农村宅基地抵押问题研究综述

□文/杭淑惠 阚立娜

（陕西科技大学 陕西·西安）

一、引言

2017 年党的十九大报告提出要实施乡村振兴战略，提出宅基地“三权分置”概念，放活农村宅基地的使用权，促进农民固定资产的流转，从而带动乡村经济的发展。宅基地使用权抵押贷款试点自2015 年年底正式开展，到2018 年12 月31 日正式收官。在不到3 年的时间里，农村“两权”抵押贷款取得了不俗的成绩，农地经营权抵押贷款已具备在全国推广的条件，但是宅基地使用权抵押贷款由于在确权、估值和流转等方面存在较大的障碍，农房抵押贷款尚未形成有效闭环。因此，笔者通过文献调查法和文献计量法，对宅基地抵押贷款的相关研究进行梳理，分析当前关于宅基地抵押的研究现状和实践困境，找到宅基地使用权抵押贷款的症结所在。分析宅基地抵押贷款中的热点和空白区域，以便对宅基地使用权抵押贷款做出更为详便、细致的研究。

二、研究方法和数据来源

本文以中国知网（CNKI）为检索数据库，以宅基地抵押为检索的关键词，以2008 年为时间起点，检索的时间截点是2020 年8 月底。通过一系列的检索得到557 篇相关学术文章。利用NOTEEXPRESS 和EXCEL 进行文献计量分析。将所检索得到的文章题录从知网中导进NOTE-EXPRESS 中，题录中包括作者、出版机构、发表年限、文章类型和摘要等内容。本文利用NOTEEXPRESS 对所有题录进行初步的筛选：剔除重复出现的论文以及政策性报告。然后对筛选过的题录进行再次筛选和查重，必要时下载全文阅读文章，剔除与研究内容不相干的文章之后得到有效文章共491 条题录。最后将491 条题录从NOTEEXPRESS 中以ACCESS 样式导出生成XLS 类型的数据资料，利用EXCEL2016 对这些处理过的数据资料进行下一步的统计分析。

三、研究结果分析

（一）发表年限分析。对文章发表的年代进行统计分析，可以了解该领域在某一年的研究状态和发展水平。首先将数据资料用EXCEL打开，将发表年限列复制到新的工作表中的A 列，并在B 列手动建立新的年代数据：2008～2020 年。在D 列中将各年份所发表的文章数量统计出来，在E 列中插入函数COUNTIF 对文章发表年代进行统计分析。以2008 年发表的文章计算公式为例，运算公式是“＝COUNTIF（A2：A490，2008）”，对所有年代进行统计。所得到的统计结果如图1 所示。从图1 中可以看出，2008～2011 年这4 年间，已经出刊的宅基地抵文章数量较少。除2008 年所发表的文章为6 篇之外，2009～2011 年的发刊数量都在20 篇上下浮动。这说明当时的学术界对农村宅基地的关注还较少。自2011 年之后，发刊的论文数量呈现出快速增长的势头，于2014 年达到最高点（年度发刊论文数量70 篇）。说明宅基地抵押已经成为学者研究的新关注点。除了2017 年和2018 年这两年的论文发刊数量有所下降之外，学术界对宅基地抵押的研究保持着稳定的增长。

（图 1）

（二）文献类型分析。利用NOTEEXPRESS 中的文件夹信息统计对所有题录进行文献类型分析。打开信息统计窗口后，字段选择题录类型对所有文献进行统计分析。统计结果如表1 所示。由表1 可知，期刊文章是所有文献类型中占比最高的，为67.485%；其次是学位论文，占比为25.562%；报纸文章和会议论文集的占比紧随其后，分别是6.544%和0.409%。（表1）

图1 检索文献年代分布图

（三）论文期刊分析。对收录论文各类期刊进行统计排名分析，可以了解到哪些期刊是该领域中最活跃的期刊。从表2 中可以了解到，《农村金融》《农村金融研究》和《金融理论与实践》是宅基地抵押领域中刊文最多的期刊。《中国土地》《中国金融》《中国房地产》和《国土资源导刊》中收录的文章也居于上游。从发文的期刊名字中可以看出，农村金融领域方向的期刊会更多地关注宅基地抵押这方面的学术文章和研究动态。（表2）

（四）作者发文数量分析。利用EXCEL 对发文作者进行统计，统计发文数量在3 篇以上的作者，得出表3。可知，惠献波、高勇和刘鑫等作者的发文数量靠前。其中，惠献波对宅基地抵押的研究更多地倾向于农户和金融机构参与的意愿调查研究。其论文被引用的频次较高，均在10 篇以上。可知，惠献波是宅基地抵押领域的领军学者。学者高勇则更多的是研究宅基地抵押贷款试点地区现状和对试点地区的实践经验，对所存在的问题进行概述和总结性的研究。其文章被引用频次也较高。高勇在2013 年发表的《农村住房抵押融资意愿及其影响因素研究——基于全国首批试点地区的样本分析》这篇文章，被引用次数高达 13 次。（表 3）

表1 文献类型统计一览表

表2 期刊分布一览表（单位：篇）

表3 作者发文数统计一览表（单位：篇）

（五）关键词统计分析。利用EXCEL 对数据库中的关键词这列进行统计分析，分析高频关键词，可以了解宅基地抵押研究的具体分类方向。关键词统计分析结果如表4 所示。宅基地使用权、抵押贷款、农民住房财产权和农房抵押贷款等关键词在分析统计的结果表中都居于前列。可以清楚地了解到，目前学术界对宅基地抵押的研究主要集中在宅基地使用权抵押贷款、农民住房财产权抵押贷款和农房抵押贷款等方面。除此之外，还有部分学者则更多的是研究宅基地的流转和影响宅基地抵押贷款的影响因素等内容。（表4）

（六）研究热点。结合第（四）和第（五）部分的统计分析，本部分主要讲述的是发文数量前列作者的研究内容。惠献波（2017）对河南省的824 名农户进行了抽样调查，将具体影响农户参与农房抵押贷款意愿的因素分为：个体特征、家庭特征、信贷约束特征和社会保障特征等四大方面。再运用结构方程模型对这些影响因素进行实证分析。发现个体特征中的因素对农户是否参加农房抵押贷款的影响最大。个体特征中的户主年龄、文化程度、职业类别等对农户的影响最大。户主年龄越大，其参加抵押贷款的意愿就越低；农户的文化程度越高，对参加抵押贷款的兴趣就越高；职业类别则是农户有非农收入，且在其总收入中的占比越高，对参与抵押贷款的意愿就越低。高勇（2017）基于安徽宣城的213 农户的调查问卷为基础，运用Probit 模型进行实证分析，得出性别、年龄、收入来源和利率等是主要影响因素。其中，男性比女性参与抵押贷款的兴趣高；就年龄和收入来源这两种影响因素来说，学者高勇实证分析得出和惠献波一样的结论，年龄越大、非农收入越高其参与抵押贷款的意愿就越低；利率是抵押贷款的借贷成本，利率与农户参与抵押贷款的意愿呈反向作用，利率越高，农户就越不愿意将农房用于抵押贷款融资。另外，针对宅基地抵押的法律约束等方面进行研究分析的学术文章也较多。其中，朱宝丽（2011）在《农村宅基地抵押的法律约束、实践与路径选择》中指出：《物权法》虽将宅基地使用权定义为有益物权，但是我国的《宪法》《土地管理法》和《担保法》中都禁止宅基地抵押，并对宅基地的流转和取得等方面做出严格的限制。此外，还有很多学者就宅基地抵押中抵押物的处置问题进行了探究。

四、研究评述和展望

（一）研究评述。从本文中的统计结果可知，学术界对宅基地抵押的研究多数都是集中在宅基地使用权抵押和农房抵押以及住房财产权等方面，很多学者的研究都集中在农户对参与宅基地或是农房抵押贷款的意愿这一领域并进行了实证调研。通过研读高频发文作者的文章和高被引次数的文献内容，还可以发现针对宅基地抵押的法律层面的研究也很多。而涉及宅基地估值或是农房估值的学术文献较少，因此宅基地的价值估值这一方面可以算的上是学术真空领域。本文利用NOTEEXPRESS 和EXCEL 对相关文献进行统计分析，可以快速地了解宅基地抵押的研究现状、作者发文状况以及当前研究热点。因为NOTEEXPRESS 和EXCEL 的操作简便，界面友好。因此，本文借助NOTEEXPRESS 和EXCEL 进行统计分析，希望下一步可以利用Python Data Analysis Library 进行更详尽的探索性分析。

表4 关键词统计一览表

（二）研究展望。当前对宅基地参与意愿和法律困境等领域的研究，一方面丰富了农村金融的研究范围；另一方面又揭示了当前宅基地抵押贷款中存在的问题和研究的空白领域。当前的学者研究领域都集中在宅基地参与意愿和法律困境等方面，而宅基地估值的研究却鲜少涉及。宅基地价值的大小会直接反映到贷款额度的多寡，而贷款金额又会影响到农户的利益，最终影响宅基地使用权抵押贷款的实践与推进。因此，未来应将学术研究的方向转移至宅基地的价值评估和宅基地的流转问题上来。未来的研究方向可以是：（1）客观、科学和因地制宜地对宅基地价值进行评估。由于我国各地区的社会经济发展不一，各地区的地价和区位环境都存在着较大的区别，“一刀切”的评估方式显然不适用于所有的宅基地。所以，应当在考虑宅基地所在地区的地价、经济和区位等因素的基础上，遵循客观、科学的价格估值标准进行估值，并形成一个基础的价值评估基准。（2）探寻多样化的宅基地流转机制。宅基地在集体内部的流转局限了宅基地抵押贷款的深入推广。应当放松宅基地流转的限制，允许宅基地在集体外部转租和经营，更深层次地激发宅基地的财产属性。