上海市扶持住房租赁企业可持续发展的思考

文/邢景朋

近年来，上海市积极按照国家加快培育和发展住房租赁市场工作的部署，结合超大城市的发展规律，通过印发实施相关政策法规、建立住房租赁公共服务平台和鼓励支持住房租赁企业发展等多种举措，促进本市住房租赁市场健康发展，众多的住房租赁企业通过新建租赁住房和转化存量房源等多种途径平稳增加了房源数量，有效地满足了不同层次和不同类别租赁人群的居住需求。据统计，在新建租赁住房方面，“十三五”期间，截至2019年11月，上海已经推出了88幅企业全自持租赁住房用地，其中50多幅分布在中心城区，88幅地块中已有41块土地开工建设，开工量近6万套；在转化存量房源方面，上海通过盘活一些优质的非居存量房屋，通过改建和转化，引导企业通过相关的规定进行规范运营，这些项目已经有近9万套向市场供应。1

毋庸置疑，住房租赁企业是推进住房租赁市场发展的中坚力量，是落实增加租赁住房有效供应的重要主体，是发展壮大住房租赁产业的主要载体。住房租赁行业民生性比较强，住房租赁企业是否能够平稳运营，关系到住房市场的稳定，关系到租购并举体系的建设。2019年，部分住房租赁企业违背市场规律和运营规律，致使企业难以为继。一些初创型的住房租赁企业面临经营管理困境时，仅依靠企业自身能力难以化解难题，只能选择停止运营，此举严重损害了承租人的利益，也对住房租赁市场的发展造成了不利影响。2020年初发生的新冠疫情无疑又给住房租赁行业发展带来了严重的影响。按照疫情防控的工作要求，在疫情期间企业不仅要承担繁重的疫情防控工作，还要着力解决客户流失、出租率降低和现金流吃紧等一系列运营管理难题，致使部分住房租赁企业面临较大的发展困境。面对住房租赁企业发展遇到困难的现实情况，上海市有必要梳理和评估现有的扶持政策，结合住房租赁企业发展遇到的问题，制定切实可行的扶持政策，为住房租赁企业的可持续发展提供有力的保障，为住房租赁市场的平稳运行提供坚强的支撑。

一、上海市住房租赁企业扶持政策梳理

为了鼓励不同类型的企业积极参与住房租赁市场，应充分调动企业拓展住房租赁市场的积极性，充分发挥企业在住房租赁市场的主体作用，充分利用中央财政支持住房租赁市场发展试点资金。2017年9月，上海市实施《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕49号），明确了落实税收优惠和提供金融支持等扶持措施，2020年8月，上海市牢牢把握顺利入围2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市的有利契机，制定了《上海市中央财政支持住房租赁市场发展试点资金使用管理办法》（沪建房管联〔2020〕443号），科学合理地利用中央财政支持本市住房租赁市场发展试点资金，针对租赁住房开发建设和租赁住房运营管理等相关工作设置了不同的补贴标准。

（一）落实税收优惠

对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务的，适用6%的增值税税率。

（二）提供金融支持

鼓励商业银行等金融机构按照“依法合规、风险可控、商业可持续”的原则，进一步优化并创新针对住房租赁项目不同阶段的金融产品和服务，加大信贷支持住房租赁产业的力度。鼓励开发性金融机构通过合理测算未来租赁收入现金流，提供符合住房租赁企业经营特点的长期低息贷款等金融解决方案。进一步拓宽住房租赁企业的直接融资渠道，支持符合条件的住房租赁企业发行专门用于发展住房租赁业务的各类债券、不动产证券化产品。加快推进针对租赁用房的各类房地产投资信托基金（REITs）试点，并建议在试点后尽快形成规模。鼓励保险机构依据相关法律法规规定，合理运用保险资金，充分发挥保险资金期限长、体量大、交易结构与使用较为灵活的优势，为符合条件的住房租赁企业等提供金融支持。

（三）利用财政奖补资金

1.新建租赁住房项目补贴标准。根据申请项目规划批复中载明的租赁住房总建筑面积，按照平均200元/平方米的标准予以奖补。

2.非居住存量房屋改建和转化租赁住房项目补贴标准。将符合条件的非居住存量房屋按规定改建转化为租赁住房，参照居住房屋租赁标准改建转化的为Ⅰ类项目，参照宿舍标准改建转化的为Ⅱ类项目。

（1）Ⅰ类项目补贴标准。Ⅰ类项目根据租赁住房专项测量确定的出租单元数量，按照平均0.75万元/套的标准予以奖补。各区可结合区域发展实际，在平均标准±10%的范围内，合理确定Ⅰ类项目的实际奖补金额。执行浮动奖补标准的区，应当制定操作细则并报备市房屋管理部门。

（2）Ⅱ类补贴标准。Ⅱ类项目根据所在区指定管理部门认定验收时确定的可供出租床位数量（等于实际可居住人数），按照以下标准予以奖补。具体标准在年度专项资金使用计划中明确：

①每套4张床位的，平均1万元/套；

②每套5-6张床位的，平均0.8万元/套；

③其他的，平均0.75万元/套。

3.租赁住房基础数据采集补贴标准。新建项目测量，按照1.5元/平方米的标准予以奖补；“非转租”项目测量，按照2.1元/平方米的标准予以奖补。住房租赁企业上报存量租赁住房基础信息的，按照平均500元/套的标准予以奖补。

4.住房租赁企业规范开展住房租赁经营业务补贴标准。根据专业化、规模化住房租赁企业举借的对公贷款利息支出进行贴息，贴息金额不超过企业当年实际贷款利息总支出的40%，且贴息利率不超过2个百分点。

5.住房租赁信息化建设补贴标准。承担住房租赁信息化项目建设任务的单位，要按照上海市预算管理规定立项及执行。

6.构建住房租赁体系相关基础性工作补贴标准。专项补贴资金用于住房租赁管理机制创新、住房租赁立法研究、住房租赁市场运行分析、住房租金动态监测、住房租赁经营主体和从业人员信用评价、租赁数据采集规则制定、承租权转让（交换）管理、住房租赁政策实施效果评估等基础性工作。补贴标准要符合上海市预算管理的有关规定。

二、国内典型地区的扶持政策梳理

不同城市的住房租赁市场发展水平相差很大，总体而言，国内人口净流入的大中城市由于具备经济基础好和潜在的就业机会多等优势，既吸引了大量的外来人口，也吸引了大量的住房租赁企业，为当地住房租赁市场发展创造了良好的条件。由于各地区住房租赁企业经营管理水平参差不齐，每个地区既有实力雄厚的住房租赁企业，也有市场竞争能力较弱的中小微住房租赁企业。为了鼓励住房租赁企业发展，推进住房租赁市场有序发展，国内有很多地区对住房企业实行了扶持措施。为了研究的准确性和科学性，本文从东部、中部和西部地区各选取一个典型城市，对其实施的扶持政策进行分析。

（一）广州市扶持政策梳理

广州作为省会城市，不仅云集了多种类型的企业，也集聚了很多重点高校。截止到2018年，广州市规模以上工业企业共有4675个，资质以上建筑业企业共有1088个，规模以上服务业企业共有7348个。广州是国内高等教育比较发达的城市，共有普通高等学校82所，在校学生数达108.64万人，毕业生共有29.04万人。一个地区的企业和高校数量的多少在一定程度上决定了当地的外来常住人口规模。2018年广州市外来常住人口共有562.75万人。2为了使外来常住人口能够通过租赁解决居住问题，促进住房租赁企业健康发展，2017年7月，广州市印发实施了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（穗府办〔2017〕29号），该方案提出，对符合要求的住房租赁企业实施税收优惠措施。2019年，广州市也取得了中央财政支持住房租赁市场发展试点资格，并有效利用中央财政的奖补资金。2020年3月，广州市又实施了《广州市发展住房租赁市场奖补实施办法》（穗建规字〔2020〕33号），该办法明确了住房租赁企业开展不同住房租赁业务类型的奖补标准与申请办法。

1.落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业和机构落实税收优惠政策。对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务的，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产的，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

2.利用中央财政专项资金补贴。（1）建设普通租赁住房的补贴标准。对利用集体、国有建设用地建设租赁住房的给予补贴。其中建设普通租赁住房的，按建筑面积以750元/平方米给予补贴；建设集体宿舍型租赁住房的，按建筑面积以800元/平方米给予补贴。（2）改造租赁住房的补贴标准。商业、办公、工业、酒店用房等非住宅，经批改造为普通租赁住房的，按建筑面积以500元/平方米给予补贴；改造为集体宿舍型租赁住房的，按建筑面积以550元/平方米给予补贴。（3）城中村租赁住房品质化提升的补贴标准。城中村租赁住房品质化提升项目中，建筑面积合计不少于2000平方米且相对集中的项目，按建筑面积以300元/平方米给予补贴。（4）闲置住房品质化提升的补贴标准。闲置住房经品质化提升作为租赁住房，且建筑面积合计不少于2000平方米的项目，按建筑面积以350元/平方米给予补贴。（5）租赁住房服务城市重要公共服务群体的补贴标准。向环卫工人、公交司机等城市重要公共服务群体提供租赁住房，且租金接受政府指导的，按以下标准给予补贴：①新建租赁住房的，按建筑面积以1000元/平方米给予补贴；②改造租赁住房的，按建筑面积以800元/平方米给予补贴；③实施品质化提升的租赁住房项目，按建筑面积以600元/平方米给予补贴。（6）房屋录入租赁信息服务平台的补贴标准。住房租赁企业将房源信息录入“阳光租房”平台，录入房源数量不低于300套（间）的，或建筑面积不低于10000平方米的，按150元/间给予奖励。住房租赁企业、中介机构于2019年1月1日后通过“阳光租房”平台办理住房租赁合同备案，租期在6个月（含）以上的，按150元/宗给予奖励。每套（间）房每年度只可申请1次租赁合同备案奖励。

社会住房信息平台与“阳光租房”平台互联并实现房源验真和网上合同登记备案功能的，按以下标准给予奖励：①企业自有住房信息平台与“阳光租房”平台互联的，按10万元/个给予奖励；②第三方商业运营平台与“阳光租房”平台互联的，按20万元/个给予奖励。社会住房信息平台应当取得计算机信息网络国际联网单位备案，没有违规发行租金贷、消费贷等金融服务产品。

（二）合肥市扶持政策梳理

合肥市作为省会城市，是长三角城市群副中心城市。城市因具备得天独厚的发展优势，创造了大量的就业机会，外来常住人口比较多。2017年合肥市外来常住人口共有57.1万人，已经成为中国外来人口数量最多的城市之一，排名第43位。3合肥市也拥有丰富的高等教育资源，共有55所普通高等院校4。合肥市作为国家首批开展住房租赁试点工作的城市，为了促进住房租赁市场平稳健康发展，运用多种工作方式扶持住房租赁企业，通过税收优惠、金融支持、中央财政奖补和地方财政奖补等措施扶持住房租赁企业发展。合肥市先后制定了《合肥市人民政府关于印发合肥市住房租赁试点工作实施方案的通知》(合政秘〔2017〕82号)、《合肥市人民政府办公厅关于加快推进合肥市住房租赁试点工作的通知》（合政办秘〔2017〕175号）、《合肥市支持住房租赁市场发展中央专项资金管理办法》（合房〔2020〕54号）和《合肥市促进住房租赁市场发展财政奖补资金管理办法》（合房〔2020〕55号）。

1.提供税收优惠。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的房屋的，减按4%的税率征收房产税。

小规模纳税人对外出租不动产的，适用简易计税方法，按5%的征收率计算缴纳增值税；一般纳税人，2016年4月30日前取得不动产并对外出租的，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

房屋租赁中介企业以中介手续费收入缴纳增值税，一般纳税人按6%计算增值税销项税款，小规模纳税人按3%计算缴纳增值税。房地产开发企业将自行开发且未办理产权证的商品房用于长期对外出租的，若将产权证办到企业自身名下，不视同销售缴纳增值税。

采取预收款形式出租不动产的，取得的预收租金收入可在预收款对应的租赁期内平均分摊，计算月租金收入。

2.提供金融支持。加强银企协作，鼓励金融机构加大对住房租赁企业的信贷投入，支持国家政策性银行和部分商业银行提供长期低息贷款。鼓励金融机构开展住房租金收益权质押贷款业务，推出符合住房租赁企业经营特点的金融产品。支持符合条件的规模化住房租赁企业和房地产开发企业利用发行债券、不动产证券化等融资工具拓宽融资渠道。

3.利用中央专项资金进行奖补。（1）利用国有商品住房建设用地新建或配建租赁住房、利用集体建设用地新建租赁住房，分别按照建筑面积以800元/平方米、600元/平方米进行奖补。企事业单位利用自有存量非住宅建设用地新建租赁住房，经市住房租赁试点工作领导小组办公室组织核准的，按照建筑面积以200元/平方米进行奖补。（2）将商业、办公、工业厂房等非住宅按规定集中改建为租赁住房，经市住房租赁试点工作领导小组办公室组织核准的，按照改建后建筑面积以200元/平方米进行奖补。（3） 住房租赁企业盘活存量住房，向银行贷款用于本企业收储、装修、出租等住房租赁相关经营活动，在市监管平台录入房源达1.5万平方米的，按上述贷款金额以不超过500元/平方米的上限，对其年度实际发生的商业贷款利息，按银行同期贷款基准利率给予50%的贴息。对符合财政贴息条件的商业贷款，采用依法依规经营的融资担保机构担保的，可对住房租赁企业按担保额的0.5%进行奖补。（4）将商业、办公、工业厂房等非住宅按规定进行集中改建的住房租赁企业，年累计备案面积达到0.3万平方米的，按15元/平方米进行年度奖补；自筹分散式住房的住房租赁企业，年累计备案面积0.3万以上不满3万平方米的，按30元/平方米进行年度奖补；年累计备案面积在3万以上不满10万平方米的部分，按50元/平方米进行年度奖补；年累计备案面积在10万平方米以上的部分，按60元/平方米进行年度奖补。（5）对年度信用等级为AAA级、AA级和A级的住房租赁企业，分别按80万元、60万元和40万元的标准进行奖补。（6）试点期限届满时，市住房保障和房产管理局根据累计备案面积、信用等级等情况综合评定，对前二十名的住房租赁企业给予一次性奖励：一至五名各奖励100万元，六至十名各奖励60万元，十一至十五名各奖励30万元，十六至二十名各奖励10万元(每套租赁住房备案面积不重复计算)。

4.利用地方财政资金进行奖补。（1）对提供住房租赁居间服务的企业，当年累计备案面积达到3000平方米的，每平方米每年奖励1.6元。（2）对提供住房租赁信息采集服务的物业服务企业，按每套50元进行奖补，同一套住房每年度仅奖补一次。

（三）成都市扶持政策梳理

成都市作为省会城市，是西南地区重要的经济中心和文化中心。成都市既拥有多所重点高校，还有丰富的旅游资源，更具有良好的经济发展潜力。2019年成都市常住人口为1658.1万人5，2019年成都市拥有的普通高等院校也达到了57所6，这些优势为住房租赁市场发展创造了良好的基础。为了支持住房租赁消费，培育住房租赁市场，自2017年以来，成都市先后下发了《成都市人民政府办公厅关于印发加快培育和发展住房租赁市场若干措施的通知》（成办函〔2017〕49号）、《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》（成办发〔2017〕53号）、《成都市人民政府办公厅关于进一步发展和规范住房租赁市场的意见》（成办发〔2019〕38号）、《成都市住房租赁市场发展试点财政奖补资金使用管理办法》（成住建发〔2020〕42号）等相关文件，利用税收优惠、金融支持和财政奖补等措施扶持住房租赁企业发展。同时，成都市还充分把握顺利入围中央财政支持住房租赁市场发展试点城市的契机，利用中央财政专项资金补贴符合要求的住房租赁企业。

1.给予财税优惠。将现行企业向个人出租住房按4%征收房产税政策，扩大到企业向专业化规模化住房租赁企业出租住房，并对经批准的“商改租”“工改租”住房比照适用。纳入名录管理的住房租赁企业向个人出租住房，增值税征收率降低为3%。对运营规模达到一定标准、管理规范、诚信经营的住房租赁企业，根据其对地方经济贡献等因素由区（市）县政府给予一定财政扶持。

2.提供金融支持。支持金融机构按照“依法合规、风险可控、商业可持续”的原则，向住房租赁企业提供金融服务。支持向新建租赁住房项目发放开发建设贷款。支持向自持物业的住房租赁企业发放经营性贷款。支持企业发行租赁住房专项债券等公司信用类债券用于租赁住房建设和自持经营。支持保险资金参与租赁住房建设。支持商业银行、金融租赁公司发行住房租赁专项融资债券。

3.利用中央财政专项资金补贴。（1）支持新建、改建租赁住房。新建（商品房配建的无偿移交租赁住房除外）、改建租赁住房，按照建安成本、工程建设其他费、装饰装修费用总和的30%，以最高不超过1500元/平方米的标准进行奖补；新建精装租赁住房，装修一并纳入奖补范围，不分别奖补。商品房配建的无偿移交租赁住房按1400元/平方米的标准进行奖补。（2）支持培育专业化规模化住房租赁企业。以成都住房租赁交易服务平台网签备案数据为准，年度住房租赁企业完成住房租赁房源合同网签备案面积超出上年3万平方米（含）的，超出上年网签备案面积的增量部分按30元/平方米的标准对住房租赁企业进行奖补，每个企业每年奖补最高不超过200万元。（3）支持住房租赁企业将自持房源用于住房租赁经营。对本市出租自持租赁住房的住房租赁企业，按自持租赁住房出租面积，每年以100元/平方米的标准进行经营奖补。（4）支持住房租赁企业多元化融资。注册地在本市的住房租赁企业成功发行一年以上企业债券等公司信用类债券及资产支持证券，且将获取的资金专门用于发展本市住房租赁业务，根据发债规模给予奖补；注册地在本市的企业采取开发贷融资，融资资金专项用于新建租赁住房的，按开发贷实际产生的年度利息给予贴息。（5）充实国有住房租赁企业资本金。对办法实施期间有新建、改建租赁住房项目的市属国有住房租赁企业，根据市级财政收支预算情况，采取补充注入资本金方式，充实国有住房租赁企业资本，壮大企业规模。

三、上海市住房租赁企业扶持政策存在的不足

（一）扶持政策比较单一

通过分析可以发现，与国内典型城市相比，上海市现有的扶持政策设计采取宏观和微观相结合的方式：统筹考虑到住房租赁企业发展过程中面临的融资难和运营成本高等困境，扶持政策注重从宏观上鼓励住房租赁企业发展，为住房租赁企业提供金融支持，有效解决企业运营资金不足的问题，营造良好的发展环境；注重从微观上调动住房租赁企业发展的主动性，采取落实税收优惠的措施，减少住房租赁企业的成本支出，使企业可以把较多的资金投入运营管理工作中。由于住房租赁行业具有一定的特殊性，行业兼具民生性和市场性的特点，住房租赁市场竞争也日趋激烈，住房租赁企业将房屋租金定得过高容易影响房屋出租率，房屋租金定价过低又容易影响企业的经营收入。现有的税收优惠和金融支持措施基本上是参照其他行业的扶持措施设定的，没有充分考虑到住房租赁行业的特殊性，扶持政策的创新性不强，不能有效地解决住房租赁企业面临的运营管理困境。

（二）扶持政策效果不明显

政府实施扶持政策的初衷是，住房租赁企业只要符合政策要求，就可以享受相应的扶持。税收优惠和金融支持政策看似对所有的住房租赁企业都是一视同仁的，但在政策的实际执行中还是会存在落差。近几年，上海市住房租赁市场步入了快速发展阶段。2020年，上海市基本形成了多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。但也要看到，上海市住房企业市场发展的不平衡不充分问题仍然比较突出，住房租赁市场主要以中小企业为主，以知名企业和大型企业为辅。从住房租赁企业享受扶持政策的情况来看，住房租赁企业享受税收优惠比较容易。一些中小住房租赁企业普遍缺乏贷款所需的土地和房地产等抵押品，致使企业难以充分享受到相关的金融支持。因目前国内住房租赁企业资产证券化的相关政策法规还不完善，住房租赁企业要发行专门用于发展住房租赁业务的各类债券和不动产证券化产品难度很大。这些融资难题无疑使落实金融支持措施存在很多障碍。

（三）财政专项资金补贴力度不强

按照中央财政奖补资金的补贴标准，专项资金的补贴标准根据城市规模分档确定，上海作为直辖市，每年的补贴标准为10亿元。2019年至2020年度，中央财政支持上海市住房租赁市场发展试点资金总额为20亿元。但从实施的奖补办法来看，上海市针对不同类型租赁住房相关工作的奖补标准远远低于部分省会城市。上海市新建租赁住房项目根据申请项目规划批复中载明的租赁住房总建筑面积，按照平均200元/平方米的标准予以奖补，而广州市建设普通租赁住房的奖补标准为750元/平方米，建设集体宿舍型租赁住房的奖补标准则为800元/平方米，合肥市利用国有商品住房建设用地新建或配建租赁住房、利用集体建设用地新建租赁住房的，奖补标准分别为800元/平方米和600/平方米。此外，上海市的奖补范围相对狭窄，总共涵盖了新建租赁住房项目、非居住存量房屋改建和转化租赁住房项目、租赁住房基础数据采集、住房租赁企业规范开展住房租赁经营业务、住房租赁信息化建设以及与加快构建住房租赁体系相关的基础性工作等类型。广州市、合肥市和成都市针对住房业务的奖补范围都要比上海市的奖补范围广。

四、扶持上海市住房租赁企业可持续发展的对策

（一）有效完善现有的扶持政策

赢利难依然是住房租赁企业面临的共性问题。住房租赁市场整体收益率普遍偏低，投资回报期长，行业对住房租赁企业的运营管理能力要求也非常高。为了有效减轻住房租赁企业的运营管理压力，提升住房租赁行业对市场主体的吸引力，要充分发挥企业的市场主体作用，充分调动企业参与住房租赁市场的积极性。上海市有必要对现有的扶持政策进行系统的评估，结合住房租赁企业面临的发展难题，采取有效措施完善现有的扶持政策。与其他行业一样，住房租赁行业中的中小微住房租赁企业抗风险能力普遍比较差。为此，上海市要统筹考虑住房租赁行业的民生性特点，可以在现有税收优惠的基础上，细分住房租赁企业，采取差异化的税收优惠措施，根据不同规模类型的企业实施不同的税收优惠措施，并阶段性地调整对中小微住房租赁企业的税收优惠力度，这样可以使中小微住房租赁企业把更多的资金投入日常的运营管理工作中，提升企业的市场竞争力。

（二）学习国内其他城市的经验

为了促进住房租赁市场长远健康发展，当前，国内很多城市结合当地住房租赁市场的发展情况，针对住房租赁企业制定了贴近实际的奖补措施，其中既有一线城市，也有二线城市。通过分析这些城市实施的奖补措施，可以发现其有很多共性，奖补内容总体涵盖了新建租赁住房、改建租赁住房和培育专业化规模化住房租赁企业等。同时，由于国内不同地区的住房租赁市场处在不同的发展阶段，这些城市的奖补措施也有很多个性化的特点，如：广州市对于城中村租赁住房品质化和闲置住房品质化给予一定的补贴；成都市着重给予国有住房租赁企业相应的补贴，奖补资金用于充实国有住房租赁企业资本金；合肥市不仅采取分段式的补贴方式，对年度信用等级不同的住房租赁企业给予不同标准的补贴资金，还充分利用地方财政资金进行奖补。上海作为超大城市，住房租赁市场的总体发展水平与其他城市有一定的差异。未来几年上海市健全住房租赁市场，需要有效发挥住房企业的主体作用，采取的扶持措施要坚持“走出去”和“引进来”相结合，合理借鉴国内其他地区的经验。

（三）加强对国有住房租赁企业的扶持力度

现阶段的住房租赁市场具有长周期、高投资和低回报的特点。上海市要想促进住房租赁市场长远健康发展，必须要充分发挥国有企业的引领和带动作用。近年来，部分市属国企和区属国企按照政策要求和企业发展的功能定位积极布局住房租赁市场，对增加租赁房源、平抑市场租金和稳定市场秩序发挥了重要的作用。但也要看到，当前上海市国有住房租赁企业的数量远远小于非国有企业，国有住房租赁企业的经营管理规模也远远小于非国有企业，致使国有住房租赁企业短期内难以在市场上形成一定的影响力，品牌知名度也比较低，难以对住房租赁市场起到“稳定器”和“压舱石”的作用，国有企业拓展住房租赁市场仍然面临着很多困难和挑战。为此，“十四五”时期，上海市有必要结合国有住房租赁企业的经营管理情况以及承担的相关住房租赁业务职能，制定针对国有住房租赁企业的奖补措施，既可以借鉴其他城市的经验，充分利用地方财政资金给予国有住房租赁企业一定的补贴，也可以在银行贷款和土地出让金支付等方面给予适当的政策照顾，以充分调动国有企业拓展住房租赁市场的积极性。上海市还可以充分利用财政金融扶持手段，加大对国有住房租赁企业的财税金融扶持力度，降低住房租赁经营综合税负水平，推动金融机构为住房租赁企业打造专属的金融产品。

（四）优化中央财政奖补措施

2020年上海市制定的中央财政支持住房租赁市场发展试点资金使用管理办法，旨在通过政策顶层设计，对规范开展住房租赁经营业务的住房租赁企业给予一定的补贴，有效缓解企业的运营管理压力。但该奖补办法将住房租赁企业的经营范围限定在含有“住房租赁经营”或“住房租赁”内容，而从当前上海市住房租赁市场上的住房租赁企业经营情况来看，住房租赁企业经营范围并不统一，总体上涵盖了房地产租赁经营、房屋租赁经营、租房租赁经营、住房租赁经营和农村住房租赁经营五种类型。这容易使部分经营范围不包含“住房租赁经营”或“住房租赁”的住房租赁企业产生误解，认为经营范围不包含“住房租赁经营”或“住房租赁”就不能够申请财政补贴，进而可能放弃申请，从而享受不到政策照顾。此外，针对专业化规模化住房租赁企业，奖补方式仅仅局限在对举借的对公贷款利息支出进行贴息，贴息金额不超过企业当年实际贷款利息总支出的40%，且贴息利率不超过2个百分点。与国内其他地区相比，上海市针对住房租赁企业的奖补方式过于单一，且奖补力度较小。上海市的财政奖补措施应充分考虑上海市住房企业的发展特点和经营状况，不断优化中央财政奖补措施，扩大奖补政策的覆盖面和受益面。

上海市作为超大城市，在未来的城市发展中，需要充分发挥住房租赁企业在住房租赁市场上的主体作用。受住房租赁行业的独有特点、固有的经营规律和2020年初发生的新冠疫情等众多因素的影响，住房租赁行业的发展信心有所减弱，住房租赁企业的发展动力也有所减弱。为此，上海市要不断优化扶持政策，树立良好的行业发展预期，增强住房租赁企业的发展信心，促进住房租赁企业的可持续发展。

注释

1.数据来源于澎湃新闻网（https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_5298034）。

2.数据来源于《广州统计年鉴2019》。

3.数据来源于《中国流动人口发展报告2017》。

4.数据来源于教育部官网。

5.数据来源于成都市统计局官网。