经济转型期的商业地产发展方向研究

曹 磊 （中铁房地产集团商业地产开发管理有限公司，北京 100124）

目前，在经济转型时期的影响下，经济形势出现了翻天覆地的变化，同时在我国城市经济体系中，商业地产扮演着重要角色。由于经济转型发展速度极其迅猛，第三产业占据着较高的比重，大大推进了城市化进度，在新时代下，商业地产经济的潜力越来越突出。但是在商业地产不断发展过程中，出现了较多问题，严重影响着商业地产的发展，也不利于商业地产质量的提升。因此应采取切实可行的实施办法，不断提高商业地产运营水平，确保商业地产发展与经济转型时期相一致。

1 经济转型期的商业地产发展中存在的问题

1.1 缺少明确的商业地产发展管理目标

首先，管控政策的连续性缺失，商业地产的宏观调控应变能力有待提升。通常来说，商业地产体量较为庞大，具有漫长的开发周期，所以在开发过程中，市场宏观调控政策属于重要的影响因素之一。与此同时，在地产的调控政策方面，政府相关部门对于商业地产的限制性突出【1】，诸多政策对于住宅领域非常有利，但是对于商业地产领域的作用并不大。其次，在地产领域中，商业地产为重要的细分行业之一，与住宅行业进行对比，其民生保障功能并不强，但是在地方经济方面具有强大的扶持作用。基于此，地方政府大力扶持商业地产，旨在促进地方经济的迅速发展，但是并没有对商业地产经济自身的发展规律予以高度重视，从而并不利于商业地产的长远发展。

1.2 缺少完善的商业地产法律法规体系

现阶段，分析我国商业地产的法律法规，其完整性、全面性严重缺失【2】，无法有效解决和处理商业地产发展过程中存在的问题。虽然一些法律体系得以执行，但是可操作性、可行性不足。这一情况的出现，不仅无法将体系制度的保障性作用发挥出来，也严重影响着当地经济的发展。

1.3 电商模式冲击力较强

首先，对于传统商业地产来说，仍然采用传统粗放式发展模式，再加上布局规划的合理性缺失，不利于提高商业地产项目的市场竞争实力。其次，互联网技术，对于电商模式发展具有强大的推动作用，可以突破时间、空间的局限，同时凭借便捷化的支付方式【3】，严重限制着传统商业地产发展，同时电商迅速分割实体店的商业地产交易数量，从而使商业地产经营陷入危机。

2 经济转型期的商业地产发展方向措施

2.1 加强政府部门的宏观调控

在城市经济迅速发展过程中，政府部门和商业地产开发企业必须要确保步伐一致。其中，应从商业地产发展规律出发，将城市的商业地产项目利用起来，密切对接于城市商圈布局。在项目开发和投资过程中，既要考虑经济水平，也要对消费者的消费承受力进行考虑，防止“面积工程”的出现【4】。对于各级政府来说，应将自身职能发挥出来，加强汽车产业、环保节能产业等合理规划，不应对商业地产形成过度依赖。根据城市的整体发展协调，政府部门应注重经济杠杆调节优势的发挥，基于金融机构，严格审核商业地产企业的资质情况。面对违规建筑的出现，城市建设部门应加大宏观调控力度，准确评估城市经济水平，并合理预测和估计城市发展潜力。

2.2 完善相关法律法规体系

在商业地产发展过程中，法律法规为重要的扶持措施之一，对此地方人大和地方政府，应对国家相关商业地产管理法律体系进行分析，从自身区域特色出发，确保商业地产管理法规的科学性与合理性，充分发挥出法律法规体系的保障性作用。与此同时，企业应加强与政府部门之间的联系，对国家调控商业地产发展的方针政策进行动态化了解，以此来不断调整自身的法律体系。在此基础上，加强央行降息调控政策的应用，充分吸收社会资本，实现更多资本在商业地产发展过程中的融合，为商业地产健康发展提供有力扶持。

2.3 完善运营模式

要想促进商业地产健康发展，商业地产的运营模式应做到与时俱进，与时代发展保持高度一致和平衡。现阶段，传统住宅的运营模式，与商业地产的运营模式的相似度较高，一定程度上影响着后期招商。而商户对房地产的要求，与建造后的建筑有着明显的差异，不仅会使房地产建造成本有所上涨【5】，同时也极容易流失诸多商户。基于此，在经济转型时期，必须要积极转变和完善运营模式，确保与未来商业地产发展需求相一致。在具体转变过程中，应对入驻商户对建筑的要求进行分析，以此来开发商业地产，再深入调查和分析相关行业领域内的运营发展情况。基于此，可以将商业地产开发成本控制在合理范围内，并防止潜在风险的出现。同时要想不断提高商业地产运营水平，应对市场的动态变化进行密切观察、分析，根据用户需求，将商业地产的运行模式进行不断完善。

目前，在市场号召力欠缺的背景下，一些开发商通过跨行业经营，以此来将旗下的商业地产价值提升上来，旨在为发行RE⁃ITs 等产品创造优势条件。以华润集团为例，在华润集团旗下，华润置地有限公司享有较高的知名度，已经成为一大地产业务旗舰，并且作为综合型地产发展商之一，属于我国的“实力派选手”。

2.4 采用T2T商务模式

现阶段，在互联网和信息技术出现后，极大地推动了商业地产的转型与发展，对于商业地产而言，应对行业市场规律进行高度了解，加强T2T商务模式的应用，对消费者的物质和精神需求予以明确化，不断提高客户的服务、娱乐等体验度。

比如以万达商业地产为例，目前，T2T商务模式在万达旗下儿童游乐场项目规划建设中得到了广泛应用，不仅可以对传统购物中心形式予以保留，而且还可以不断提高城市综合体的升级水平，注重客户体验度的提升，同时建设范围已经从一、二线城市蔓延到三、四线城市【6】。在具体实施过程中，通过T2T商务模式的应用，业态体验占据着主导地位，同样餐饮体验和零售体验也发挥着重要作用，在高科技体验娱乐的带动下，可以推动客户导流的实训，将现有商业形式优势发挥出来，从而有效推进客户模式。比如为消费者提供预约停车位这一服务，该APP 不仅可以将停车的线路提供给消费者，而且还可以免除消费者无法找到停车位的顾虑，从而不断提高客户购物消费体验水平。

此外，T2T商务模式的出现，可以使电子商务体验性不足这一缺陷弥补到位，确保消费者的社交、体验等一系列需求得到满足，从而有效促进实体商业发展。在应用T2T模式过程中，重点涉及消费者的物质层面、精神层面，且对于挖掘消费者的体验有着较高的重视度，比如体验类业态在商场中非常常见，如影院、游戏厅、KTV 等，而且在购物中心内【7】，一些商业地产开发商注重建设生态景观，吸引着消费者的眼球，并使消费者的体验需求得到满足。比如以大悦城内的s-books为例，书店与游乐园得到了有效结合，作为室内高端亲子家庭休闲中心，主要面向于1-12岁的亲子家庭来进行设计；再如以商场内的“滑雪场”为例，作为丰富的体验中心，涵盖着屋顶风洞、室内滑雪、潜水等诸多项目，甚至动物园也迅速扩展到商场内部，基于动物科普、展览以及表演等要素，实现一体化新型动物主题公园的顺利构建，满足一体化建设需求。

而以华润为例，在全新的商务模式中，首先，构建360°智慧办公新体验。一进门，迎宾的语音互动机器人“小润”凭借特有的科技感，可以大大吸引人们的视线和眼球。在体验馆内，沿着墙壁有一条流光溢彩的波纹时光隧道，长短交错的灯光营造出浓浓的科技感。其次，多点互动信息屏。在长廊的尽头，“全彩动态水晶沙盘”充分占据着人们的视线，采用LED 触屏交互技术，可以为华润长安中心楼体模型的构建创造便捷性，区位优势及周边配套一目了然。

总而言之，基于动态发展视角，商业地产应整合原有的购物服务和客户体验，对顾客综合需求进行分析，以此来加强精准定位。

3 结语

通过本文研究论述，在经济转型期，明确提出了对于商业地产发展的要求，这已经成为商业地产发展的重要契机之一。通常来说，商业地产的复杂性特点突出，涉及较多的管理和运行因素，而且覆盖范围极其广阔，所以应加大商业地产管理力度，对于政府部门来说，应对相关法律体系进行不断完善，并对其运营管理模式进行不断创新，灵活运用现代化科学技术，提高消费者的体验满意度。