上海轨道交通上盖综合开发的实践和探索

文/叶彤

伴随着网络建设的高强度推进，我们深刻认识到，抓住机遇探索和扩大轨道交通上盖物业开发，对于土地集约利用、城市功能布局完善及轨道交通企业的良性发展具有重大和深远的影响。

一、上海轨道交通上盖综合开发的背景和意义

截至2021年1月，上海地铁运营线路共19条（含磁浮线），在建线路共有2条，在建里程共97公里。截止2020年年底，上海地铁共有已建、在建和规划车辆基地共计43个，总占地面积约1316公顷。

2005年后，申通地铁在以前的基础上，作为市场主体，积极参与到轨道交通场站综合开发的实践中。至今共计开发16个项目，合计用地面积约123公顷。

轨道交通上盖综合开发的意义：

一是减少建设成本支出。

二是综合利用土地，改善城市形态。

三是增加运营票务收入和非票务收入。

四是扩大政府税收和社会就业。

二、上海轨道交通上盖综合开发案例

1、吴中路停车场项目

全国首个商业开发的轨道交通停车场上盖，项目总体量53万平方米，项目总投资59.28亿元，为政府创造约13亿元税收收入，以及5000万元/年股东收益。

2、徐泾停车场项目

全国最大轨道交通停车场上盖商办综合体，建筑面积约70万平方米，项目计划总投资130亿元，预计为政府创造约70亿元税收收入，以及48亿元的股东收益。

3、莲花路改造项目

全国首个轨道交通运营线路车站不停运改造上盖项目，占地面积17600平方米。项目被评选入自然资源部办公厅2020年印发的《轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录》。

三、上海轨道交通上盖综合开发政策

2020年12月，上海发布《关于加快实施本市轨道交通车辆基地及周边土地综合开发利用的意见》（以下简称69号文），这一次政策的修订可能将带来上海轨道交通场站及周边土地综合开发利用的快速发展，主要内容总结如下：

1、土地政策：创新土地出让方式，规范相关合作方式；

2、规划政策：重视专项规划编制，统筹协调，同步实施；

3、开发主体：强调综合开发，成立专项小组；

4、开发方向：加强功能复合，完善土地集约利用水平，开发收益反哺运营。

实践经验表明，在国际上，城市化程度越高的大都市，轨道交通上盖综合开发对于城市综合发展的影响越发明显和深远，而上盖综合开发的质量和成熟度也成为衡量一个城市综合实力、经济能力、生活水平和现代化程度的重要标志。

（本文摘选自上海申通地铁集团有限公司副总裁叶彤在“城市轨道交通TOD综合开发高层论坛”上的讲话）