房地产评估机构的风险预防与控制

童玲

近些年随着国内经济的快速发展，高收益的房地产成为资产投资的热门选项，但随着我国相关政策的调控，我国房地产行业也逐渐趋于成熟和理性，在这种大环境下，房地产交易市场各个环节都会受到不同程度的影响。

房地产评估是房地产交易中不可忽视的一个重要环节，但传统房地产市场交易规则并不统一，地区差异性非常大，且房地产评估从本质上来说属于社会中介行业范畴，影响最终评估价格的因素过多，存在较大的风险性，对此行业内外都应该加以重点防范。本文结合实际，从多个角度探究房地产评估机构中的各类型风险，并针对性地提出一些风险预防和控制措施，旨在更好的完善房地产评估市场，促进我国房地产行业稳定发展。

房地产评估行业介绍

房地产评估最早起源于国外发达国家的房地产交易市场，在我国基本上出现于20世纪80年代中后期，虽然发展历史短暂，但由于近些年我国房地产市场的快速增长，我国房地产评估行业发展并不落后于其他发达国家，且因为我国独特的房产政策，发展出一套相对独立的房地产评估体系。

早期，我国房地产市场交易种类非常单一，就是单纯的房产买卖，而房地产评估的主要目的是防止房产交易双方隐瞒价格进而偷漏交易税款。但随着我国房地产经济的快速发展，很多经济活动都与房地产产生了关联，因此，房地产评估的服务领域也得到了极大地拓展，现如今必须有房地产评估机构参与的经济交种类有银行地产抵押贷款、城市建设拆迁款补偿、国有土地有偿征用、不良资产的处置和鉴定、房地产增值税以及房地产投资咨询等方面。

我国房地产评估机构的发展现状

从我国房地产市场发展情况来看，房地产评估行业属于新兴行业，存在很大的发展空间，整体市场的需求量非常大，行业内部高端人才占比较多，且依旧存在较大的人才缺口。此外，各类型房地产评估机构基本建立了现代化公司管理制度，市场趋于规范化，但整个房地产评估市场内部竞争非常激烈，市场的整体表现非常有活力。

在当前市场环境下，随着我国房产税收改革制度的推行和实施，房地产评估市场迎来了巨大的发展机遇，可以预测的是，未来房地产评估市场的热度并不会消退，且会随着时间的推移，大批量涉税的住房需要集中评估，会给当前房地产评估机构带来大量的税基评估业务，如何有效地抓住这一发展机遇，成为各大房地产评估机构所思考的重点问题。

此外，各种新兴政策的實施以及新技术的应用带来发展机遇的同时，也伴随着严峻的挑战。当前房地产评估机构面临的挑战主要集中在以下几点：一是，房地产评估行业中，部分评估机构为了抢占市场会出现一定的恶性竞争问题，严重扰乱房地产评估市场的运行规律，如果不及时地进行有效管控，很容易拉低房地产评估市场的整体信誉度，危害行业的稳定性。二是，房地产评估机构自身的防风险意识不足。巨大的行业市场代表的巨大的利益，而在这种环境下，利益的提升也代表着风险的提高，房地产评估机构管理人员如果一味地追求经济效益，则很容易忽视行业内部运行的风险，进而使得自身评估的服务质量出现问题，严重影响自身的行业竞争力。三是，我国优质评估机构带来的市场冲击。随着我国市场的全面开放，作为地产交易大国，国外很多老牌的房地产评估机构也进入到我国房地产评估市场中，因此，国内房地产评估机构不仅需要面对国内同行业的激烈竞争，还需要面对国外优秀评估机构的打击，如果不做出相应的管理调整，必然会被复杂竞争环境所淘汰。

房地产评估机构的风险类型

房地产评估机构业务评估风险

从具体的房地产评估过程和结果来看，房产评估风险主要包括价值上和技术上两方面的风险。首先，评估房产价值是房地产评估的核心内容，不同机构评估报告的最终价值都不尽相同，都会在一定范围内上下浮动，但因为房地产评估机构本身具有服务性质，一些机构为了拉拢客户，会不遵守自身的行业底线，按照顾客的需求对最终价值进行大范围的调整，严重影响房产经济交易原则。其次，房地产评估技术风险指的是在房地产评估人员在评估过程中出现技术性错误，进而给评估机构自身的业务信誉带来风险。

房地产评估机构财务风险

现如今房地产评估机构基本上都是遵循现代化企业管理模式，因此，财务管理对房地产评估机构自身的发展非常重要。在实际工作中，房地产评估机构财务风险更多的指的是机构内部的税务风险，即企业纳税行为是否合理合规。

房地产评估机构的税收缴纳方式与大多数企业一样，都是传统的查账征收方式，即根据自身的营业利润按照国家规定的所得税税率进行的税款缴纳，但因为房地产评估机构自身业务的特殊性，一些评估机构为了可以少交一些企业所得税，都会利用行业内部的各种漏洞进行税费规避，甚至部分机构会主动地进行发表造假以此来避免税费的缴纳，在这种情况下，一旦被税务部门发现存在偷税漏税的行为，则很有可能对机构正常运转造成非常严重的打击，因此，房地产评估机构管理层应该将机构的税务管理重视起来，避免因小失大造成不可挽回的损失。

房地产评估机构人员风险

房地产评估机构自身也存在相应的等级和资质的，例如，根据国家相关法律规定，一级资质地房地产评估机构专职估价师人数不得低于15人，且相应的发表人必须从事房地产估价工作三年以上。从实际的工作经验中可以得出，优秀的资质代表的就是行业的认可以及相应业务的强大竞争力，因此，各个房地产评估机构都在想方设法地提升自身行业资质，但市场评估师人才本身数量非常有限，一些机构为了达成对应的评估标准，就想到了资质付费挂靠的方法来蒙混过关，但这种行为本身是被国家明令禁止的，一旦被发现不仅挂靠人自身会受到惩罚，相关机构也会被降级和罚款，甚至取消相应的营业资质。所以，房地产评估机构应该对内部人员资质进行严格管控，降低和消除人员风险带来的不良影响。

房地产评估机构业务风险

业务是房地产评估机构生存的重要保障，因此，每一个房地产评估机构都在想尽办法来拓展自身业务数量和范围，其中包括但不限于广告投放、关系打点、业务合作等方式，而在所有的业务类型中，银行房产贷款以及拆迁项目评估占有非常大的比重，所以各家房地产评估机构在这两方面的竞争非常激烈。

房地产评估机构的风险预防和控制措施

评估风险的预防和控制

为了更好地预防和控制房地产评估业务中的各种风险，房地产评估机构应该根据国家相关制度，严格遵守三级审核制度。一审主要是由项目的具体负责人审核，主要就待审房产具体资料、价格影响因素、评估方式等进行评审，主要考察评估过程是否合规。二审一般由部门的业务经理负责，审核的重点是最终价值是否合理、估价对象描述是否合规、评估报告附件内容是否详尽等。而最终的三审通常是由评估机构总估价师或是技术总监完成，即对评估报考进行最终的内容审查，主要是测评项目的风险程度。只要严格地按照三审原则进行运作，则可以最大限度地预防评估风险。

财务风险的预防和控制

首先，房地产评估机构应该在企业管理过程中严格遵守国家税收相关规定，及时关注行业税收政策变化，防止因为信息不对称或是了解不及时产生税务认知盲区，进而引发税务风险。其次，要强化机构内部税务管理人员自身的专业资质，准确完成相应的税务工作，避免因为个人原因导致的税务问题，规避机构的财务风险。最后，如果机构内部税务管理经验不足，可以交给第三方税务机构进行代理管理，这样既可以降低管理风险，还可以提升机构的工作效率。

人员风险的预防和控制

房地产评估机构的人员风险主要是估价师资质管理以及内部普通员工的日常管理两方面。首先，对于机构内部估价师的管理主要应该集中在质量和数量两点，严格按照国家相关规定招收符合国家认证资质的估价师，并根据机构自身发展情况，给予优厚的待遇和晉升条件，以此来吸引优秀估价师的入驻，此外，还可以有针对性地对机构内部优秀人员进行定向培养，鼓励员工自主进行估价师考核。其次，对于机构内部的普通人员来说，要在机构中制定完善的奖惩制度，并构建良好的企业内部文化，以此来激发员工的工作积极性，防范房地产机构内部人员风险。

4.4业务风险的预防和控制

房地产评估机构的业务风险主要集中在不合理竞争，而想要避免这一风险，主要就是端正自身的经营理念，要从自身业务质量入手，通过深挖行业数据信息来实现业务创新，并根据自身优势来对业务进行集中突破，做好自身已有的业务范围，稳扎稳打，通过不断学习先进管理和技术来提升机构的综合能力，打造自身品牌价值，通过良好口碑来吸引业务的主动到来，切不可利用行贿等不良方式来进行业务拓展，以此来控制业务风险。

结 语

随着国家相关政策的调控，房地产评估机构迎来了巨大的发展机遇，但在良好发展前景下，房地产评估机构更应该重视各类型风险，结合风险的具体特征来进行针对性的预防和管控，以此来提升房地产评估机构的行业竞争力，推进我国房地产评估行业的稳定发展。

（武汉阳光房地产估价有限责任公司）