关于我国地方特色商业地产企业运营的分析

卢向阳

摘要：在我国大力发展地方产业，推动地方产业振兴，带动地方经济发展背景下，全国特色商业地产遍地开花。各地政府如何充分发挥地方资源优势，营造良好的营商环境、发展环境、突出区域特色、品牌創建、地理标志产品的保护创建工作已是面临的突破难题。商业地产企业未来如何立足地方优势、激活地方产业、引领传统产品的传承与创新、人才的培养和引进、商业运营管理模式的突破等，来实现企业综合管理能力和持续经营能力的提升，已成为新的议题。文章以XX地标特色商业租赁市场为例展开探讨，以供参考。

关键词：商业地产;运营管理;租赁;特色

一、当地商业地产租赁市场现状

（一）当地特色及行业现状

地方竹木工艺品、红木家具、建筑业、中药材、旅游业等经济发展良好，被誉为百工之乡，木雕技艺尤其出众，在全国竹工艺品、红木家具市场上，占有举足轻重的地位。

企业所处的木文化行业在经过3～4年的快速发展后，渐渐呈现木材原材料资源日益紧缺，原材料升值带来的行业高额利润的模式难以为继的状态。同时，随着相关知识普及，消费者的眼光和对产品品质要求的进一步提高，对木制产品的消费逐渐趋向理性。在终端市场消群体的改边和高端木制产品收藏市场倒逼之下，木制产品企业已步入淘汰和洗牌阶段，优胜劣汰、适者生存的市场规律正在发挥作用。

（二）项目基因缺陷

项目拿地时政府配套文化用地（如博物馆和展览馆地方标志性建筑）占比较高，且位处交通方便、人流集聚的最优地段。而盈利部分物业却在劣位，人流较差。前期与地方就木文化特色行业发展规划未做约束性文件、木文化项目后续运营也未做详细规划及取得相关政策，导致后续运营问题不断。

（三）木文化行业存在的问题

1. 行业盲目发展，内部竞争激烈

前几年当地木文化产业蓬勃发展的过程中，同类企业如雨后春笋般涌现。各类生产企业纷纷转行从事木制品生产，商业地产转做木制品租赁市场，厂家在各个租赁市场设门店、市场周围开设品牌店。行业的巨额利润，受到了空前关注，同质化严重，同行业竞争加剧。

当地工厂从最初的100多家，扩展至近3000家，同类木制品专业租赁市场从1家扩至7家，规模达到120万方。同类企业的增多及迅速扩张，导致企业为确保龙头地位，保持竞争优势，抢占行业资源，迅速扩张经营规模。现行业整体产品价格和租金水平下降、市场空置率提高，企业面临着巨大的生存压力。同时也显露产业的问题：一是规模大、品牌响的企业较少;二是产品、经营同质化现象突出;三是经营、管理粗放等。

2. 经营模式单一

同类市场租赁为主要收入来源，占比在90%左右。市场的经营者与商品的经营者是完全分离。市场经营者只负责营造市场环境、对外推广和租赁条件，以租赁方式出租商铺给承租商户，按期收取租金、管理费及其他服务等费用。租金按每平米多少元收取，具体金额根据承租商所处位置和业态等综合因素而定。

单一的经营模式极大的限制了企业未来的发展空间，将企业自身的运营完全寄托于商户的盈亏、寄托于行业经济的发展、寄托于市场经济形势，企业自身对行业的可控性较差、运营风险极大。同时对地方行业的推动也极为不利，无法形成地方产业价值链、品牌化、规模化的发展，更无法谈打造当地木文化产业地标产品。

3. 木制产品创新力不足

当地竹木工艺品，多数以收藏、摆件为主，实用性较差。红木家具产品一直延续消费人群是60后、70后、80后的喜好，产品设计风格以庄重、高雅、浑圆、厚重、静穆为主，价格较高。但现在消费人群已转移至85后、90后了，这个年代的人对产品的风格偏向简单，简约风格，同时要求性价比高。

4. 原材料的限制性

红木家具所采用的原料是极其珍贵的木材，因为地理位置及气候原因，我国国内基本没有红木原生树种，几乎全部依赖从国外进口，木材生长多不成林，采伐、运输较不方便。好的红木制品用材，都需百年以上红木树种，生长期长。近年来，生长红木树种的森林被大量采伐，红木的用材资源日渐枯竭。同时全世界面临环境压力，对红木出口国尤为突出。各国已相继做了禁止珍贵红木原木出境的规定，致使红木行业原材料资源紧缺加剧。此外，天然生长的红木树种大部分都不成材，故木材利用率极低，相应制作成本提高。

5. 资金占用大、融资难度大

当地政府对租赁市场可售面积规定为50%，持有物业资金占比较大，都为重资产运营。近年随着行业盲目的扩展，利润的下降，地产公司扩大的物业出售未达预期目标，差得仅出售了可售资源的2%左右，未实现销售的物业全部转为持有，从而导致资金严重沉淀，形成了沉重的资金压力，也带来了巨大的财务风险、经营风险。

行业的原材料价格波动幅度较大，制造企业和销售平台企业都面临现金流不足，木制产品自带价值不可控、产品监管难度大等特点，加上行业整体的不景气，导致该行业链的企业银行融资难、成本高。

6. 人才匮乏

行业老板大多深谙木工工艺，却不擅长现代企业管理、驾驭不了职业经理人、不愿为知识付费，导致管理缺失、设计同质化、品牌空心化。顶尖木工以传统师徒相授模式为主，加上现在的年轻人觉得手艺活苦累且收入不高，不愿学习传承技艺，逐渐出现了断层。年轻一辈的从业人员文化水平普通不高，不利行业的提升及进一步发展。

二、对地标特色行业持续运营发展的建议

（一）充分挖掘当地优质资源

当地有极好的旅游资源，企业可将博物馆与其他旅游资源充分结合，开劈竹木制品的旅游产品区。全国各地的旅游礼品，同质化非常严重。企业可以与全国设计大师平台、校园设计平台合作定期推出符合新一代消费需求的旅游产品。从地方旅游市场出发，逐步扩展，开拓行业新的盈利项目。

地方建筑业发达展良好，可在古典园林建筑、仿古建筑、现代高档别墅区的软装中置入地方竹木工艺品、红木家具等产品，在带动地方特色的同时、将国潮融入现代地產中，打开地方不同特色同步发展的局面。企业应充分利用自身独特的优势如行业协会、检测中心、诚信联盟等行业代表性资源，提升市场服务品质，与同类市场作差异化战略，形成自身的特色优势。

（二）推进经营模式转化

企业在打造核心业务的同时，更应该从行业价值链的设计向衍生行业、上下游行业、服务增值业务扩展。如上游原材料，产品设计、生产，下游物流的建立、产品软装的配置、售后服务、木产品的金融产品等扩充业务。通过各环节的联营、合营、自营等模式做到直接面对产品消费者，从价值的最初开始，逐步实现行业的强强联手、相互牵制、共谋发展的局面。

企业应以分散经营风险为前提，依托现有项目为基础，开创新的盈利增长点。打造不同竹木产品系列、复制轻资产管理模式、开拓木产品网络营销平台、木产品融平台等来提升企业经营业绩、品牌价值，竞争能力。以实现项目周转加快、企业进入良性循环、行业快速发展的局面。

（三）优化企业资本结构

企业在负责比例过高或利息负担难以承受的情况，不利于企财务杠杆作用正向作用的发挥，这时企业应通过消减负债同时增加权益资本对资本结构进行优化;同时对债务的债权人的构成、负债期限、负债种类等进行调整、替换，在有效控制财务风险的前提下降低企业融资成本、提高企业整体价值。

（四）产品创新

目前行业经营主要产品是竹木制工艺品、木制红木家具。面对工艺品实用性较差、价格偏高的情况，可以充分利用当地红木家具企业有大量红木余料，因地制宜的用它们制作可使用、可保存、新颖、独特的旅游产品，同时利用当地旅游资源达到良好的销售。面对红木家具产品消费群体的变化，应在产品设计款型和表现形式上融入现代简约风，根据消费群体普遍居住环境都以套间为主，款式设计应增加套间适用的尺寸、增加舒适度等。

（五）提高原材料的替代性

新一代的消费在意的是产品体验感，收藏、保值的需求在减弱，这时新中式家具就并不一定要使用红木，可以选用更多的比红木材料便宜的木材来替代，可满足不同消费者的需求，扩大消费群体。

（六）推进产业集群突破、形成产业标杆

地方应依托重点开发区，围绕重点优势产品，以龙头骨干企业为核心，规划建设产业园区，完善配套政策，吸引上下游企业进园入区，打造特色优势产业集群，形成各具特色、优势互补、错位发展的产业格局。

建立行业创新平台，推动产学研深度融合，培育自主创新企业主体，使创新成为引领产业发展的核心动力。加快向智能制造转变，加快向服务型制造转变，加快向绿色制造转变。培育一批行业领军企业;树立一批自主创新示范企业;建设一批特色产业集群;推广一批新业态、新模式;打造一批国内、国际知名品牌。

（七）加强技术人才的培养和高端管理人才的引进

地方技术学院应加强木文华行业高端技工的培养，与行业顶尖大师建立合作，增加传统手艺的授课面，有效传承;引入行业先进科技、创兴应用;学校对专业学历进行提升等，切实有效的提高新一辈行业从业人员的学历、技术水平。

地方应加强行业科技创新人才平台建设、人才项目融资信贷扶持，提高人才津贴标准、加大高端人才激励力度、做好人才住房保障、妥善安置随调家属、优化人才生活待遇和加强人才组织关怀等措施，有效的吸引人才，推动行业人才整体资源优化、提升。

三、结语

通过本文探究，培育壮大地方特色产业和发展优势，应深度结合当地地方特色、文化特色、环境特色、市场状况等。企业要积极参考地方政府的产业发展规划，同时结合当地产业资源现状，为政府打造出特色化的产业集群、园区，打造成地标产业。地方要协调配合好市场机制，形成市场选择与政府扶持相互配合的机制。政府要择机颁布有利于促进地方特色产业发展的鼓励性政策法规，形成普惠不同性质、不同规模经济主体的政策支持体系。充分运用产业政策、财政政策等经济手段，促进资金、技术、人才等生产要素向新兴产业转移，鼓励金融资本与产业资本结合。政企结合，共同推动地方产业经济规模化、品牌化、智创化、带领地方经济走上新台阶。

参考文献：

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（作者单位：浙江东阳中国木雕城有限公司）