对商品房预售资金监管模式的探讨

摘要：房产资金监管是购房者将购房资金存于双方认可、政府认证的三方机构，待交易成功以后，三方机构借助相关平台，将资金向卖方账户当中划拨。商品房预售形式常见，对于此类交易资金的监管为重点。但是，从商品房预售情况来看，还存在资金监管方面的问题，对此，下文重点论述资金监管价值，分析预售资金监管问题，并提出解决之策，以供参考。

关键词：商品房;预售;资金监管;工作模式

商品房预售属于常见的销售模式，开发商利用此渠道进行融资。此销售模式对于购房者、开发企业二者之间均十分有利。开发商能够提前回笼资金，为房屋建设做准备，对于购房者来讲，也能够以理想的价格购取房屋。但是，从商品房预售现状进行分析，在预售资金管理方面还存在诸多问题，因此，为了保证消费者利益，确保信贷资产的安全性，维持房产价格稳定性，需要相关部门思考预售资金的管理之策。

1商品房预售资金监管的意义

1.1控制交易风险

从群众角度分析，房产为最关键的家庭资产，群众购房可能花费大部分积蓄，因此，最为关心的也是购置房屋是否存在可靠的产权。商品房预售自合同签订起到不动产登记办理，中间经历时间相对较长。在此期间，如何确保双方能够履行合同需要着重思考。据《民法典》规定，购房者可向开发商提出开具预告登记的证明，告知房屋已售，防止出现“一房二卖”这类问题。因为预售商收取资金具有融资功能，所以，为了避免企业为达到其他目的，对于交易资金进行挪用，导致资金链断裂，还需要对预售资金采取有效的监管措施，对于资金存储、使用和支付环节加以规范，为购房者提供安全保障，保护群众权益，控制交易风险，维持社会稳定[1]。

1.2掌握交易情况

从政府部门角度分析，做好预售房资金的监管能够动态把握房产交易情况，对于市场及时治理。信息化的发展，社会进入全新的发展阶段。国家提出“房住不炒”这一政策，对于房地产行业市场加以调控。在信息化技术的支持下，政府部门可以把握房产市场运行情况，以免出现次贷危机。同时，建设房产交易管理数据库，借助大数据对于交易市场进行监管，可为群众提供更优质的服务，对于房地产市场行为进行规范。使用有效的措施，打造预售房资金监管系统，便于政府部门调控和监测房产交易市场。

1.3建设诚信体系

房地产价值高，在居民的家庭支出过程当中占比大，而且涉猎行业相对较多，对地方政府具有依赖性特点。对于商品房的交易资金采取监管措施，有助于相关部门之间共享数据、互通信息。比如：金融、不动产登记和税务部门之间进行联网，能够打造“一网通”管理模式，预防房产开发企业、购房者通过“阴阳合同”签订出现偷税漏税或者骗取贷款这类违规操作，让房产交易过程公开透明，预防市场风险和纠纷问题，有助于社会诚信体系与构建。

2商品房预售的现状问题分析

商品房预售可能存在资金监管问题，导致项目“烂尾”，为购房者带来经济损失;房屋质量、预售合同间信息不一致，售房信息对称性不足，常常出现“一房多卖”现象;对于房产企业市场准入、退出机制没有明确规定;预收款监管风险责任主体不清晰，上述问题对于监管质量都可产生严重影响。

3商品房预售资金监管模式探讨

3.1完善预售制度

3.1.1健全预售资金的监管体系

从法律角度出台对应法律法规，对于监管主体行为进行约束，规范监管流程，才可保证资金使用效率。资金监管主体的确认十分重要，针对监管主体差异，制定监管制度，确保监管主体独立性和公正性，具备技术能力，能够承担法律责任。政府为主导，银行、律师事务所、中介、监理等机构为辅，或者上述主体协调配合。监管主体确定以后，对于资金使用细则也应加以明确，规范房产企业对监管资金提取方式、流程等。除此之外，惩罚机制也需完善，针对监管机构出现违规操作的问题，应该制定对应处罚措施，追究渎职主體责任，强化监管力度，督促管理者履行职责，控制房产交易风险。

3.1.2完善预售房信息公示机制

房产市场当中，预售者、预购者二者之间可能有信息不对称这类情况，使得购房者出现错误购买行为。为了保证交易过程公平公正，应该建立披露制度，对于开发商售房信息公示行为进行披露，明确其披露义务、方式和具体内容，要求开发商履行自身职责和义务。除此之外，还可搭建信息共享平台，相关部门需要定期公示房屋预售、权属、交易等方面信息，公示违规企业行为，为开发企业敲响警钟[2]。

3.1.3健全开发企业成立撤销制

对于房产企业准入门槛适当提高，把握资金监管源头，严格审核企业注册信息，将注册资本额度提高，注意对企业运行能力和自有资金状况的审核，特别要注意购买土地资金不可列入建设投资额当中。如若开发商要退出项目开发，退出机制也应完善，由主管部门做好审批工作，对于在建项目完工情况、交付情况进行审核，如若未完全交付，那么需明确是否存在接管企业，保证所有问题安排妥当以后允许撤销，针对已经撤销仍然从事相关业务的房产企业，需要严格处理，没收其违规所得。

3.1.4建设预售资金风险分担制

在我国相关法律和管理条例当中对于商品房的预售资金用途方面并没有明确规定，对应处罚规定也未提及。针对此情况，还可采取风险担保金方式，要求开发企业按照营业额，缴纳特定比例风险防范资金，如果存在问题，监管机构可利用此资金赔付。在房产项目完成一段期限以后，可向开发商返还担保金，如若项目继续扩大，那么还需要按照要求增加担保金比例。对于预售资金使用应该出台更多可操作的法律法规，对违规行为进行处罚，明确监管主体权责，避免各方出现推诿责任的问题。

3.2落实资金监管

3.2.1政府主导，确认房管部门监管主体地位

房管部门作为监管主体属于以政府为主导的传统监管模式，也是完整的行政监管形式，购房者极为信赖，在各大城市当中都运用此管理模式。因为政府部门掌握的信息全面，包括银行放贷、预收款使用、房屋销售等方面的信息，对于房产行业相关法律法规、项目开发流程、房产企业运作形式均有详细的了解，因此能够获取房产市场一手信息，信息整合力极强。同时，政府是国家形象的代表，有国家强制力作为后盾，和房产企业之间无利益关联，能够保证监管过程公正性，还能提高监管权威性和公信力。

但是，政府监管也存在着不足，如果政府机构对商品房的资金监管无权限，那么就会阻碍监管过程进行。若政府对于房地产市场干预过度，还可能影响市场的正常运行，因此，政府监管权的界定、预防监管滥用等方面无明确标准。政府监管手段多样化，虽然能够对预售资金展开有效监管，但是会投入大量的技术、设备和人员，可能增加政府支出负担。鉴于此，资金监管需要从立法层面上制定完善的制约机制，将内部约束体系加以健全，让监管和被监管各方权责明确，对于监管主体采取有力监督，才能发挥监管作用。

3.2.2银行参与，作为预售资金监管的主体

以银行为主体对于预售资金展开监管，具有优势。为银行对于资金使用存在流转明细记录，可为资金监管提供便利，无需额外支付相关费用即可完成监管，将商业银行作为主体，完成预售资金监管，还可避免政府机构监管模式之下，需要聘请测绘、建筑和监理等行业人员，额外支出其他费用，减少政府机构在资金监管方面的工作量，规避政府对于房产开发企业资金运用、生产经营过程过度干预。

但是，银行监管模式之下，预收房款未存进银行以前难以监管，部分房产企业建设资金需要通过贷款的方式获得，所以银行和企业存在业务关联，如果商业银行自身为监管主体，可能为了获取效益，对企业提出不合理要求适当放松监管，导致监管力度削弱。除此之外，商业银行对于房产项目开发进度管理也没有专业技术人员，因此也需要支付对应成本。

所以，为了防止房产企业、商业银行二者之间存在业务关联，使企业选择对自身有利的银行担任监管主体，可从立法层面，对于监管主体的资质加以明确，监管主体可以利用招投标方式确认，严禁存在监管方、被监管方二者之间存在包庇行为。如果商业银行长期展开房产预售资金监管，那么必然会建立专业评估工作队伍，开设账号，并存入一定比例的保证金，为预售资金监管提供支持，这样的监管主体可能更容易受到各方认可[3]。

3.2.3三方中介，辅助预售资金的全面监管

三方中介作为监管主体主要是通过经纪公司、保险公司、监理机构或者律师事务所等作为监管主体。该监管模式应用之下，因为中介机构、商品房企业没有利益关联，通过担保公司这类中介机构，对于预售资金划拨、使用进行监管，能够预防政府部门干预过度问题发生，保证监管过程的独立性。监理机构因为具备专业知识，因此，对于监管资金使用需求的判断更为准确，能够提高资金使用效率。

然而，该管理模式可能存在中介机构、房产企业二者之间长期合作，构成利益关系，这样必然难以保证三方监管独立职能的发挥。同时，三方机构民事责任承担能力弱，可能难以抵御各类风险，中介机构作为主体这一监管模式只能在某些领域给出专业建议，对于资金监管知识的掌握方面可能不足，对于资金监管质量造成影响。

所以，若要以第三方作为监管主体，需要从政府机构、商业银行当中选择其中之一，与之合作，发挥各主体的监管优势，才能扬长避短，高效对预售资金展开监管。

3.2.4多方联合，打造完善的资金管理系統

所谓联合主体，就是从具备资金监管资质的主体当中选择两个或两个以上的监管机构。比如：选择商业银行、监理机构作为联合监管主体，可以展现监理机构专业优势，明确房产项目不同实施阶段资金利用情况，对于企业资金调拨提出合理建议。商业银行负责记录资金使用明细。和单独主体相互对比，联合监管模式专业性更强。但是两主体之间因为责任不同，使得不同主体在监管过程可能以自身角度出发，选择对自身有利的监管模式，可能存在利益冲突，一旦意见不统一，也有可能出现推诿责任这类问题。

鉴于此，利用联合监管这一模式，可以将不同监管主体的责任和分工加以明确，保证各方权责清晰，达成一致的意见，行业协会在必要时也可参与，如若购房者权益受侵害，那么可以介入调查，辅助其维权，降低监管成本，保证监管效益[4]。

4结束语

总之，对于商品房的预售资金采取监管，主要目的就是维持市场秩序，保障购房者权益，让交易过程公开、合法高效，所以，需要房产管理部门多方考量，完善资金监管流程，让房产市场能够健康持续发展。

参考文献

[1]胡瑜桢，祝德敬.关于商品房预售资金监管有关问题的思考[J].中国房地产，2021（25）：53-57.

[2]朱美秀.如何走出商品房预售资金监管业务困境[J].中国农村金融，2021（09）：47-49.

[3]张继红.新时代下商品房预售资金监管对房地产市场效率影响分析[J].大众投资指南，2021（01）：22-23.

[4]翁石强.我国商品房预售资金监管制度问题及对策[J].法制博览，2019（18）：199-200.

作者简介：王承峰，（1977.02.26-），男，山东省泰安市高新区，本科，房地产经济师，研究方面：房地产市场管理。