危旧房改造之我见

覃芳玉

（广西冠桂爆破科技有限公司，广西 来宾 530012）

1 我国危旧房改造的指示通知

我国于2012年12月12日由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国农业部、国家林业局、国务院侨务办公室、中华全国总工会联合颁布了《关于加快棚户区（危旧房）改造的通知》，通知“为认真贯彻《国家基本公共服务体系‘十二五’规划》（国发〔2012〕29号）和《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）精神，全面落实全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会部署，扎实推进各类棚户区（危旧房）改造”。

2 我国危旧房改造现状

“棚改（危旧房）始于2009年，到今天已经累计开工4730万套，帮助超过1.2亿居民从危旧住房、破屋烂院以及存在明显公共安全隐患的房子中搬进了高大崭新明亮的第三代电梯房里。彻底帮助他们改善了居住环境，圆了很多人的‘安居梦’，所以棚改（危旧房）拆迁称得上是我国重大的民心工程，发展工程。”

“8、9月份全国绝大多数城市都已经陆续公布了‘2021年上半年棚改（危旧房）开工情况’。从公布的资料来看，棚改（危旧房）并没有结束，而是照常进行。比如贵阳，2021上半年完成了11个棚改（危旧房）项目，20宗棚改（危旧房）用地挂牌，共146.95万m2，成功出让18宗，总成交面积135.11万m2，总揽金184.57亿元。棚改（危旧房）规模较去年同期不降反增。但从各省年初发布的棚改（危旧房）工作计划来看，2021年全年的棚改（危旧房）开工总量，很可能较上一年度继续下滑。专家预计，2021年棚改（危旧房）开工总量将不超过200万套。换句话说，2021年棚改（危旧房）虽然未结束，但规模将收缩。”

在国家政策指导下各地政府积极响应，拟实现在“‘十二五’期末，全国成片棚户区（危旧房）力争基本完成改造，住房使用功能得到改善，基础设施得到完善，居住质量得到提高。”目前我国除了房屋年久失修等特殊情况，极少进行大规模的拆迁，规避通过拆迁实现一夜暴富的情况，提出“扩大内需新动能”的要求，以旧房改造结合危旧房改造来实现城市发展。

“2021年8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，明确要求：各地在城市更新行动中坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。”（引用部分摘自网易2021-10-18 09：21小林的街头美食）

综上所述，为避免资源浪费同时改善居民居住质量、提升城镇整体形象、协调农村城镇化发展，笔者认为旧城区小规模危旧房拆建与旧房改造相结合并行，更适合我国国情需求。

3 危旧房改造项目的代建工作分享

危旧房改造工程涉及工程勘察设计、施工管理、政府主管的各部门，涉及建筑建材设备检测等各行各业，笔者认为危旧房改造通过代建制度可提高项目实施进度、提高建设品质、规范报建备案流程，规范项目运作，并规避项目投资风险。代建制度“根据国家发改委起草、国务院原则通过的《投资体制改革的决定》，通过招标的方式，选择专业化的项目管理单位（以下简称代建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。代建期间，代建单位按照合同约定代行项目建设的投资主体职责，有关行政部门对实行代建制的建设项目的审批程序不变”。

笔者有幸作为代建方在工作中参与危旧房改造项目。该项目地处南宁市旧城区中心某机关大院内。因房子年代久远，通过专业鉴定为危旧房屋。项目经过重新规划设计，统筹协调规划用地面积约36000m2，总建筑面积约220000m2，其中地下建筑面积约60000m2。项目拟分地块拆除、分区实施改造。

当时项目面临的问题讨论有：①原规划功能不完善，停车位不足，绿化环境陈旧，绿地不足，缺少全龄化的运动设施空间。需要重新规划设计加以完善；②用地范围内地块之间高差大，增设地下室跨度大，完善设计的同时需要分地块实施；③用地范围内物业业态杂乱无章，缺少预见性，规划凌乱，沿街立面影响市容市貌，亦需要通过新规划设计及建设加以协调及改善；④地下排水管网资料缺失给设计、建设改造带了困难，需要实测实量摸排，以为新设计、新建设提供基础数据；⑤需要规范项目立项、工程勘察、设计、施工各环节报审程序，推动各阶段证件的办理；⑥调动居民的主观能动性，提高设计建设的民意统一性。

工作团队梳理工作思路，将以上问题分别用以下五条工作轴线指导及同步推进工作：①危旧改土地出让金交款工作；②总平规划设计、单体方案设计、施工图设计、工程规划许可证联合审批工作；③工程招投标及合同签订工作；④迁改工程工作；⑤办理工程施工许可证及做好开工前准备工作等。

（1）危旧改土地出让金交款工作，规范项目立项审批。实施步骤小结：①提交申请房改办立项及项目改造方案函文；②审核权属面积（需提交材料有：测绘项目委托书、规划批复总平及规划设计通知书、土地证、授权委托书、知情同意书等）；③危房鉴定报告；④协调居民参与度，房屋产权人房产所有权证收集，填写改造居民名单及住房状况表，产权人同意改造意见书收集；⑤编制还建户与非还建户面积证明函上报财政厅批复后提交房改办审批；⑥提交宗地示意图等材料上报国土信息中心审批；⑦编制项目用途比例表；⑧申请划拨转出让审批；⑨土地出让金评估；⑩签订出让合同、缴纳土地出让金开工前准备。

（2）总平规划设计、单体方案设计、施工图设计、工程规划许可证联合审批工作。总平与单体方案、施工图设计考虑与周边原有建筑的功能、立面的协调统一，解决停车位、绿地率及运动设施空间不足，各地块高低落差大等原规划建设的不足。实施步骤小结：①申报人防地下室条件，申报总平规划、单体方案设计条件；②完成人防地下室的设计方案、总平规划设计及单体设计方案；③提交总平规划及单体设计方案进行规划主管部门的技术审查；④方案设计文本通过规划主管部门业务会议讨论复核及审批；⑤总平规划及单体设计方案、工程规划许可证联合审批通过；⑥总平规划、单体方案、工程规划许可证联合审批纸质材料送审，取得规划许可证；⑦施工图设计；⑧施工图通过建设主管部门联合数字平台报建系统审查。

（3）工程招投标及合同签订工作，实施步骤小结：①招标方案的确认；②招标备案，所需要材料：a.项目立项批文（包括科研报告、初步设计、批复报告）；b.代理机构营业执照及委托合同；c.土地使用证或建设用地批准；d.施工图设计文件；e.施工图设计文件审查备案表；f.工程报建表；g.造价单位资质及委托协议；h.建设资金到位承诺书；i.建设单位项目管理承诺书；j.邀请招标资格证明书；k.邀请投标单位资格审查表；l.招标申请表；m.工程量清单；n.招标控制价；③招标申请通过后，编制招标文件；④发出投标邀请书（向4个具备招标项目资格能力要求的投标人发出投标邀请书）；⑤发布工程量清单（开标前15个工作日发布，预留1～2工作日监督审核）；⑥招标控制价公示（开标前7个工作日发布，预留1～2工作日监督审核）；⑦业主评委资料以及评委抽取表盖章备案（需盖章发至监督部门邮箱办理备案，需在投标截止前发至邮箱）；⑧按法定时间开展评标活动（自投标邀请书发出之日起不少于20个日历天，发布当天不计）；⑨评标结果呈送业主，发布中标候选人公示；⑩发布中标公告并完成中标通知书签订施工合同；监理单位、工程检测单位、沉降检测单位、施工勘察单位确定并签订合作合同办理施工许可证，机械进场。

（4）开工前迁改工程工作的展开：①缴纳城建配套费，办理市政施工许可证。用于市政道路接驳施工；②分地块高低压电缆迁改；③分地块敷设临时施工用电缆；④开闭所迁改；⑤分地块自来水迁改；⑥分地块地下室施工预留连接部位供水管道迁改；⑦分地块排污排水管迁改；⑧分地块化粪池迁改；⑨分地块燃气管迁改；⑩实施建设施工道路、项目办公室及工人宿舍拆除陈旧杂物房、商铺仓库、泳池及配套用房、发电机房等旧有树木移植。

（5）办理工程施工许可证及工程开工等。明确各工作小组的工作职责，通过各司其职及相互配合，工作涉及盖章、审计、勘察设计、实地测量、法制、造价、监理、检测、招标代理等单位或部门流程的确定。同时为了提高工作效率，需要定期展开工作会议、对电子产品进行工作跟踪等。

4 结语

危旧房改造是利国利民的工程。危旧房改造在国家政策主导下，在各级政府的指导意见下，取得了一定的成效。笔者以为坚持科学发展观，统一规划统一布局，倡导节约用地及能源，来实现城市建筑的可持续性发展。以人为本，提倡旧城区小规模危旧房拆建与旧房改造相结合并行的原则，让城镇建设满足适老性功能以应对人口老龄化社会的发展需求。加大智能化实施及改造，推行就近托幼托老服务点，为生养二胎、三胎提供养育便利；为实现居家养老为主、社区养老为辅的社会环境做好基础建设。危旧房改造以提升人们生活质量为目标，调动社会各界力量及居民参与，一同推进实现社会、经济、环境三方效益。