双循环新发展格局下的房地产市场

刘润秋

【关键词】双循环 房地产市场 房住不炒

2021 年是我国“十四五”规划的开局之年，党中央作出重大战略部署，提出要推动形成“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。双循环新发展格局的提出，对房地产市场产生了重大影响。

双循环新发展格局下房地产市场面临的挑战

挑战一：防止高房价对居民消费形成“挤出效应”。畅通国内大循环，首先需要扩大内需，释放内需潜力。而前些年不断飙升的房价对居民消费形成“挤出效应”，居民支出占比不合理，在一定程度上导致内需乏力。近年来，中国居民消费率不升反降，居民资金大量投入房地产市场，居住消费挤占了其他消费。刺激消费，扩大内需，是打通内循环的迫切需求。如何防止高房价对居民消费继续形成“挤出效应”，如何释放被困在高房价中的居民消费，是内循环背景下制定房地产政策的首要之义。高房价的背后除了炒房行为，还涉及我国当前用地制度和用地结构不合理、用地供需不平衡、特大城市土地供应匮乏等深层次原因。同时，扩大内需也倒逼我们对土地制度进行深层次改革，从供需两端同时发力，构建房地产市场调控的长效机制。

挑战二：防止宽松货币政策下房市的“泡沫效应”。疫情导致经济停摆，美联储宣布“开放式资产购买计划”，采取历史上最为宽松的货币政策。不限量量化宽松政策使得美元在全球泛滥，大水漫灌，进而推高各国资产价格，催生市场泡沫。为了应对疫情冲击，我国强调稳健的货币政策更加“灵活适度”。在相对宽松的货币环境下，房地产市场出现“V”型反弹，深圳等多个城市房价出现快速上涨现象。住建部、中国人民银行召开重点房地产企业座谈会，再次释放“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控信号，宣布形成重点房企资金监测和融资管理规则。打通内循环，需要对实体经济进行精准滴灌，同时要通过金融管制，严防房地产泡沫产生金融风险。对房地产企业而言，这将导致融资压力上升，销售回款受限，如何去杠杆、降负债、保持现金流充裕、提高投资精准度，将是房企在新形势下面临的必修课。从房地产市场调控的角度来看，在打通内循环带动国内国外双循环的过程中，既要防止过多资金进入房市吹大泡沫，引发金融风险;又要防止房地产业虹吸实体经济资本，实体经济被抽血;也要防止楼市政策一刀切，对正常的市场需求造成误伤。

挑战三：防止土地成本对创新产生“抑制效应”。由于政治和经济等因素，逆全球化浪潮袭来，我国很难再继续依赖全球分工体系发展经济，必须通过核心技术创新来构建更为可靠的产业链和供应链。在这种压力下，需要防止土地价格飙升，导致企业运营成本提高，挤占企业研发经费，抑制企业创新能力。双循环新发展格局下，我國将从国际代工为主的出口导向模式，转变为内需主导带动全球化的新型发展模式。传统的出口导向型经济中，我们依靠成为世界工厂、制造大国来推动经济增长。各个地方政府争相通过廉价的工业用地来招商引资，地方政府竞争导致的低成本土地要素成为经济发展的重要推手。同时，畸低的工业用地价格也导致地方政府高价出让居住用地以弥补“损失”，进而推高房价，加重居民购房负担，抑制消费和创新。当出口导向型经济转变为内需主导型经济后，我国将打造具有自主核心技术的产业链，传统工业园区也会随之发生改变。传统工业园区是以生产制造型企业为主体，而新型工业园区将转变为科技研发型企业为主体，园区的办公和生活设施都会进行相应的升级改造。在新发展格局下，既要顺应企业新需求、创新用地制度、降低用地成本，又要优化建设用地供给中的工业、住宅和商业用地结构，防止地价过高抑制消费和创新。

双循环新发展格局下房地产市场将迎来哪些机遇

机遇一：畅通内循环需要房地产业发挥产业升级带动效应。房地产业与国民经济中绝大部分产业有关联性，具有产业链长、波及面广、对相关产业带动作用大的产业特性。我国房地产市场政策性较强，市场化程度较低，房地产业发展速度很快，但在很长时间内总体上处于低质量、粗放式发展阶段。面对双循环新发展格局，房地产业不应该只起到短期拉动消费刺激经济的作用，而是要从粗放式增长方式向集约化内涵式增长方式转换，推动科技资源和科技人才在房地产业集中并优化配置，实现房地产业自身的产业升级和高质量发展，加强房地产业对智能、环保、科技等相关产业带动作用。住房消费升级是拉动内需、打通内循环的重要环节之一。市场新需求将为房地产业带来新机遇，推出功能优化、居住舒适、环境优美的高质量创新住宅产品，可以满足后疫情时代人们对于美好生活的需要，引领未来生活方式，推动住房消费升级，进而拉动内需。新基建中5G、大数据、人工智能、城际高速铁路等新科技的应用将会给房地产业带来发展新机遇，为传统房地产开发价值链提升提供新的增值空间。从智慧工地、智慧建筑、智慧安防、智慧看房、智慧营销，到智慧停车、智慧社区、智慧家居等，发展新基建所营造的智能化环境，将为传统房地产业注入“云动力”，房地产上下游产业也将获得更为广阔的市场空间。

机遇二：促进双循环需要房地产开发释放“都市圈”效应。创新需要生态条件，都市圈是新科技和新产业的策源地、集聚地，是承接国家战略的区域集群空间形态。推动都市圈一体化既离不开房地产业的参与和贡献，又需要建立城市间房地产调控协同机制，防止都市圈成为炒房新热点，透支都市圈未来发展空间。都市圈一体化有利于我国形成国内开放大市场，吸引全球创新要素。创新科技的关键是创新人才，这就需要在都市圈进行房地产综合开发，构建全球性宜居城市，营造适合高技术创新人才居住的宜居环境，助推创新性企业吸引和留住全球高端人才，推动产业链向高端发展。都市圈一体化还有利于改善大城市土地资源短缺等问题，为房地产市场提供结构性增量需求。通过轨道交通的连接，都市圈的外圈层可以开发新型产业地产、休闲农业地产、仓储物流地产、文旅地产、康养地产、教育地产、大数据中心等新型房地产，充分释放都市圈的辐射效应、集聚效应和规模效应。新兴产业的集聚和升级将和房地产业的升级改造互促互动。都市圈的核心圈层可以通过都市更新，结合我国老旧小区改造政策，完善小区公共配套和基础设施，提升都市社区养老、托育、医疗、卫生、体育等公共服务水平，为房地产及钢铁、建材、电梯、家装、家电、家政乃至物联网、人工智能等上下游产业带来机遇。

机遇三：统一大市场需要城乡建设用地形成整合效应。要发挥国内超大规模市场优势，释放内需潜力，首先要建立统一的全国大市场，打破区域间阻碍要素流动的藩篱。实施乡村振兴战略，是盘活城乡经济、驱动国内大循环、打通全国统一超大规模市场的重要引擎。首先，乡村振兴可以创造巨大的投资市场。疫情之后，为补上“三农”领域突出短板，引导农村生产消费“双升级”，农产品仓储保鲜冷链物流设施建设工程、现代农业园区建设工程、农村人居环境整治工程、智慧农业和数字乡村建设工程等领域，都会为房地产投资提供新的蓝海市场。其次，乡村振兴可以重塑巨大的消费市场。乡村振兴将极大地促进农村和城市双向消费，实现产业和消费双升级，重塑城乡一体的消费市场。随着国家对农村投资的加强，农村和农业实现转型升级，现代化乡村将为城市提供更加高端优质的农产品和乡村旅游产品，推动城市消费升级。农村一二三产业融合发展将促进企业和市民下乡创新创业，催生新产业新业态，为新型地产提供开发经营空间，形成新的消费形态。农村产业园区和产业集群的涌现，可以带动农民就业增收，反过来又会增强农民消费能力，扩大消费市场，盘活城乡经济。

双循环新发展格局下房地产市场的应对策略

新发展格局下，机遇与挑战并存。房地产市场应该坚持“ 房住不炒” 的发展方向， 顺应潮流， 采取“1+2+2+N”发展策略，在助推双循环的同时，赢得更大的发展空间。

一条基本原则：坚持“房住不炒”，促进内涵发展。习近平总书记在党的十九大报告中提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。新发展格局下，我们应该坚持这个根本原则，寻找更为精准的政策工具，优化调控政策，落实“房住不炒”。房地产业应该寻求内涵式发展，避免成为刺激经济的短期工具。房地产企业应该去杠杆、控成本、提品质，向精细化管理要效益，不能再像卖大白菜一样卖房子。双循环新发展格局下，我国以前的低成本要素优势逐渐消失，房地产业的发展也应从要素驱动向创新驱动转变，引导房地产企业技术创新，提升房地产产品科技含量。首先，利用创新技术来降低成本，进行精细化管理，重塑房地产价值链。其次，利用数字技术、人工智能等高科技对房地产垂直领域进行渗透，催生房地产领域新模式、新业态，刺激新消费、助推新经济。最后，应加快制定房地产科技统一的行业规范和国家标准，引导房地产企业进入新兴市场，增添数字红利。

两个基本方向：引导供需平衡，促进城乡融合。防止高房价挤占居民消费、“反噬”实体经济，除了在需求端打击炒房行为，抑制投机性需求之外，还应该从供给端着手，深化房地产供给侧结构性改革，调整大城市土地供给，通过促进供需平衡来控制房价。促进供需平衡首先应创新用地制度，增加长三角、京津冀、粤港澳、成渝地区等都市圈和城市群的土地供应。通过人地挂钩、抑制投机、增加供给等房地政策，防止都市圈出现地产泡沫，为我国世界级创新平台和增长极的打造提供要素保障。品牌房企可以與产业企业及地方政府合作，开展产城运营，创新收益模式，开发全产业链式产业新城，打造城市和乡村融合发展的世界级宜居宜业都市圈。此外，对建设用地供给的空间布局进行结构性调整，推动建设用地指标分配与人口流向相匹配。深化宅基地制度改革和集体经营性建设用地入市等农村土地制度改革，促进城乡居民住房权益平等化、城乡经营性建设用地权益平等化，构建全国统一、城乡融合的房地产市场，为畅通国内大循环奠定要素基础。

两大基本保障：保障住房权利平等，保障公共服务平等。只有完善基本公共服务和住房保障，推进住房权利平等、公共服务平等，才能解决城乡居民后顾之忧、释放居民消费。首先，结合安居工程和扶贫政策，确保城乡贫困户和低收入者“住有所居”，提升低收入者的消费能力。其次，针对中等及中低收入家庭、新市民等“夹心层”制定住房扶持政策，深化创新共有产权住房试点，释放中等收入者的消费需求。再次，加大人才公寓和租赁住房的供给，满足高层次人才和新就业职工等群体的住房需求，提升城市竞争力。最后，推进都市更新和城市修补，对老旧住房提质改造，建立老旧小区改造长效机制，升级住房消费模式，推动基础公共服务普及化，在改善旧城区居住条件的同时，最大限度带动和激发居民消费潜力。

N个精细化创新：针对高新企业，降低用地成本。适应研发型企业新需求，创新工业园区用地政策，制定精细化的土地供应管理制度。探索创新总部企业总部用地供应政策，允许总部用地配建商务公寓等配套设施，规范、完善企业用地权利，破解总部企业发展瓶颈，增强总部经济效应。充分运用宅基地三权分置、集体经营性建设用地入市等农村土地制度创新红利，针对高科技研发型企业制定用地优惠政策，鼓励中小微研发企业利用集体经营性建设用地修建研发办公楼和配套员工宿舍，降低成长型科技企业的用地成本，增强企业创新活力。深化集体建设用地建设租赁住房试点，创新集体土地收益分配机制，进一步探索利用集体建设用地修建创客小镇、科技创新园区等，为科技创新人才提供发展空间。