浅谈棚户区改造中存在的问题与建议

邓 旭

平昌县城镇路灯管理所 四川 巴中 636400

棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。实施城市棚户区改造，是改善民生的重大举措，可以帮助困难群众改善住房条件，使他们感受到党和政府的温暖;是完善城市功能的客观要求，可以推进以人为核心的新型城镇化建设，提高城镇化质量;是促进经济社会协调发展的有效途径，可以接续形成新的经济增长点，拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，同步发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。此外，通过相关改造工作，还能提升居民就业率，还能实现土地资源的优化配置。但是，棚户区的改造工作有一定的困难性，还有很多问题有待解决。

1 棚户区改造设计方向分析

我国棚户区改造分为林区、矿区、垦区的改造，以及旧城改造。而旧城改造的安置方式以就地安置为主；因经济发展水平低、生活配套不足、居住条件恶劣等，不少旧矿区、林区居民更愿意搬迁至城区，则采用异地安置。不同区域针对棚户区的改造方法各不相同，需要站在多层次的角度对改造工作进行推进，将之前使用的旧区旧房改造思想观念进行更新，应用现代化旧区再开发的模式，不但能够对人们的居住环境给予改善，还会对区域的经济发展产生良好的带动效果，实现社会效益和环境效益。改造棚户区时，相应的规划工作要实现法治化以及系统化的目标，要因地制宜，结合棚户区改造十三五计划完成情况，考虑地方财政承受能力，合理量力而行、有计划的有步骤地组织实施十四五棚户区改造规划。

2 棚户区改造存在的主要问题分析

2.1 资金筹集困难

改造棚户区，最大的一项难题便是资金筹集十分困难，因为改造工程需要投入的资金量非常大，有较长的周期，且大规模改造需要大量的资金给予基础保障，仅靠中央及省的补助资金撬动棚改项目，地方财政自有资金匮乏，改造项目就无法有序开展，因此解决资金筹集问题，一直是棚户区改造中最为突出的问题之一。

2.2 贷款困难

棚户区改造项目的实施主体需要有不小于项目整体投资30%的基金进行运作，银行针对项目资金提出的要求为不能小于总投资金额的20%，同时在企业资本金当中需要有自有资金融入，在获取资本金后，银行会根据资本金的具体情况给予一定比例的贷款金额。在全新的发展时期，银行针对贷款方提出的要求更加严格，例如：需要有资信和自有资金，并且实施主体要有相应的抵押物作为担保，由于改造工程需要投入的资金量极大，具有担保实力的企业并不多，且实施主体可供抵押的大额物品非常有限。此外，因为土地开发过程中，土地权归属并不是非常清晰，不可以当做抵押，尤其是集体经济作为主体的各项活动项目，集体土地抵押时受到的限制非常多，因此抵押物问题也是需要解决的难题。改造后期资金贷款担保和企业征信的实现都有很大的困难，拆迁时也需要有大量资金支付，通常会占据总金额的60%，如果资金量不足，并无法完成拆迁以及征收工作，只能停止棚户区改造。

2.3 拆迁难度大

目前房地产事业的发展有目共睹，特别是一二线城市，房地产的价格以及土地转让费用持续增高，在此前提下，如果补偿标准能够一致于房地产市场价格，在拆迁时，群众便会更加积极的配合相关工作。但结合具体情况来说，确实很多人不愿意配合拆迁工作。同时，有些人员为了获取利益，希望获取更多的拆迁款，进而提出不合理的要求，使得拆迁有非常大的难度。导致工作进度缓慢的另一项因素便是证件办理有较长时间，这对改造工作会产生直接性影响，一旦改造过程中存在集体土地变成建设用地的情况，需要各层级给予相应的批准，经历的时间会比较长，进而对实施进度产生很大的影响。

2.4 回迁安置难

首先，在安置棚户区改造居民时，会有很多问题存在，例如：长期居住的房屋被拆除之后，拆迁主体没有足够资金保障过度安置费，就会造成短时间内拆迁户没有合适的居住场所，便会产生居无定所的问题，这样的情况会对社会治安以及和谐稳定造成不良影响。其二，有些政府部门并没有高度关注棚户区改造项目，对于企业的开发资金监管有一些漏洞存在，没有及时落实原居住人房屋回迁的安置问题，严重侵害了居民的利益，如情节非常严重，还会造成不良的社会影响。其三，国有工矿等城市棚户区和城中村棚户区，因土地性质和拆迁区域等不同，涉及被征收人利益的补偿标准也有很大差异，参照《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》明确棚户区改造补偿要还是依据土地性质进行区分并进行补偿，就不能对居民权益100%的保障。

2.5 居住公平性问题。

对棚户区回迁安置（产权调换），不能明确界限与区域内的商品房相分割，做到本区域内的所有资源共享，不能以一个组团或围墙栅栏等形式将上述回迁住房同商品房分割开来。基于拆迁区域房价的补偿标准固定，但结合房管局提供的采购区域商品房预售价不固定，签订的《棚改居民购买商品住房意向性协议》，有失公平性。

3 棚户区改造措施及建议

3.1 扩展资金筹集途径

四川巴中平昌属于丘陵山区地段，加上“5.12”汶川特大地震影响，因地区早期经济发展滞后、住房条件困难、建筑密度较大、房屋使用年限较长、基础设施简陋、使用功能不全、群众要求迫切的各类棚户区众多，涉及面大，所以资金需求量极大，地方政府只依赖中央财政、省级财政等给予的补贴，并不利于改造项目顺利完成。为对资金筹集难的问题进行解决，政府部门需要转变传统的方法，利用更多的途径对棚改资金进行筹集，以便使项目改造有序开展。首先，积极对接国家开发银行、农业发展银行等国家政策性银行，争取信贷支持；其次政府要引导，鼓励社会资本积极参与，例如：通过社会资本入股的形式，对大量的社会力量进行接纳。同时，政府也可以利用股权合作的方式或EPC模式共同完成棚户区的工程改造，使得政府承担的资金压力有所减轻。

3.2 积极构建相关制度

棚户区改造政策变动快，这就要求各地区要加大对国家、省出台的棚改相关政策措施准确解读并制定相对应的的棚户区改造方案或办法，深入细致做好群众工作，营造良好社会氛围，共同推进棚改工作。

坚持政府主导原则。规划中严重格把关，棚改规划要服从城市总体规划和各专项规划，兼顾城乡综合治理和城乡风貌塑造，及时出台配套政策。例如：巴中地区就相继出台了《关于进一步促进房地产市场健康发展的九条措施》、《平昌县城老街棚户区改造房屋征收补偿方案》、《平昌县城镇危旧房棚户区改建（扩建、翻建）项目实施指导意见》、《平昌县危旧房改造货币化安置实施办法》《平昌县白衣、驷马等场镇危旧房棚户区改造项目实施方案》、《平昌县渭子溪、拦河子等城市棚户区（城中村）改造项目实施方案》等一系列政策文件，为棚户区改造提供了有力政策支持。

严格资金管理。地方财政部门要严格落实《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》和《四川省中央和省预算内投资项目日常监管实施办法（试行）》，要规范上级补助资金管理，建立台账，严禁资金冒领、挪用等，提高资金使用效益。

创新改造模式。一是小城镇综合整治模式。白衣古镇和驷马镇棚户区，属于历史古遗迹，保护开发价值高，但范围内市政配套设施落后，本着保护古文化，避免大拆大建，将旅游开发和完善市政配套设施相结合，改造后成功将白衣古城和驷马水乡创建为国家AAAA级旅游景区。二是项目打包招商模式 。将位于中心城区，项目体量较大，实施难度较大，由政府编制控制性详细规划、明确建设内容和给定开发强度等指标，通过打包对外招商模式确定有资质实力的企业改造开发。三是项目指定模式 。对拆迁情况复杂，改造难度大，经济开发效益较差的棚户区由政府指定国家企业（平台公司）进行开发改造。

建立并联审批制度。政府统筹，组织可研、地勘、环评、安评等中介机构和发改、自然资源和规划局等行政单位并联办公，改串联审批为并联审批模式，为进一步规范审批程序,简化审批环节,提高行政效率。

建全旧住宅维护管理长效机制。要避免改造后的棚户区变成“贫民窟”，要根据小区规模、房屋产权状况、居民承受能力及需求等情况，由街道社区（业主委员会）择优选聘物业服务企业，提供专业化、市场化物业服务。对规模较小，暂不具备专业化、市场化管理服务的小区，可由社区负责牵头，组织社会力量为小区居民提供基础性物业服务。

3.3 为棚户区群众提供法律服务

很多棚户区居民都是首次经历征地拆迁相关事宜，并不是非常了解相应的法律法规，所以协商的能力比较差，为了保障棚户区居民的合法权益以及利益，需要搭建议事平台，为其提供相应的法律服务十分关键。法律人员通过自身的专业性，可以解答棚户区居民的各项问题，使其不会有不合理的想法以及疑惑，进而利用合理的引导和帮助，辅助居民签署相关文件，以便对其自身的利益和权利给更高的保障。

3.4 针对被征房屋价值开展市场评估

在我国相关条例当中有规定，被征收的房屋价值补偿款不能小于房屋征收公告当日起被征收房屋房地产市场相同的房屋价格，但是在全新的发展时期，棚户区改造项目给予的价格会小于市场价格，所以在利用货币给予安置时，要根据房地产市场评估标准，将公证的房屋补偿款提供给被征收群众，这样拆迁的群众在购买新房时才能没有任何的压力，确保之后的居住和生活，不会因为房屋被征收，出现不良影响。

4 结束语

总之，针对对=棚户区进行改造是利国利民的重要工程项目，可改善居民的生活水平和质量，也联系着城市的未来发展。但是棚户区改造并不容易，所需资金量大、时间长、贷款困难、拆迁难度大。所以，在进行改造时，需利用合理的措施，解决其中的问题，才能有序实施棚户区改造工作，推进城市的建设和发展。