论土地开发经营对城市建设的关联作用

王国芹

山东众合土地房地产评估有限公司 山东 济南 250000

根据当前时期我国国情可以得知，通过加强城市土地开发经营管理力度，不但可以更好的满足城市建设发展需求，而且能够推动城市经济全方面发展，最近几年来，随着我国各大城市发展规模的逐渐扩大，针对城市土地开发与经营提出更多要求，为了加快城市建设步伐，本文重点探讨土地开发经营与城市建设之间的关联作用，主要内容如下。

1 背景分析

城市土地作为城市经济快速发展的核心要素，也是城市内部各项资源的重要载体，从地域角度来分析，城市土地主要分为三个层次，分别是城市市区土地、城市规划区域土地、城市行政区域土地。和城市内部其他物质不同，城市土地主要具有以下特点：

第一，城市土地具有一定的资产性。

第二，城市土地具有供给稀缺性。

第三，城市土地的利用方向变更难度比较大[1]。

第四，城市土地的报酬具有递减性。所谓递减性，指的是在规定限度之内，由于城市内部土地集约利用率的不断提升，土地收益不断提升，若城市土地的开发程度超过某个限度，土地自身的收益会逐渐递减。

第五，城市土地的利用具有外部性。每一块城市土地利用，均会给周围地块带来一定影响，也会影响周围的生态环境与经济效益。

第六，城市土地的实际位置比较重要。从位置角度来分析，城市土地的具体位置，会对其自身的价值产生一定的影响，通俗来说，城市土地位置，对土地租金与价格起决定性作用[2]。

2 土地开发经营和城市建设之间的关联作用探讨

2.1 加强土地开发经营，优化城市局部

长时间以来，城市土地开发经营，以及城市经济发展问题始终困扰规划部门，究其原因，主要是由于传统体制过于落后，使得城市规划不完善，城市土地自身的经济效益无法得到有效体现。与此同时，在城市土地开发经营过程当中，因为缺乏完善的经营管理机制，布局形态不合理，使得土地开发经营和实际规划间存在较多矛盾，严重的还会出现布局紊乱现象，给城市的正常生活与生产带来一定影响[3]。

在全新的经济体制背景之下，我国城市土地开发经营管理水平的不断提升，针对现有的城市规划布局起到良好调节与促进作用，通过对城市内部土地进行有效开发与经营，各个用地单位采取有偿使用模式，形成了良好的经济杠杆，让用地单位更好节约用地，提升城市土地利用的合理性，不但可以减少征而不用现象的出现，而且能够确保城市的各项功能得到全面体现[4]。

结合城市发展建设特点能够得知，通过采取合理的开发模式，针对城市内部既有的用地结构与布局形态进行有效调整，可以获得较好效果，通常而言，有关部门可以采取以下途径开展具体工作：

第一，加强城市功能完善力度。针对城市内部既有用地，为了提高用地的合理性与科学性，可采取新区开发模式，或者采用旧区改造模式，将城市内部的商业、外贸和金融，以及城市现有的绿化用地进行科学配比，从功能角度进行补充和调整，使得城市内部的各项功能用地更加完善，进而形成更加科学的城市局部。

第二，从选址布局方面进行有效调节。一般来讲，城市局部或者用地功能的有效调整，通常会使得现有的用地布局发生一定变动，由于既有的城市结构布局在实际发展过程当中需要结合其具体功能要求建设，一旦城市的用地功能出现较大范围的调整与变动，无法完全满足现阶段的城市实际发展需求，使得城市内部规划布局发生一定变动[5]。

在城市新区开发过程当中，根据城市用地的实际功能，加强调整力度，针对现有的建设区域进行完善，找到区域结构布局之中所存在的缺陷，并进行有效的弥补和调整，确保现存的用地结构和布局更加合理。在实际选址的过程当中，针对那些过于僵化的区域布局，要加强调整力度，进而取得更加显著的成效。结合城市自身的发展特点，全面发展第三产业与旅游业，不断扩大城市中心范围，让新区的开发与老城布局更加协调，但是需要注意的是，要遵守环境保护原则，避免破坏现有山林和绿地，确保城市规划与开发保持同步[6]。

第三，从城市发展规模入手，加强疏导力度。通过采用合理的开发模式，针对城市内部现有的土地利用规划方案进行调整与完善，确保城市开发地段，或者开发片区范围符合规定要求，充分发挥出城市现存用地的各项功能，不断提升城市局部结构的完整性。

2.2 强化土地开发经营，促进城市全面更新

针对城市内部现有的老城区进行结构调整与完善，例如，在现有的称取内部，包括其周围区域，加强居住片区的开发力度，并结合城市居住用地的具体分布情况，加强选点布局，确保既有城区人口用地分布更加合理，进一步缓解城市内部老城区的压力，不断提高城市用地布局结构的合理性与规范性。

从另一个角度来分析，针对城市内部老城区，包括城市内部的中心区域，加强更新改革，并采取综合性开发模式，能够显著提升城市中心区域各项功能效果，同时，针对现有的城市产业布局进行优化，加强城市用地构成分析，积极引入新型的开发机制，针对现存不合理用地布局，加大调整力度，可以推动城市全面发展，进一步提高城市经济的总体发展水平。

根据现阶段我国一些大型城市发展现状能够得知，部分城市的旧城市中心区域均存在不满足城市经济发展新需求的现象，存在很多矛盾，通过加强更新改造力度，可以减少此类问题的出现。出现此种现象的主要原因是长时间以来，城市内部的中心区域用地规划布局存在不规范现象，在之前的土地无偿使用机制背景下，针对城市土地利用缺乏良好的经济调节手段，行政办公与工业等各类城市活动，在用地选址的过程当中，尽量选择城市中心地段，使得城市局部存在较多缺陷。

在旧城更新改造过程之中，通过合理运用城市土地开发机制，针对现存的用地不合理现象，进行科学的调整，并全面落实土地有偿使用手段，将原来不合理的居住用地和工业区域自黄金地段分离开来，确保城市内部的各项经济活动得以顺利进行。由于城市的快速发展与更新，旧城更新所占比重不断增大，而且其内容与方式也发生较大的变化，针对不同区域的旧城区，相关人员需要采用多种更新手段，并对既有的开发方案进行完善，对于不同城市内部的不同地段，采用重新建设、改扩建等一系列措施，进而确保城市内部的旧城区得到更好改造。

我国是一个历史文化大国，很多城市内部的旧城区，均经历数代才形成，具备独具特色的风貌特征，也是我国城市建设当中的宝贵财富，所以，在对城市进行更新开发的过程当中，科学选择现有的开发对策与方式，可以确保城市内部的现代化建设和传统风貌特征得到充分体现，避免出现盲目开发与改造现象，进一步展现出城市特色。

2.3 提高土地开发经营水平，推动城市快速发展

为了促进城市经济的全面发展，提升土地开发经营水平尤为重要，城市发展建设过程之中，新区的开发与旧城的改造更新，需要做到统筹兼顾，使得城市现有的用地结构更加完善，局部形态更加科学，充分发挥出城市新区和老区的各项功能，真正实现协调性发展目标[9]。

通过加强城市新区的开辟，能够有效拓展城市发展规模，在城市新区建设过程当中，相关人员需要做到科学选址，并结合新区功能，加强完善力度，在满足城市用地布局规划要求的基础上，为城市的可持续发展注入更多活力。根据城市新区开发与建设特点能够得知，通过进一步明确城市新区的各项功能与性质，并结合新区的实际发展需求，加强综合性开发力度，确保城市建设用地得到良好利用，避免出现城市土地资源浪费现象，进一步提升城市规划建设用地的合理性与有效性。

3 结束语

综上所述，本文通过对土地开发经营对城市建设的关联作用进行合理性的分析，不仅能够显著提高城市内部规划布局的合理性与科学性，而且可以提升城市的整体发展水平，促进城市经济朝着可持续性发展全面发展。