棚户区改造的实施难点及对策——以深圳为例

孟振 韩磊

1.深圳市罗湖区建设工程监管和住房保障中心 广东 深圳 518000 2.中国建筑第八工程局有限公司 上海 200122

棚户区改造主要是改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件，对棚户区项目周边的道路、公园、广场等基础设施进行维修和完善，改善群众居住环境。2018年，深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见中，根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》制定出：超过20年使用年限的、且无法修缮的、有消防设安全隐患的、使用功能不完备的、配套设施欠缺的、存在严重的质量问题的老旧住宅，都在棚户区改造之列；不到20年使用年限的，但按照《危险房屋鉴定标准》列为D级危房等级标准的住宅小区，允许纳入棚户区改造范围，各区政府可根据自己辖区内住宅小区的实际情况，将在棚户区改造范围之内的城中村或者年久失修的老旧住宅进行改造。统一规划辖区内的各项布局。

一、棚户区的改造难点

（一）棚户区的特点

1、棚户区住房质量低劣，抗灾性能差，居民的居住安全得不到保障，棚户区内道路铺设不合理，通行路况差。

2、棚户区住房房屋布局不合理，通风、采光、排污等基础功能欠缺，有的棚户区内还有一些小作坊夹杂其中，也给环境造成了一定的污染。

3、棚户区住房空间狭小，且没有配套的医疗和教育机构，居民的基本生活设施不具备。

4、棚户区居民多为中低收入家庭，没有旧房改造的能力，更没有新房的购买能力。

（二）历史遗留原因

1、建于上世纪五、六十年代的自建住房，由于当时还没有政策约束，有些人可以自己建造住房解决吃住等问题，再后来成家立业，人口增加，在自家周边又建造了很多房屋，由于年代久远，就形成了棚户区。

2、计划经济时代，企、事业单位统一建造的集体宿舍。随着单位的改制，发生了关、停等情况，由于效益不好，一些单位的集体宿舍，也没有足够的资金进行修缮，年深日久便沦为棚户区。

3、位于城乡之间的居住房屋。随着城市规模的扩大，原住在城乡边缘的农民，在农业用地被征用后，转为城镇居民，为了出租房屋，便搭建了很多违章建筑，时间一久便形成了棚户区。

（三）棚户区改造面临的困难

1、棚户区改造存在着严重的资金短缺问题。首先，棚户区的拆迁要有合理的成本换算，再有，居民的安置力求居民的满意，还有，如何有效地使用土地。目前面临的这些迫切需要解决的问题，资金的支持必须到位，资金的是否到位对棚户区改造进度的影响不容忽视。生活在棚户区的居民大多生活困难，有的还需要政府发放救济金或补贴，维持最基本的生活，一旦房屋被拆迁，根本应付不了租房压力，短期内买房就更是不可能。还有一部分生活在配套设施完备的城中心区的棚户区居民，也不愿拆迁，这都影响了棚户区的改造。

2、部分地块拆迁难。在棚户区改造中，国家给予棚改居民的补偿费用较高，但也有部分居民为追求更高额利益，置法律于不顾，暴力阻止拆迁。有的棚改居民为了增加补偿款，就擅自扩大补偿面积，在自己的住房周围，抢建违章建筑物或构筑物。在城中村改造中，也有部分手里有土地的农民，在即将被征用的土地上抢种农作物，要求更高的青苗补偿费。这些违规现象的屡屡发生，给棚改工作带来了很大的阻力，拖慢了棚户区的改造进度。

二、棚户区改造对策

（一）棚户区改造计划的合理制定

深圳市关于改造棚户区的相关技术规范、政策标准，遵照《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，制定出：

1、棚户区改造的主要任务：按照城市的总体规划，合理利用土地的总体规划、各片区规划、辖区内棚户区改造建设规划等，依据棚户区改造的法律法规、借鉴城市修补、海绵城市、低碳环保等一系列促进城市发展的理念，把改造棚户区项目的经济测算、城市建设、市政工程等内容细化，理解棚户区改造项目的引导性内容，明确棚户区改造的规划要求，衡量各方权益，协调好各部门工作，把棚户区改造目标和责任落实到位。

2、综合深圳当地的气候特征、环境特征，设计城市整体布局，为居民提供健康、舒适的居住环境，保障使用空间和室内外环境的整齐划一。为了满足各类人群所需，可以在居民比较热衷的活动场所，特意打造慢行交通环境，以人为本，使各项民生问题从本质上得到改善，使居民生活水平不断提高，在社会安全问题上不断加强治理。通过棚户区项目的规划改造，消除各种不安全隐患，比如：房屋质量及消防不合格等，彻底改善人居环境，大大提升城市品质。加大供给政策性住房，推进住房改革的实施。棚户区改造后，除住宅部分用于还迁，其它应用作人才、公共租赁住房以及商品房。

（二）棚户区居民应妥善安置

根据2018年，深圳市政府出台的棚户区改造的实施意见中指出，关于搬迁安置补偿协议的问题，制定了相应的补偿措施，补偿协议中明确规定了居民安置住房面积、居民临时安置费、居民搬迁费、居民停产停业补偿费等各项补偿标准。各区政府可以根据适合辖区内棚户区居民的情况，进行居民奖励等方式，加快棚户区居民签约进度，以保证拆迁工作的顺利进行。居民也应当按照各种补偿协议，认真配合棚改小组的合法权限，尽快执行拆迁安置工作。另外还规定，用于安置补偿已取得房地产证（不区分商品房性质及非商品房性质）部分的建筑面积，按照现行基准地价标准计收；用于安置补偿未取得房地产证部分的建筑面积，按照现行基准地价标准的1.1倍计收。在棚户区改造项目中，用于公共服务配套设施的产权，属于政府的免收地价。另做它用的部分、按照基准地价标准计收的，只限于整体转让；如果按照市场评估地价标准计收的，则可以分割销售。属于政府免收地价的还有配套商业产权，但是也不准进入市场。

三、棚户区改造的意义

（一）棚户区改造使经济困难人群有房可住。棚户区居民的生活条件大都不理想，在我国居民平均水平线下，属于低收入群体，棚户区改造项目的实施，不但可以改善生活环境，还可以改善生活质量，特别是对于有些低保、特困或经济条件较差的家庭来说，切实有效的进行救助，保证这些弱势群体有房住，享受政府给予的各项福利，这也充分体现了社会主义制度的优越性。

（二）棚户区改造改变了城区面貌。首先解决了脏、乱、差的问题，并利用招商引资的办法，进行改建工作，建立健全了相应的配套设施，不但满足了居民入住的基本要求，美化了城市人文居住环境，也拉动了经济的发展。

（三）棚户区改造使融资手段增加，地方资金被盘活。棚户区改造，政府不但发挥了职能作用，还得到了国家、省、市的专项资金支持， 同时运用市场化手段，引进社会和企业资金，并参与改造建设，大大降低了改造成本。

（四）棚户区改造符合城市发展要求。按照“超前规划、综合开发、配套建设”的要求，组织实施了棚户区改造工程，使之前的棚户区居民告别了低矮、潮湿的恶劣居住环境，住上了宽敞、明亮、安全、布局合理的高质量的房屋，让居民住的安心、放心、舒心，增强愉悦的幸福感。棚户区改造，不仅是城市建设工程，更是帮贫济困的工程，同时也是我国经济发展向前迈进的重要表现。

四、结束语

李克强总理强调：“棚改是重大民生工程，也是发展工程”，棚改工作就是为了改善困难居民的居住条件，向我国其它发展较快的领域看齐，补上发展短板。要切实把棚改工作落实到位，让居民拥有安定的居所，并且没有后顾之忧。棚户区的弊病可概括为：简易结构房屋较多、建筑面积小、人口密度过大、超出规定的使用年限、房屋各环节的质量较差、卫生条件无法改善、有安全隐患的地方较多、配套设施不健全等，这些弊病都无法使居民安居乐业。实施棚户区改造的目的就是要改善人民群众的居住条件，并且要完善城市本质的功能，进一步改善城市的居住环境。随着我国各地区和各城镇棚户区改造力度的不断加大，棚户区改造的后续工作也在及时跟进，安置标准大幅度提升，同时也大大改善了人民群众的居住水平。棚户区改造重在改善民生质量，同时也是一项扩大内需的举足轻重的有利措施，并且带动了社会相关行业的持续发展，从而促进了我国市场经济的全面发展。随着我国城市化进程的加快，城乡一体化已顺利过渡，这就要求我们加快现有棚户区的改造进度，以更快地速度推进政治、经济、文化等各领域的发展。