上海局集团公司“三供一业”分离移交工作的思考

张礼春 中国铁路上海局集团有限公司土地房产部

“三供一业”分离移交是指将原属于国有企业管理的供水、供电、供暖以及物业管理移交属地实施社会化管理，并对移交的相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平。上海局集团公司（以下简称“集团公司”）“三供一业”分离移交共涉及13.5万户铁路职工，主要分布在上海、江苏、浙江、安徽三省一市下属146个区县。

1 “三供一业”分离移交必要性

1.1 国家顶层设计

国有企业负责职工家属区的“三供一业”是国有企业承办的社会职能，与早期企业办学校、办医院一样，成为体制转轨过程中的突出矛盾和问题。越早解决，成本越低，有利于属地政府统筹管理，也是全面深化国有企业改革的前提，解决历史遗留问题的重要内容。

1.2 企业迫切需求

经过多年的改革发展，国家出台了一系列政策措施，逐步解决了企业办社会职能的一些矛盾和问题，但仍然制约国有企业进一步深化发展。只有彻底剥离社会职能，企业才能瘦臃肿之身、建主业之体。以降低运营成本，提高资本回报，聚焦精力发展主营业务。集团公司2016年（移交启动前）为职工家属区“三供一业”分离移交投入资金约4743万元，成为了运输经营发展中的负担。

1.3 职工强烈期盼

集团公司管理的铁路职工家属区，大多数建于上世纪80、90年代，部分建于50-70年代。“三供一业”设备设施老化，职工生活居住环境不甚理想。虽然集团公司每年都投入维修改造费用，也只能解决影响安全的突出问题，难以达到职工满意的水平。铁路职工家属区“三供一业”移交后将全面维修改造，并由政府机构或社会专业化公司集中统一运营，职工生活条件和居住环境势必得到很大改善。

2 集团公司“三供一业”分离移交过程中面临的困难

2.1 移交标准不统一

按照国务院文件要求，分离移交标准由地级市人民政府出台。地级市政府要求与下属区县签订分离移交正式协议。铁路分离移交工作启动早，集团公司管内的三省一市以及下属地市相关政策落地时间较晚，属地政府以接得住、管的好为由，提出各种要求。要求解决超出财政补助范围的项目，如将物业管理过渡期补贴、抗震加固纳入移交费用；要求整体划拨小区土地和物业以外的房屋资产，将家属区的临街商铺和空置住房一并移交；要求补齐已按规定使用的公共设施维修资金等等。

2.2 移交任务重时间紧协调难度大

按照国务院文件要求，移交工作于2018年年底前基本完成，2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。集团公司分离移交涉及42个地市以及下属146个区县，需要协调难度高，工作量大。职工家属区共涉及一千余个，铁路沿线住宅与生产用房交织，历史遗留问题很多，仅相关土地、房产移交范围梳理确定就须耗时数月。

2.3 移交改造成本费用大

移交程序方面，属地政府提出“先改造，后移交”，即由集团公司维修改造完成后移交给属地政府。铁路职工家属区老旧，需要维修改造的范围多，长三角经济发达的地区住宅维修改造成本较高，属地城市基础设施平均较好。对于属地政府和住户而言，希望本次改造的内容越多越好，越彻底越好。而维修改造财政补助资金限制在每户0.75万元，达不到部分地区希望的维修改造效果。

2.4 职工思想顾虑

部分特别老旧家属区职工寄希望于属地政府征收，担心因维修改造推迟征收（拆迁）计划。职工家属区移交前物业管理费用低，移交后，市场竞聘的物业公司可能增加物业管理费用，担心市场物业公司有弃管的风险。不少铁路公房租金标准和属地政府的不一致，移交后与地方接轨，职工担心公房租金调高，影响住房成本。

3 集团公司“三供一业”分离移交的推进思路

3.1 成立机构

一是领导小组。集团公司主要领导担任组长，分管领导和地区办事处主任任副组长，统筹协调推进“三供一业”事项。二是议事机构。科信、企法、计统、财务、劳卫等专业部门，共同做好分离移交协调、方案确定、资金申报及提供专业意指导意见；宣传部门积极宣传，让广大职工了解移交政策，理解利民举措，为移交工作营造一个良好的环境。三是协调机构。自上而下对接各级政府，集团公司成立地区办事处、窗口单位（车务站段）、移交单位的多级协调机构。

3.2 摸清家底

针对集团公司点多、线长，家属区沿线设立的特点，组织各相关单位摸清职工家属区现状，详细掌握房屋属性、地理位置、土地四至等基本设施状况，理清生产用房交织的问题，进一步梳理核实固定资产台账等相关情况。

3.3 形成协调机制

集团公司层面：采用路地会谈、涉铁工作、专题汇报等多种形式加大与省政府协调力度。铁路办事处层面：重点与省国资委、各地市进行对接协调，恳请省国资委出台指导意见或方案，适时召开专题会议对铁路“三供一业”分离移交工作进行布置。窗口站段层面：各车务站段负责协调所在地市政府，形成有效的协调机制。各移交主体单位：与窗口单位紧密配合，直接对接相关问题与进程协商，推动分离移交工作。

3.4 建立工作流程

“三供一业”分离移交主要涉及协议签订、管理权移交、维修改造、资产移交以及资金申请这5个方面。相关推进流程及实施内容见表1。

表1 集团公司物业分离移交推进流程及实施内容

3.5 把握资金清算申请窗口期

分离移交和维修改造工作的推进，补助资金是最重要的保障，一旦错过资金申请的时机，移交工作将陷入两难的境地。为此集团公司成立清算专班，对照财政部文件提出的正式协议、管理职能、维修改造和资产划转4项条件，与接收单位逐栋房屋现场确认，及时盯控家属区维修改造进度情况，推动移交资产的核实、审计并完成资产移交协议的签订。对于清算涉及的相关资料，分细化工作方案，倒排期限，及时上报有关清算文件资料，确保清算到应得维修改造补助资金。

4 对推进分离移交的几点思考

4.1 关于强化分离移交推进力度

国务院、国铁集团均对推进分离移交的时间节点有明确的要求，集团公司为强化推进力度，每月召集地区推进工作组、协调主体单位、移交主体单位，召开“三供一业”分离移交工作推进会，研究推进过程中的难点问题，督促加快推进分离移交工作。对照“三供一业”分离移交工作目标，每周检查目标的完成情况，形成“三供一业”工作周报，关键时间节点每日跟踪各单位推进情况。通过召开专题工作会，就工作推进过程中遇到的难点和问题进行讨论，提供解决办法，必要时上报领导小组进行决策。通过目标制定、任务分解、督促推进，任务实施，闭环结果，将每个环节都做到“精细”，环环相扣，确保分离移交工作得到有效的推进。

4.2 关于把握移交商谈政策

地方政府提出的附加条件，实质是移交成本的分担问题。集团公司本着既有利于整体移交，又合理维护铁路企业自身和长远利益的原则，发挥综合资源优势，实施捆绑移交。在充分论证的基础上，经决策确需无偿划拨的土地或房屋资产，按程序接收方必须是当地政府部门，或政府部门指定的国有企业，杜绝国有资产流失。利用各种机会和资源，对提出的不符合政策规定与不合理的附加条件，坚决、果断地用政策与地方政府商谈。比如，对公共设施维修资金与外墙保温等问题，坚持现状移交是符合国务院文件精神的。同时集团公司也换位思考，认识到过去对职工家属区不管以何种方式，肯定是要投入的；现在移交出去，地方企业同样也需要成本核算，对于地方政府有明确政策或规定的，要从移交工作大局出发，不能因一时一事，影响移交整体工作。

4.3 关于推动历史遗留问题的解决

老旧住宅因相关资料缺失，用地手续不完善，错过地方规定的房改时间节点等问题导致无法房改办证；房屋病害和违章搭建等问题；相关从业人员的安置。众多移交项目中涉及历史遗留问题，涉及铁路现行规定与属地政策差异问题，在分离移交时都显现出来，处理起来非常棘手。这些问题的解决需要做大量的工作，亟须利用政策据理力争，权衡得失灵活处置，及时化解和消除遗留问题的影响。比如，对于老旧住宅房改办证的问题，在与地方政府商定移交协议时，就约定了先移交后处理的原则，协商推进妥善解决。在实际移交过程中，结合自然资源部《关于加快解决不动产登记若干遗留问题的通知》文件精神，按照先易后难，成熟一批解决一批的原则，有效推动历史遗留问题的解决。

4.4 关于争取到广大职工及家属的理解和支持

任何一项改革的措施都会带来变化的风险，将“三供一业”的惠民政策宣传到位，使广大职工及家属转变观念，让业主依法实现自治管理，接受物业管理的有偿模式，也享受到高水平的物业服务。让职工及家属能理解适当牺牲眼前利益，获得更长远的利益。比如在维修改造的过程中，属地政府决定先拆除违章建筑再进行维修改造，启动之初很多职工有抵触情绪。在属地政府联合执法完成违章建筑拆除后，又进行了全面改造，小区面貌焕然一新，无论是小区的居住品质，还是住房的价值都有了提升，实现多赢的效果。职工对移交后的改造效果的比较满意，也愿意聘请专业物业公司维护好小区，进而转变为理解移交，支持移交工作（见图1）。

图1 安徽宿州幸福村铁路家属区改造前后对比

5 结束语

国有企业“三供一业”物业职能移交工作涉及面广，具有很强的专业性和政策性，在减轻国企负担的同时，还直接牵扯到广大国企职工切身利益。在具体的移交中难免遇到各种各样的问题。集团公司在“三供一业”物业职能移交中本着“以人为本”的原则，加大宣传力度，2021年初，70%的铁路职工家属区完成了维修改造。2020年中央下发专门文件，加快推进城镇老旧小区的维修改造工作。集团公司管内相关省、市也相继下发了相关文件，推进老旧小区住宅的维修改造工作。目前暂未改造的小区，均已纳入后续政府维修改造计划，结合属地政府的规划，全面完成维修改造工作，让老旧的铁路职工家属区达到城市基础设施平均水平。