统一登记形势下不动产测绘及数据整合措施

摘要：随着我国住房改革的不断深入，推动我国房地产行业的不断发展。而不动产测绘作为不动产权属的前期性和基础性工作，在整个不动产统一登记管理中扮演着一个举足轻重的角色。如何做好不动产测绘管理工作成为了新时代背景下需要思考的重要问题之一。需要针对当前不动产测绘存在的问题，做好测绘管理，同时加强数据整合。本文结合当前不动产测绘存在的问题，分析不动产测绘工作存在的重难点，提出完善不动产测绘工作及数据整合的措施与方法，以期为相关研究提供参考。

关键词：不动产;测绘，统一登记，数据整合

Abstract： With the deepening of China's housing reform， it has promoted the continuous development of China's real estate industry. As the preliminary and basic work of real estate ownership， real estate surveying and mapping plays an important role in the unified registration and management of the whole real estate. How to do a good job in real estate surveying and mapping management has become one of the important problems to think about in the background of the new era. It is necessary to do a good job in surveying and mapping management and strengthen data integration according to the problems existing in current real estate surveying and mapping. Combined with the current problems of real estate surveying and mapping， this paper analyzes the key and difficult points of real estate surveying and mapping， and puts forward measures and methods to improve real estate surveying and mapping and data integration， in order to provide reference for relevant research.

Key Words： Real estate; Surveying and mapping， Unified registration， Data integration

隨着我国住房改革的不断深入，推动了我国房地产行业的不断发展。但是由于不动产测绘存在的问题，房产面积引发的纠纷不断出现，对房地产市场造成不良影响。从2000年开始，国家质量技术监督局颁发《房产测量规范》及《房产测绘管理办法》，为不动产测绘提供技术指导。2013年，国务院提出不动产统一登记制度，此后统一登记制度不断推行，成为国家基础性制度。在不动产统一登记的形势下，要求不动产测绘更加专业化、规范化，同时要求不断整合资源，对不动产测绘数据进行全面整合，以推动不动产统一登记的有序推行。

1 不动产测绘与数据整合现状分析

1.1 不动产测绘概述

不动产主要是指房地产，是具有权属的地块及上面建筑物的总称。不动产测绘是选择科学的测绘手段，从而清楚了解不动产的信息，包括位置、面积、质量等参数，从而为后续的登记和交易提供依据。不动产测绘是一项综合工程，在学科分类之中，不动产测绘属于测绘学科的一种，但是又占据着十分特殊的地位。根据我国相关规定，不动产测绘主要是针对不动产及相关土地的测绘，包括房产测绘、地籍测绘等内容，主要是对房屋的用地、房屋要素、房屋建筑面积及地籍进行全面调查[1]。

1.2 不动产测绘工作要求

根据不动产统一登记的工作规划，要求全国城乡都建立不动产统一登记平台，从而统一管理不动产相关信息。不动产测绘是不动产统一登记的基础，但是由于不动产测绘难度大，测绘工作复杂，因此推行难度较大。为了满足不动产统一等级的要求，不动产测绘应该最好测绘与测量，同时利用信息技术，做好数据整合，构建便于应用的不动产统一登记数据平台[2]。

2 不动产测绘与数据整合方法

为了创建边界清晰，权属清楚的不动产数据，需要针对工作目标，开展准确测绘，同时借助数据库技术，做好数据整合与管理[3]。

2.1 制订技术路线

结合相关资料，对不动产进行实地勘测，选择相应的测绘工具，开展准确测绘。根据相关要求，不动产的测绘需要结合现有的资料开展测绘，结合集体土地地籍图、土地所有权宗地图、不动产登记资料等，开展实际测绘，明确不动产的相关资料及归属情况。在不动产测绘数据的基础上，完成不动产数据库的构建，实现数据的整合[4]。

2.2 关键技术

不动产测绘与数据整合需要数据和技术等技术支撑，才能满足不动产统一登记的需求，具体的技术包括如下几点。（1）数据获取技术，借助相关的地理信息资料及GIS等3S技术，选择测绘遥感技术等技术方法，结合不动产的地理信息资料，构建不动产地理坐标，绘制相应的地籍图，为了保障不动产资料的准确，必须要求测绘准确，操作规范，由于不动产信息具有多来源及多时态的特点，因此需要根据数据的不同，选择合适的测量方式，而且根据要求调整测绘效率与测绘精度。（2）数据整合技术，数据整合技术的关键在于将复杂的测绘信息进行整合，以实现数据的统一管理，由于不动产数据具有数据类型复杂，存储形式多样等特点，为了满足统一登记的需求，需要对相关数据进行整合管理，数据库是不动产测绘数据整合的关键，根据不动产统一规划的要求，需要明确数据识别以及内容指标，同时要统一数据分类，但是不动产测绘数据来源及结构差距较大，因此需要创建数据库，对不同的数据进行规范化处理，最终得到满足用户需求的数据库体系[5]。

2.3 数据入库管理

不动产测绘数据入库是整个体系的关键环节，主要是由国土资源部门，建设部门等部门，按照规范进行数据登记，将不动产测绘相关数据录入系统中，以实现对不动产测绘数据的统一管理。数据整理入库的流程包括如下几点。（1）数据处理，对不同来源的数据进行分析，根据不动产数据库的要求，实现对不动产数据的统一综合管理。（2）数据整合，将分散在各个部门的数据，进行综合并且整理，通过数据筛选、数据处理及数据集中，形成数据集，为了确保数据的综合性和全面性，需要控制数据质量，要求文本数据和矢量数据相结合，做好基础数据的搜集管理，从而实现对数据的统一管理[6]。

2.4 构建信息化平台

信息化平台主要便于数据的统一管理，通过信息化平台的支撑，能够将数据进行录入管理，同时便于后续使用。信息化平台的构建，能够向外界展示测绘成果和技术，也能够为需要的人员提供数据服务，实现不动产管理到社会服务的无缝对接。

3 房产测绘与数据整合重难点分析

3.1 房产登记管理不科学

当前不动产统一管理中，通常包含两证，即土地证和房产证，其中房产证是以房屋为基本单位的证件，由房屋管理部门登记管理，而土地证是以宗地为基本单位，由土地管理部门登记管理。在传统的房屋登记管理信息中，由于测绘方法不统一，而且不同部门选择的测绘方法不同，导致房产证和土地证的位置不一致，为后续的统一管理带来难题。测绘数据不统一会造成不动产单元无法落实落地，引发后续管理困难。

3.2 房产产权与实际信息不符

通常房屋管理部门是房产测绘的主要部门，其中测绘包括预测绘、实测绘等内容。根据房产管理规范，房地产预测绘主要是用于商品房预售许可，可以对商品房预售进行有效管理，而实测绘主要是在商品房完成后进行的实地测量。实测绘的内容包括采集规划许可、土地信息、测算产权单元面积等。通过测绘后，由管理部门规划管理，予以备案。在不动产登记审批环节，可发现一些用于自建房的土地用于商业用途，导致产权面积和审批面积不符，影响不动产统一登记结果。

3.3 不动产信息内容不完整

为了能够对不动产进行全面描述，所需的不动产数据十分庞大，而且需要大数据技术进行数据整合。但是在实际工作过程中，不动产登记业务是十分繁复的过程，依赖工作人员开展权籍调查、楼盘表及生成不动产单元号，并且将大量的数据录入系统。在整个作业体系中，往往会因为主观原因和客观原因，导致数据信息不完整，为后续的统一登记管理带来困难。在不动产统一登记改革后，不动产的交易和登记由不同的部门负责，也给统一登记带来难题。

3.4 不动产统一登记平台不完善

在开展不动产统一登记管理前，一些地区已经开展自建土地以及房屋的管理系统，但是不同地区的管理系统不统一，一方面无法实现一站式管理，群众为了办理不动产登记业务需要折返跑，另一方面也造成不同地区的不动产数据不统一，数据整合难度大。

4 统一登记形式下不动产测绘与数据整合对策

4.1 规范不动产测绘管理

为了更好地统一管理，需要规范不动产测绘。第一，需要建立测绘服务平台，对不动产测绘单位进行管理，确保不动产测绘单位具有测绘资质，所获得的数据准确，并且做好测绘单位的备案和公示管理。第二，加强不动产测绘知识的学习，在不动产统一登记的形式下，由国土测绘，房屋测绘开展专业化分工，同时加强测绘知识的学习，全面掌握测量与测绘知识，满足不动产登记的需求。第三，统一坐标系统，根据测绘管理规定，做好不同坐标系的高程基准转换，避免重复测绘，将所有的资料转换成2000国家大地坐标系，便于后续的统一登记管理。

4.2 选择合适的不动产测绘技术

随着不动产测绘技术的发展，为了满足不同精度的要求，需要选择合适的测绘技术，当前的不动产测绘技术包括如下几点。（1）数字测绘技术，数字测绘技术是在互联网技术发展起来的测绘技术，相比于其他测绘计数器，数字测绘技术效率更高，而且测绘精度较高，在实测绘中发挥着重要的作用，数字测绘技术广泛应用于不动产测绘，所得到的数据也可用于后续登记管理。（2）坐标解析法，该方法能够提升测绘数据的精确性，通过对房屋面积及房屋类型进行精确测量，能够为后续的分析提供精确的数据，但是由于实际针面积计算需要加上特定条件，导致该方法具有一定的局限性。（3）3S技术，该技术具备良好的操作界面，而且可以利用GIS进行建筑平面的绘制，因此广泛应用于不动产领域，而且具有一定的通用性，测绘效率较高。

4.3 完善不动产统一登记平台

第一，开展数字化方式，确保测绘数据精确，而且及时更新测绘数据库，全面提高测绘管理水平。第二，对测绘数据进行整合管理，要建立完善地理空间信息数据交换共享平台，实现不同部门的数据共享，相聚利用基础数据集，避免重复测绘。第三，不断完善不动产登记平台，选择大数据进行管理，为数据管理和资料整合提供便利。

5 结语

综上所述，不动产统一登记对于不动产测绘和数据整合的要求很高，但是不动产测绘与数据整合还存在一些问题。作为地理信息大数据中非常重要的一个分支，不动产测绘在数字城市地理信息大数据中发挥出了重要作用，因此，必须不断强化不动产测绘技术的建设。为了更好地服务于不动产统一登记，需要不断完善测绘技术和管理，强化不动产测绘技术的建设，同时，加强不动产登记管理，做好数据处理和数据整合，从而推动我国社会经济健康发展。

参考文献

[1]胡翔志.应用倾斜摄影三维建模的不动产测绘技术研究[J].科技创新导报，20209（5）：14-15.

[2]邓江明. 基于倾斜摄影测量的不动产登记技术研究[D].昆明：昆明理工大学，2020.

[3] 阿布都艾尼·阿布都克热木.测绘新技术在农村不动产权籍调查中的应用研究[D].西安：长安大学，2018.

[4]张庆华，岩叫.新形势下不动产测绘管理探索[J].科技资讯，2020（10）：214-215.

[5]邓清军，张士武，许邦鑫.无人机倾斜摄影技术在农村不动产确权中的应用[J].北京测绘，2018，32（2）：225-228.

[6]楊亚彬，谢思梅，谢荣安.无人机倾斜摄影测量技术在不动产更新测绘中的应用[J].测绘通报，2020（7）：108-111.

作者简介：李律（1986—），男，本科，工程师，主要从事测绘工作。

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