强化企业不动产租赁经营管理的再思考

文/胡彪

一、强化不动产经营管理是确保国有资产保值增值的客观要求

（一）不动产的概念与界定

不动产是指：依自然性质或法律规定不可移动的土地（属国家资源性的资产）；因自然或者人力添附于土地并且不能分离的土地定着物，如房屋、桥梁、电视塔、地下排水设施等建筑物和构筑物，以及依附建筑物上的不可分割单独使用的设备（电梯、中央空调等）；与土地尚未脱离的土地生成物，生长在土地上的各类植物，如树木、农作物、花草等。需要说明的是，植物的果实尚未采摘、收割之前，树木尚未砍伐之前，都是地上的定着物，属于不动产，一旦采摘、收割、砍伐下来，脱离了土地，就属于动产了。

动产是指：能够移动而不损害其经济用途和经济价值的财产，如办公设备、运输设备、电子设备，以及生产设备、各种生活日用品，等等。 不动产的特点是，其与土地不能分离或者不可移动，一旦与土地分离或者移动，将改变其性质或者大大降低其价值。例如，建筑物一旦移动或离开土地就不成为建筑物，其价值将大大降低。而动产则可以随意移动，其价值不受影响。

（二）不动产是国有资产的重要组成部分

国有资产是属于国家所有的一切财产和财产权利的总称。国有资产是随着国家的产生而形成和发展的。在现实经济生活中，“国有资产”有广义和狭义两种概念。

广义的国有资产，是指国有财产，即国家以各种形式形成的投资及其收益、拨款、接收的馈赠、凭借国家权利取得或者依据法律认定的各种类型的财产或财产权利，包括：国家以各种形式形成的对企业投资及其收益等经营性资产；国家向行政事业单位拨款形成的非经营性资产；国家依法拥有的土地、森林、河流、矿藏等资源性资产。

狭义的国有资产，是指经营性国有资产，是国家作为出资者在企业中依法拥有的资本及其权益。经营性资产包括：企业国有资产；行政事业单位占有、使用的非经营性资产通过各种形式为获取利润转作经营的资产；国有资源中投入生产经营过程的部分。

国有资产的范围十分广泛。根据我国宪法和有关法律的规定，国有资产包括如下范围：(1)国有的土地、矿藏、水流、森林、草原、荒地、渔场等自然资源；（2）国家机关及所属事业单位的财产；（3）军队财产，如军事设施等；（4）全民所有制企业；（5）国家所有的公共设施、文物古迹、风景游览区、自然保护区等；（6）国家在国外的财产；（7）国家对非国有单位的投资以及债权等其他财产权；（8）不能证实属于集体或个人所有的财产等。

国有企业的经营性资产分为固定资产和流动资产。固定资产是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过一年的，价值达到一定标准的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。流动资产是指企业可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，是企业资产中必不可少的组成部分。

从上文所述可知，企业国有资产包含固定资产和流动资产，作为固定资产的土地、房屋等不动产必然属于国有资产的范畴。

（三）在优化不动产的存量资源配置中确保国有资产保值增值

据统计，不动产约占全部财富的40%-50%。世界500强账面价值中总资产的三分之一是不动产。由此可见，不动产不仅是国有资产的重要组成部分，而且是世界财富的一个重要组成部分。不动产之所以被称作世界上最大的资产，是因为不动产的建设、买卖、租赁及其给自有住房者所带来的收益占了富裕国家国内生产总值的15%左右。不动产经营是企业(包括国有企业)经营管理的重要组成部分。但由于我国不动产经营起步较晚，企业不动产经营水平不高，许多企业（包括国有企业）尚未完全形成不动产经营的理念，即使在国外，关于企业不动产经营的研究成果也不多。因此，我们要补上这一短板。

习近平总书记在党的十九大报告中提出，建设现代化经济体系，必须把发展经济的着力点放在实体经济上，支持传统产业优化升级，优化存量资源配置，扩大优质增量供给，实现供需动态平衡。房地产企业必须按照总书记的要求，在“优化存量资源配置，扩大优质增量供给”过程中加大对不动产的开发、经营和管理力度，使不动产释放出最大的经济效益，确保国有资产保值增值率的最大化。

二、上海城市建设与发展为企业拓展不动产开发经营提供了发展空间

“十三五”时期上海经济社会发展的奋斗目标是：到2020年，形成具有全球影响力的科技创新中心基本框架，走出创新驱动发展新路，为推进科技创新、实施创新驱动发展战略走在全国前头、走到世界前列奠定基础。适应社会主义市场经济发展，建立健全更加成熟、更加定型的国际化、市场化、法治化制度规范，基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心和社会主义现代化国际大都市，在更高水平上全面建成小康社会，让全市人民生活更美好。与此同时，上海的城市建设（包括房地产建设）继续保持良好的发展势头。

（一）企业不动产租赁经营管理面临的机遇

1.建筑业产值持续增长。据《2017-2019年上海市国民经济和社会发展统计公报》统计：上海2017年实现建筑业总产值6426.42亿元，比上年增长6.3%;房屋建筑施工面积41197.49万平方米，增长14.4%。2018年实现建筑业总产值7072.21亿元，比上年增长10.0%;房屋建筑施工面积47577.35万平方米，增长15.5%。2019年完成房地产开发投资额比上年增长4.9%，其中住宅投资增长4.1%，办公楼投资下降0.5%，商业营业用房投资下降0.9%，商品房施工面积14802.97万平方米，增长0.9%。

2.旧区改造有序推进。随着城市更新的推进，上海加大旧城区改造和保障性住房、租赁住房开发建设的力度。2017年新增供应各类保障性住房8万套，完成中心城区二级旧里以下房屋改造49万平方米，受益居民2.4万户；全年供应租赁住房用地80公顷，可形成租赁住房供应能力近3万套，2018年新建和转化租赁房源21.2万套，新增代理经租房源14.60万套；全年新增供应各类保障房8万套，完成中心城区二级旧里以下房屋改造42.7万平方米，受益居民2.2万户;完成1046万平方米旧住房综合改造，受益居民17万户;完成110万平方米里弄房屋修缮保护。2019年完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造55.3万平方米，受益居民2.9万户;完成1184万平方米三类旧住房综合改造，受益居民约20万户;完成104万平方米各类里弄房屋修缮改造;完成624幢既有多层住宅加装电梯计划立项，完工运行131台；新建和转化租赁房源10.1万套，新增代理经租房源12.8万套；全年新增供应各类保障房6.3万套。

3.企业经济效益不断提高。在不动产租赁经营方面，以实现普陀区“科创驱动转型实践区、宜居宜创宜业生态区”为目标，实施品牌型、开放式、差异化的精细化管理模式，近两年引进了学而思、绿地G-express、荟品仓、比宜德等知名品牌商户，适时调整低端业态（舞厅、网吧、游戏机房、棋牌室、小足浴店等）的商铺面积约4万平方米，既有效提升了商业路段的良好形象，又使不动产的安全运营和经济效益得到保证，商铺的租赁收入近两年来平均每年增长10%。

（二）企业不动产租赁经营管理面临的挑战。

企业不动产租赁业务是指企业将各类房屋、商铺等不动产出租，并依据不动产租赁合同规定，向承租人收取租金的一项经营性业务。该项业务虽然不涉及不动产所有权的转让，属于企业经营性租赁的业务范畴，租赁期限显著短于使用年限，但由于近几年不动产租赁经营发展较快、企业管理水平参差不齐、人员业务能力良莠不齐，企业在不动产租赁业务方面普遍存在以下问题。

1.房地企业的改制转型亟待业务管理机制的健全。西部集团是由原普陀区房地产管理局改制成立的国有独资企业。改制后，不少企业会忽视业务管理制度建设工作，业务开展模式简单粗放，没有科学合理地制定具体的业务管理办法，这就势必造成企业不动产租赁业务在实际操作过程中无法得到行之有效的管理。同时，一些现行的管理制度缺乏全面性和适用性，难以及时地依据不动产租赁市场变化情况来完善和优化的租赁业务方案，导致租赁业务自身难以跟上市场变化的步伐，业务发展效果不明显。

2.企业的高效运行亟待内部管理水平的提升。完善有效的内部管理制度是企业实现良好发展的基石。针对在制度执行和管理过程中存在的各类问题，如作出的决策得不到有效贯彻、制度和政策的可执行性差等，企业有必要通过大量工作来进行纠正、完善和强化。实际工作中，不少企业在业务管理流程体系、合同文本、资料清单等各个方面都需要大幅改进，解决业务管理专业队伍建设不足、人员考核管理待加强等现实问题。同时，由于企业经营能力不足，在把好客户准入关、提升合作客户质量等方面存在明显疏漏，在加强准入审核、严格执行客户筛选标准、扩大和增强识别潜在合作客户、增强设定标准的实际效果等方面存在着较大的改进空间。

3.企业的精细化管理亟待科技信息化管理的支撑。不少企业由于经营规模相对较小、企业管理者不够重视等各种原因，在运用信息化技术实施有效管理方面存在显著不足。一些企业虽具有信息化管理的意识，但是由于缺乏专业人员加以辅助支持，不能发挥信息化管理工具的应有作用。一些企业则由于担心机密性经营数据泄露，在已经运行的信息化管理平台中放弃使用部分核心功能，导致信息化管理能力不及预期。事实上，“工欲善其事，必先利其器”，企业只有运用好新技术，强化信息化工作建设，才能获得信息化管理带来的快捷与高效，实现企业经营的更好更快发展。

4.企业的核心竞争力增强亟待人员综合素质的提高。目前，企业经营发展竞争日趋激烈，对企业经营管理人才的要求越来越高，致使提高企业人员综合素质成为增强企业核心竞争力的关键因素。因此，企业必须采取有效措施加强对员工思想政治、科学文化、工作技能等方面的教育培养，不断提升员工队伍的综合素质水平。

三、推进企业不动产租赁经营发展的基本思路和途径

习近平总书记在党的十九大报告中指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，必须坚持质量第一、效益优先，以供给侧结构性改革为主线，着力构建市场机制有效、微观主体有活力、宏观调控有度的经济体制，不断增强我国经济创新力和竞争力。为此，应重点做好以下四方面工作。

（一）完善内部管理机制，提高企业经营发展效率

企业要根据上级部门相关具体规定，结合企业自身实际情况，建立健全内部工作规章制度，不断提升制度的执行力。要针对实践中出现的新特点和新问题，明确内部管理工作标准，及时修订和完善相关制度办法，系统地建立和完善满足企业发展需要的内部管理工作规范。同时，企业要积极遵守有关法律法规，落实企业内部管理控制目标，逐步形成对业务风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的常态管理机制。此外，企业要积极转变业务推进模式，提升企业经营发展效率，在企业经营业绩考核方面优化、细化业绩考核实施细则，实施差异化管理机制，设立不同的考核指标体系，通过运用绩效管理等合理方式，充分调动企业广大员工的工作积极性和创造性。最后，企业相关部门要切实履行监督管理职责，采取定期或不定期的方式，调查不动产租赁运行情况，监督检查不动产租赁收入使用情况等，一旦发现因工作不负责任、弄虚作假等造成资产收入损失的，应严肃追究相关人员责任，从而使企业内部树立牢固的责任意识，提升企业整体经营水平。

（二）优化不动产租赁流程，规避企业经营风险

企业可以按照不动产租赁的基本用途，将不动产细分为商务楼和商铺等若干大类，并且依据不同租赁用途分别拟定专业化的不动产租赁业务实施细则，并依据外部经营环境与企业内部经营变化对业务流程进行更新升级，有效预防由于流程疏漏引起的法律风险。同时，通过与外部专业法律顾问合作，对合同文本不断进行完善和补充，规避在签订租赁合同过程中可能存在的法律风险，达到统一合同文本进而防范经营风险的目的。加强合规培训，不断提升业务人员的合规意识，切实防范各类潜在风险的产生。此外，依据行业发展趋势，全面推进竞租竞价机制，及时调整不动产租赁指导价，提高不动产经营管理收益。具体而言，可以借助联合产权交易所公开招租等平台，从不动产公开招租挂牌申请、报名、竞价，到结算、成交，通过公开透明交易，在显著提升收益率的同时，积极打造不动产阳光租赁，实现资产增值。

（三）完善不动产租赁经营信息管理系统，提升不动产租赁经营管理能级

完善信息化管理模式可以在提升不动产租赁经营管理能级的同时进一步提高企业经营管理水平，实现经营决策科学化。一方面，企业必须通过建立一整套功能完善的不动产管理信息系统来提高不动产租赁经营动态管理水平，在企业内部实现信息资源的有效共享。进一步充实与完善数据库信息内容，使之能够及时反映企业不动产变更和租赁情况的动态变化。通过对资产管理要素和业务要素的整合，实现不动产信息管理、审批流程管理、租赁报表等模块搭建，并结合科技发展，在手机端逐步完善信息查询和审批报批等基本功能开发。另一方面，做好基础数据的清理工作，进一步加强部门与各子公司间信息的沟通，指导、督促子公司切实做好不动产租赁管理工作，包括及时上报审批和备案不动产租赁合同，建立不动产租赁管理台账，为实现不动产动态管理打下坚实的基础，为企业经营和管理不动产业务决策提供依据。

（四）加强人才培养与引进，构筑人才与科技高地

人才优势是企业核心竞争力的重要体现。目前，行业优秀人才的高流动性还难以得到根本性改变，企业必须努力建设和谐的劳动关系，采取积极的人才策略，吸引人才、留住人才。要看到，在薪资之外，人才更重视的是企业所能提供的发展平台和工作氛围。要让经营管理人才深刻认识到，要通过辛勤努力，在为企业长期发展过程中充分激发自身内在的工作主动性、积极性、创造性，在多为企业作贡献、丰富自己的职业生涯的同时，实现个人的人生价值和社会价值。要按照“四有队伍”的要求，对具备较大发展潜力的人员进行思想道德、科学文化的培训，将其培养为企业发展过程中的优秀经营、管理、技术人才。在培养模式方面，要对表现突出的人员按照“送出去”的培养模式进行系统的专业化培训，并且聘请相关领域专家、学者到企业授课。同时，还要主动走出去，加强与长三角地区同行的交流学习，取长补短、共同提高。