与时俱进的城市更新和风貌保护策略研究初探——以上海城市居住环境和住宅建设发展为例

1 问题的提出

城市的发展是一个通过不断更新、改造来完成新陈代谢的过程。期间，“城市化”和“城市老化”是一对共生共存的客观“载体”。随着时间的推移，城市发展始终伴随着与时俱进的“城市更新”和“风貌保护”问题；始终存在着新与旧的协调和平衡问题；始终离不开保护与发展的策略把控和怎样面向未来的时空问题。

要保持城市与建筑的持续发展，从当下我国的现状看，全国大约存在17 万个老旧城镇居住小区需要更新改造，期间涉及近亿常住居民的日常生活。一方面，随着城市的发展，一些老旧小区的居住环境和原有住宅功能空间的定位与当下居住者的生活需要和精神追求的适应度正在渐行渐远；另一方面，我国大量一线城市在经过几十年高速发展之后，新增住宅开发用地的规模正在逐渐缩小，反映出房地产市场特别是一线城市的房地市场，要求城市住宅开发建设由原来“大拆大建”式开发模式逐渐过渡到“盘活存量”的房地产开发模式上来。换言之，当下的城市更新应当从过去惯用的急进式“拆旧建新”的城市更新方式逐渐过渡到渐进式“有机更新”开发模式上来。城市发展演进的规律告诉我们，一般建筑的“物质”生命往往长于其“功能”寿命。这种现实状况引出的城市现象，在北京、上海和广州等一线城市的老旧小区和住宅建筑中表现得尤为明显。针对这种城市建设发展现象，若一味采用拆旧建新的开发模式显然容易产生有损或隔断城市文脉延续的负面影响，容易使城市失去原有的个性特色和文脉延续。而采用顺势而为、多渠道的城市持续开发策略，如适度采用“可适性再利用”的城市更新开发模式，或许不失为一种对城市既存文脉和既有建筑行之有效的更新和保护开发模式之一（图1）。

图1 城市与建筑的持续发展

2 现状概述

从政策层面看，贯彻“以人为本，让住户生活更方便、更舒心、更美好”，无疑是城市更新的主要追求目标之一。落实到具体规划和设计开发层面，如何科学合理地实现更新改造，怎样充分利用寸土寸金的城市居住开发用地，怎样用好和盘活原有城市居住建设用地和居住建筑的适时性问题，自然成为当下政府、职能部门和开发建设者必须直面和审慎对待的问题。

以上海城市老旧住宅居住环境和居住建筑的存量保护和更新建设为例，可以发现上海城市更新面对的既有建筑主要可以分为以下三种类型：①有一定历史和文化价值的建筑，如文物建筑和历史性建筑等；②一些近现代历史建筑或历史地段建筑，如上海外滩的沿街建筑，老上海特有的石库门建筑和一些其他上海租界建筑等。其中，部分建筑虽无特殊历史价值，但是对城市风貌和城市居住建筑的文脉传承和延续却能产生重要的影响；③大量建造或经过改造的一般既有建筑，如苏州河两岸的原有建筑和老上海一些原有的车站、码头、厂房、库房及居住建筑等。

分析当下上海城市建设和更新发展中需要面对的现实问题，可以归纳为以下几个主要方面：①土地资源紧缺、土地结构不够合理、工业用地过大、公共服务设施用地和城市绿化环境用地比例偏小等问题；②城市人口密度过大、城市人口老龄化程度偏高、人口结构配置不够理想等问题；③城市居住环境和居住品质的适时发展与品质提升问题；④城市居住用地和居住建筑在开发与保护方面怎样做好文脉保护、传承与发展相结合的可持续发展问题等（图2）。而由此引出的当下需要及时厘清和破解的政策、管理和操作方面的主要问题则可以归纳为：①怎样加大城市更新改造资金筹集的力度问题；②怎样扩大融资机制的多元、多样化途径问题；③地方政府和管理部门怎样加大统筹协调力度和强化更新改造组织机构建设的问题；④怎样更好地提高居住者参与城市更新和风貌保护的参与度问题；⑤怎样在城市更新改造中采用因地制宜、因势利导地合理操作问题；⑥怎样同步确定更新改造的管理模式及怎样确定城市更新改造后续管理的机制和完善管理的方略等问题。

3 概念梳理

图2 保护与更新的和谐发展

所有这些诸如此类的问题，一方面，限制和制约了城市居住环境和居住建筑的适时更新；另一方面，也从一个侧面提出了政策层面、控制层面和操作层面当下需要正视和厘清的一些概念问题。

3.1 可持续发展

所谓“可持续发展”，其实是对某种发展战略的表述。可持续发展战略的内涵主要可以拆分为以下四个层面：①可持续发展的价值观，即尊重人与自然和谐共存的价值观；②可持续发展的人本观，即怎样由“经济增长第一”转向“以人为中心”的人本观；③可持续发展的资源观，即主要走资源节约型道路的一种资源观；④可持续发展的法制观，即建立有法可寻、有法可依的一种持续发展的法制观。

3.2 城市更新

所谓“城市更新”，其目标追求的重心在“更新”上。其侧重面是在新形势下赋予城市发展新的动力，重在体现当代的价值。而“风貌保护”，其中心工作是围绕强化城市更新中怎样传承城市的历史积淀、凸显城市的文脉延续；在城市更新的同时怎样注重更新的质量，既体现当代的价值、又协调好新与旧的平衡和文脉传承的问题。对像上海这样的城市老旧住宅居住环境和居住建筑的城市更新和风貌保护，主要体现在：怎样更好地体现与时俱进的、动态的城市发展规律；怎样兼顾当代的需求、当代的价值以及未来的发展需求等问题；怎样厘清不同思路和观念的含义和目标追求；怎样把握好城市更新和风貌保护的发展策略等问题（图3）。

3.3 创新发展

图3 建筑文脉的保护与传承

创新发展是城市建设永恒的主题。当下，在我国诸多城市开发建设的主基调已经从原先的拆旧建新的开发模式转向可持续发展的开发模式，用与时俱进和可持续发展的理念来应对城市“增量”住宅的更新和开发建设问题。期间旧区更新和新区开发建设是两个完全不同的概念问题。旧区更新涉及更多的利益相关者。换言之，城市的创新发展涉及社会利益的分配和再分配。这种利益的分配和再分配牵涉到公共政策和资源供给等层面的分配，它不仅对城市规划、建设和管理层面是一种挑战，也是对城市现代化建设和综合管理能力和实力的一种考验。可见，城市的更新发展既是机遇，也是挑战。城市更新发展既可以采取政府主导下的更新模式；也可以采用市场驱动下的更新模式；更可以走政府和市场合作驱动下的更新模式。当然，无论采用何种模式，城市更新都必须兼顾精英阶层的价值取向，民主大众的价值取向和社会公共的价值取向。都必须兼顾大众利益和小众利益，直接利益和间接利益，短期利益和长期利益。城市更新必须在注重城市物质层面改善的基础上，注意把握好社会精神层面的改良，注重社会历史文脉的传承、延续和发展，在控制好社会财富再分配的同时，更多地关注对社会弱势群体的呵护与保护。

具体落实到对上海城市老旧住宅居住环境和居住建筑的城市更新和风貌保护层面，从保护和开发的理念及操作手段上，通常可以采取以下三种不同模式。

（1）采用地块重新开发重建模式，以达到土地价值的重新高效利用。这是一种比较彻底的更新开发模式。如上海对于像虹口、杨浦和静安等区的一些已经不适宜居住、建筑又毫无特色的老公房和一些原有的砖木结构老房子等，在经过综合评估后决定采用拆除重建的开发模式进行城市更新开发，并取得较好的开发效果。

（2）采用不完全重新开发建设模式，即对开发对象采用既保留又改造的过渡性开发模式。这种模式正在成为一种国际性城市更新保护开发潮流模式。如上海市区采用较多的将原有建筑更新改造成适合现代人居住或使用的住宅、租赁用房、创意园区和办公用房及孵化基地等既保留又改造的过渡性开发模式；也有像上海虹口区春阳里、黄浦区承新里、普陀区金城里等老旧住宅小区采用风貌保护街坊更新改造模式，建筑外部保留历史建筑风貌，内部解决房屋问题和改善居民使用配套、提升居住品质问题的操作模式。

（3）采用保护原状重新维护的模式，这种模式注重对原有建筑的保护，一般对待建筑遗产、历史建筑和名人名居等采用这种模式较为常见。当然，由于这种模式重在保护，带来的经济效益会相对较差些。

从对以上三种不同保护开发模式的分析，可以看出无论对原有城市规划和既有建筑采用何种更新和保护模式，在具体操作层面上都应作全方位审慎考虑、严格把控，既从物质层面保护好城市的发展脉络，又从精神层面起到对城市文化脉络的传承、延续和可持续发展。

4 关于政策层面的思考

在政策层面上应注意把控的主要问题是：适应和体现具有上海特色的城市居住环境和居住建筑的更新发展，适应城市资源环境在有序发展下的内涵增长。上海市人民政府早在2015 年5 月15 日就颁布了《上海市城市更新实施办法》（以下简称《办法》）。该办法较为系统、全面地阐明了上海城市更新（含城市居住环境和居住建筑）应注意严格把控和贯彻执行的诸多重点要求，具体表现为：①完善城市功能，强化城市活力，促进创新发展；②完善公共服务配套设施，提升社区服务水平；③加强历史风貌保护，彰显人文底蕴，提升城市魅力；④改善生态环境，加强绿色建筑和生态街区建设；⑤完善慢行系统，方便市民生活和低碳出行；⑥增加公共开放空间，促进市民交往；⑦改善城市基础设施和城市安全，保障市民安居乐业；⑧市政府认定的其他城市更新情形。

《办法》还指出城市更新工作要遵循“规划引领、有序推进，注重品质、公共优先，多方参与、共建共享”的原则。《办法》还同时指出城市更新要坚持以人为本，激发都市活力，注重区域统筹，调动社会主体的积极性，推动地区功能发展和公共服务完善，实现协调、可持续的有机更新（图4）。

图4 风貌保护住区一角

5 关于管理层面的思考

在推进上海城市居住环境和居住建筑的城市更新和风貌保护方面，《办法》指出管理层面应注意把控的主要问题是：市规划国土资源主管部门要负责协调全市城市更新的日常管理工作，依法制定城市更新规划土地实施细则，编制相关技术和管理规范，推进城市更新的实施工作。要求管理层面在严格贯彻执行市有关政策规定的基础上，对城市原有居住环境和居住建筑的更新和保护，特别是对推进上海市原有石库门里弄等旧区改造进程中，贯彻更新与保护的政策由原来的“拆、改、留”逐步转向“留、改、拆”。保护历史建筑，留住城市风貌，让街区可以漫步，让建筑可以阅读，让城市富有温度（图5～8）。这种推行以保护保留为原则，拆除为例外的操作模式，可以进一步强化城市更新过程中的历史积淀意识和风貌保护意识。与此同时市相关管理部门还承担了依法制定相关专业标准和配套政策；履行相应的指导、管理和监督职能；同时做好城市更新实行区域的评估工作；明确区域评估要做好确定区域更新的需求分析，明确适应更新的政策范围、要求以及实施计划的建设内容和具体安排；全面系统地做好城市更新和风貌保护全生命周期的管理工作；为持续推进上海的城市更新和风貌保护起到保驾护航的作用。

6 关于操作层面的思考

在操作层面上应注意把控好的主要问题。

（1）城市更新和风貌保护不是对原有建筑简单的装修和翻新，而是对原有居住环境和居住建筑的再认识、再开发和再利用；更是对原有土地价值的重新开发和与时俱进的充分利用。这种在新形势下的开发，必须在紧扣城市发展客观规律的同时，注重当代人的生活方式和审美需求，注意协调好城市风貌保护和城市文脉传承与发展的无缝连接。所以，要求各参与单位会同产业投资、社会服务、公共事业、建设管理等相关部门，综合产业功能、区域配套、公共服务等因素，提出一套完整的城市更新和风貌保护的项目建设计划、运营管理计划、物业持有计划和符合节能环保、可持续发展的长期健康发展计划。

图5 历史积淀与风貌保护之典型西式住宅实景

图6 历史积淀与风貌保护之街景

（2）对城市老旧住宅居住环境和居住建筑的城市更新和风貌保护，在可能条件下必须根据保护开发基地所处地理位置和周边环境，宏观上采用因地制宜、因势利导的开发思路。采用有针对性的、与时俱进和承先启后的开发理念；对一些有特殊保护要求和历史价值的原有居住环境和规划形式，要充分考虑原有城市肌理和历史风貌的保护问题；对一些有特殊保护要求和历史价值的老旧建筑，要采取“一楼一策”“一户一方案”和“私人定制”等针对性设计把控策略；对保护和开发的不同对象要做到心中有数、胸有成竹，力求做到更新和保护的有机叠合、无缝对接；开发的成果既要呵护历史文脉的传承、注重当代人的使用要求和审美情趣，又要兼顾城市发展的文脉延续和未来可持续发展的传承路径。

（3）在考虑城市老旧住宅居住环境和居住建筑的更新和保护的操作层面上，要注重安排好居民生活必须的基本配套设施的合理配置；解决好居民生活用水、用电、用气和小区道路系统等市政基础设施的改造和完善工作；要注意把控环境品质的综合整治、建筑外部空间的合理布局和居民游憩空间的有序配置；要充分开发利用好地下空间；做好民用垃圾的分类管理及老旧住宅的电梯配装等生活细节工作；解决好居民机动车、非机动车位的合理空间配置和合理定位好物业用房的配置等问题。有条件的社区还要注意考虑社区养老、托幼、文化活动、社区医疗、助餐、家政、快递、便民便利店等的合理配置，同时还要注意做好海绵城市、智慧城市和建筑工业化建设等理念在居住小区更新开发推进中的具体落实工作。在对住区原有建筑的更新保护方面，要在对现有政府法令和规范要求严格贯彻执行基础上，注意把控好对原有建筑的基础设施改造、建筑节能和环境保护方略改造、建筑功能设定和空间尺度控制改造、建筑设备和设施配置改造以及对居住区风貌整体控制改造等工作。

图7 历史积淀与风貌保护之住区入口实景

图8 历史积淀与风貌保护之典型石库门实景

（4）传统文化既是一个民族的文化基因，也是一个民族的文化根源。重视传统文化的目的不仅是停留在怀旧层面和复古层面，而是希望通过延续传统脉络中的文化基因，把传统文化中仍有生命力的东西结合当下的文化需求，融入当下的价值和思想体系中，通过创新发展构建一个既符合当下文化语境的当代文化体系，又可以面向未来的动态持续发展体系，从而真正起到对传统文化的传承、延续和发展。

（5）在城市更新和风貌保护具体设计细节控制上，要注意做好保护和更新元素的科学选择、合理配置；要严格控制好适度取舍的尺度把握问题。对传统文化的传承既要考虑对原有具象实体的保留和保护，又要考虑有选择地对传统文脉采取“抽象继承”和“抽象保护”的技术措施。

（6）人类文化的延续和发展是一个由时间和空间、物质层面和精神层面、传统和现代构成的多维文化延续发展体系。对于这个多维的动态发展体系，在延续发展过程中既存在与时俱进的自我更新过程，也存在受一定外来文化基因的影响和植入引起传统文化的异化和裂变现象。所以在面对城市更新和风貌保护这样的城市持续发展问题时，无论是政策层面、管理层面，还是操作层面都应该从不同层面、不同维度和不同文化基因等方面引起足够的重视（图9、10）。

7 结语

图9 城市更新和风貌保护的和谐共生实景之一

图10 城市更新和风貌保护的和谐共生实景之二

在面对上海这样的具有独特历史文化基因的现代化、特大型、世界著名城市，在城市更新和风貌保护、特别是在对城市居住环境和居住建筑的更新和保护方面，必须始终保持清醒的头脑，用科学的、可持续的发展更新思路，因地制宜、精心施策，一步一个脚印地做好每一个城市更新和风貌保护项目与时俱进的持续推进工作。