分析城市片区开发的投融资策略

林华鹏 （中铁海峡建设集团有限公司，福建 厦门 361021）

在城市运行及发展中，片区开发作为一种社会经济现象，是国家或是地区吸引外部因素、促进自身发展所形成的特殊性、灵活性经济政策。但是，在实际的城市片区开发中，受到投资金额大、施工周期长的特点，项目管理中往往存在着投融资方案不合理的问题，严重影响城市片区资源开发及利用效果，无法满足城市的稳步运行及持续发展需求。因此，在现代城市化发展中，需要将片区开发投融资作为基础，通过总体规划目标、详细内容的控制等，落实可行性的研究方案，展现片区资源整合的价值，为区域经济的发展提供支持。

1 片区开发

1.1 片区开发内容

对于片区开发而言，主要是指区域系统规划的编制内容，通过区域运营管理、投融资管理、区域招商等内容分析形成的项目开发机制。在投资建设角度中分析，片区开发主要包括土地整理（储备）、基础设施以及配套公建等，基本的适用范围包括：第一，城建改造；第二，扶贫开发；第三，新城建设；第四，旅游资源开发；第五，综合体、区域开展的TOD模式；第六，经济开发区[1]。

1.2 城市片区开发模式

结合时代的发展特点，在城市建设及发展中，按照开发主体的差异性，城市片区开发模式主要分为：第一，政府独资型，对于这种模式，主要是指政府通过国有独资的开发公司，政府可以很好地控制这种项目的开发进度，避免政府效益受到损失，但是，会增加政府财政压力及政府负债率。第二，合资型，主要是指政府在引入外部资金，与政府方授权的国有企业合资成立SPV 公司，并以公司名义开发全新的投资项目，之后按照特定的比例进行利益分成。第三，完全外包型。政府将区域开发任务交给第三方，并在土地资源配置、区域开发中给予企业一定的补偿，缓解政府资金压力。第四，混合型。政府将部分项目交给第三方，政府部门主要控制重大项目，混合上述三种模式。这种模式即可以在缓解政府财政压力的同时提高政府掌握项目开发的能力。

2 城市片区开发中投融资面临的问题

2.1 内容界定不明确

根据城市片区开发情况，在投融资的项目管理中，存在着内容界定不明确的问题。以新城片区开发为例，由于该项目本身存在着复杂性的问题，在项目前提投资阶段，政府部门只是对片区的发展概念、目标进行分析，缺少对项目的具体规划，部分项目在执行之后面临资金资源不足的问题，从而给片区开发项目的管理带来限制。而且，在项目执行阶段，存在着项目运营服务、责任追究难度大的问题，导致项目后期运营出现了权责划分难度大的问题，降低城市片区开发中投融资的管理效果[2]。

2.2 供应商经验不足

结合城市片区开发特点，部分供应商存在着重建设、轻运营的问题，使部分项目的产业导入、产业发展流于形式，无法充分发挥项目引导的优势，为城市片区开发中的投融资管理带来限制。因此，在社会经济发展的背景下，为了发挥城市片区开发中投融资优势，在项目建设、运营管理中，政府部门要充分发挥自身职能，通过资格审查、产业协调以及社会资本的分析，构建完善性的投融资管理方案，满足片区的经济运行及可持续发展需求。

3 城市片区开发的投融资框架设计

3.1 定位分析

在城市建设及发展中，片区开发中需要结合区域的运行特点，构建综合性的开发方案，并在投融资项目规划中，对城市片区进行全方位了解，通过科学业态比例的设计，构建精准化的财务预算方案，为之后的项目执行及投融资管理提供数据支持。

3.2 细化投融资指导策略

结合城市片区开发特点，在投融资的指导策略完善中需要做到：第一，明确滚动开发机制。通过对城市运行及发展状况的分析，在城市片区项目确定中，需要设定开发时序。如，在房地产项目开发中，为了保证资金的快速回笼，需要确定最小的资金投入方案，通过滚动开发项目的建设，为资源的整理以及项目的建设发展提供经济支持。第二，联动开发。对于联动开发模式，主要是在城市片区的项目建设中，通过各项资源的整合、联动方案的确定等，根据不同区域的特点，发挥特色化的项目优势，为区域的经济运行及产业发展提供保障[3]。

3.3 编制项目流程

通过对城市片区开发项目的分析，在投融资项目规划中，相关部门需要结合经验，细化各项工作的准备，如，在实际的项目规划中，要设定总体目标，并通过市场需求、价格数据以及融资渠道的设定，构建完善性的项目执行流程，避免后续工作中出现城市片区开发不足的问题。

3.4 明确运作模式

根据城市片区的发展模式，在投融资中为了降低风险，提高融资的整体效率，相关部门需要结合时代的发展，根据项目的需求构建如BOT、BOOT、BOO、ROT、O&M等运作模式，保证各个开发项目在政府的支持中，以公司作为载体，完善投融资管理方案，以保证各项工序的稳步进行[4]。

4 城市片区开发的投融资策略

4.1 明确投融资规划方案

在城市建设及发展中，为了充分保证城市片区开发投融资的有效性，需要明确投融资规划方案：第一，划分投融资边界。根据城市建设及发展特点，在片区开发中，需要明确分工及边界，通过项目开发类型、项目内容的确定、投资主体的分析等，在政府部门的引导下，构建投资模式，并在资源补偿或财政补偿的情况下，减少直接的资金投入，实现城市片区开发中投融资管理的有效性。第二，进行地方财力的科学评估。结合PPP 项目的特点，在实际的项目实施中，需要结合地方财政承受能力，对片区实际状况进行评估，避免评估方式狭隘以及流于形式问题的出现，充分满足资源使用需求，展现投融资在城市片区开发中的有效性。第三，投入产出的项目分析。根据项目资源的开发特点，在片区资源开发中，应该将市场化的项目建设作为重点，通过优惠性政策补偿方案的落实，完善产业运行模式，政府部门通过优惠政策的落实，为企业营造公平性的市场环境[5]。

4.2 细化土地资源开发机制

根据城市片区开发的投融资特点，在片区资源开发中，需要将土地开发、房产开发作为重点，根据片区资金平衡以及资金循环的使用状况，进行预期收益以及税收融资，保证土地资源的使用效率，为片区项目的规划设计、项目建设提供支持。由于城市片区开发作为一项复杂系统，在具体的资源开发以及资源利用中，会受到区域经济以及区域情况的影响，所以，在具体的项目落实中，需要将土地资源开发作为重点，通过片区整体规划、开发思路、土地获取及供应计划的分析，预测土地让出条件，并对土地的使用价值进行评估，充分满足土地资源的使用及利用需求，展现土地资源的使用高价值，为片区资源的管理以及行业的发展提供支持，同时避免土地资源盲目开发问题的出现[6]。

4.3 构建资金平衡处理方案

结合城市片区开发的项目特点，在投融资管理中，需要将资金平衡处理作为重点，通过资金平衡方案的构建，使各项工作得到合理规划。一般情况下，在资金平衡处理方案构建中需要做到：第一，资金平衡作为公益性项目中的重点，在具体使用中，需要明确公益性的项目管理费杠杆，通过项目投入、产出资金平衡的处理，提高产业的经济效益。第二，在片区开发中，要以文化体育场馆等公益项目作为投资主体，通过资产投入、运营管理方案的确定等，加强各项资源的平衡处理，并结合项目的特点明确公益性项目资金来源，满足社会效益以及企业效益需求，从而实现片区开发中投融资的管理需求。

4.4 完善片区投融资规划措施

在城市片区开发中，项目建设中的资源需求量大、投资回报周期较长，为了避免整个过程中出现资金管理不完善的问题，应该将片区资源开发作为重点，通过投融资的项目规划，制定针对性的保障机制：第一，片区开发的主体是政府主体意识的延伸，在实际的资源管理中，会遇到土地价格与基础设施成本价格相互背离的问题，为了更好地解决上述问题，在城市片区开发中，应该将投融资管理作为重点，通过上级政府、政策支持的内容确定，保证经济运行项目的逻辑性，提高区域经济的竞争效率。第二，在清晰性的投融资规划中，城府部门要充分发挥自身的引导职能，通过片区建设、投融资平台的建立等，构建平等性的对话平台，有效避免投融资项目规划不合理的问题，提高区域产业的核心竞争力[7]。

5 结束语

总而言之，在社会经济运行以及持续发展的背景下，在城市片区资源开发中，需要将资源的整合、项目的管理以及方案的统筹作为重点，结合以往的区域发展情况，构建完善性的城市片区开发方案，并通过各项资源管理方案的确定、资源利用机制的调整，保证片区产业开发的有效性，为区域的经济发展提供保障。通常情况下，在城市片区开发的投融资中，需要改变单一性的管理方案，通过投融资方案的规划、土地资源开发机制的确定、资金平衡处理方案的协调以及投融资保障方案的规划等，保证各项工作的稳步进行，以满足区域的经济发展需求。