化业务企业转型，成立了专业化、市场化的资源开发和投资管理公司、商管公司、物业管理公司、文化体育广告公司等，构建了“投融建管退”的大资管模式，建立了覆盖“行、住、吃、娱、购”的全场景生活服务，形成了“从地铁站台到小区家门”的全方位物业服务，初步打造了具有武汉特色的地铁TOD产业生态圈。

（本文摘选自武汉地铁集团有限公司副总经理肖浩然在“城市轨道交通TOD综合开发高层论坛”上的讲话）