“都市里的村庄”：柏林施普雷费尔德住房合作社项目

文图｜成键 王婵雅 孙贝芸（上海世界城市日事务协调中心）

冷战时期，德国柏林市施普雷河是东西德交汇点，具有悠久的工业历史，曾遍布工厂和相关建筑。得益于施普雷费尔德住房合作社项目，在此处一块废弃木材市场上诞生了一个共建共享、包容互助的社区，其被称为“都市里的村庄”。柏林近年城市更新和社区建设的诸多特征都在此案例中有所体现。

昔日工业用地的重振

20 世纪60-70年代，柏林的城市重建采用了大拆大建的方式，对承载着当地历史记忆的建筑和城市空间造成了破坏，也引发了居民反对政府建设规划等大量社会问题。20 世纪80年代，柏林市提出了“谨慎的城市更新”政策，强调对历史建筑的保护和整修提升，并正式将公众参与作为实施城市更新的要素之一。

施普雷河地带曾是各类工业建筑和设施的聚集地，包括古老而著名的工业区西门子城等，有着百年辉煌历史。对柏林整体城市更新工程而言，工业鼎盛时代遗留的大量历史建筑既是一笔宝贵的文化遗产，也是左右城市更新方向的重要因素。不仅如此，由于施普雷河很长一段岸线在冷战时期曾是东西柏林分界线，两岸一度采用了不同的发展模式。而德国重新统一后，部分河畔地带又出现工厂关闭、居民搬离的现象，曾一度呈现萧条衰败的局面。这使得施普雷河地带的城市更新任务面临着一系列挑战。对此，柏林市议会曾专门规划，支持在这片区域采取开发社会住房、修建开放性公共空间、建设现代服务业和创意产业、繁荣社会文化等举措，以使这块百年工业用地重焕新机。施普雷费尔德项目正是在此背景之下启动与运营。

住房合作社的形式

1.施普雷费尔德住房合作项目远眺图｜Spreefeld

施普雷费尔德项目所采用的是住房合作社形式，既不同于用于买卖和租赁的市场住房，也不同于政府或非政府组织为低收入家庭提供的社会住房。住房合作社是一种以降低建设成本、共享公共设施、增加社区互动为特征的住房类型。在德国，住房合作社机制有着较长的历史，最早出现于19 世纪60年代的普鲁士。今日，合作住房已成为德国住宅建房的主要形式之一，占据德国新建住宅总数三分之一左右的份额。

从居民参与度和话语权来看，各国住房合作社存在差异。例如，以英国为代表的标准型合作性住房模式是居民导向，居民不仅可充分参与房屋融资、开发和设计，而且在合作社会员招募和社区长期发展发挥作用；而以美国为典型的投资型合作住房模式则是开发商导向，社区设计和开发以开发商为主体，居民仅参与社区发展。德国住房合作社偏向于居民导向类型。就施普雷费尔德住房合作社来看，该项目起步于2007年初，最初由12 个抱有共同理念的人发起，其中包含一名设计师。此后，有数百人希望加入，通过征收申请书、初步筛选和面试，由既有会员共同协商，最终确定了在住房合作方面价值理念相投的80 名会员。合作社所有会员都对社区的设计、建造和运营拥有发言权，可通过讨论、辩论等形式发表自身见解、激发新理念，共同建设理想中的社区。

从政策优惠来看，不同国家对住房合作社的支持强度不一，有不提供支持、提供融资支持、提供财政支持多种情况。德国政府为住房合作社提供一系列有利政策条件，包括价格较为合理的土地，以及在所得税、财产税等税收和银行贷款方面都提供优惠。会员集资向政府购买土地和修建房屋，建造款项不足的部分则由政府提供低息贷款。在施普雷费尔德项目中，该合作社2009年通过竞标获得了项目地块，于2014年竣工入住，总建设成本的三分之一由合作社支付，三分之二来自于银行贷款。该项目不仅受到了柏林对施普雷河沿岸地区城市更新政策的推动，也得到了德国住房合作制度在土地、资金方面较大的支持。

从产权模式来看，住房合作社会员一般而言既是“租户”，也是合作社“股东”，但不同国家对产权市场和租赁市场关系的处理也有所不同。在德国住房合作社制度下，产权归合作社集体所有，会员购买或租赁社区内的住房，房屋可继承，但不可转让；如果会员退出合作社，将返还其股金。目前，在施普雷费尔德住房合作社项目中，“符合入会资格的市民通过购买合作社股份获得会员资格”，会员拥有社区内一套住房的使用权。目前，该项目的社区居民包括会员和非会员，“所有居民原则上都需要支付单位面积单价相同的租金，与非会员的差别是，会员拥有居住权的保证，但是需要支付与个人居住面积相应的定金加上每月租金”。

打造包容互助的社区

住房合作社以合作共享为核心属性，具有参与性特征，也带来了较强的社区凝聚力，被认为是一种包容型、可持续性的住房形式。柏林施普雷费尔德住房合作社项目被描述为“一群志趣相近的人选择相互合作，通过分担购买土地和建筑成本的经济负担来降低租金，同时试图建立一个相互了解、共同分享和生活在一起的‘乌托邦’的社区生活方式”，并以包容互助的社区精神，将其称为“都市里的村庄”。这一理念特征既体现在社区建筑的布局设计中，也反映在社区居民构成和租金安排中。

2.施普雷费尔德住房合作社居民户外活动 图｜Spreefeld

3.施普雷费尔德住房合作社滨水开放空间 图｜Spreefeld

就社区布局规划而言，施普雷费尔德住房合作社项目有三个基本理念，即“保留尽可能多的公共开放空间、尽可能多地分享、尽可能地生态化”。因此，设计了所有住户共享的厨房、餐厅、客厅、工作室、日托中心和工作空间，形成了功能完备的开放公共空间。同时，还建造了向本社区、邻近社区居民共同开放的社区花园和公共空间。在设计、建造和使用中，施普雷费尔德项目开放的公共空间和共享的生活设施，有利于增加本社区居民和周边邻居的社交机会，提升社区内的安全感，为构建密切融洽的邻里关系和相互帮助的生活方式提供了条件。

在居民构成方面，施普雷费尔德住房合作社居民的收入阶层、家庭结构和年龄结构共同形成了柏林社会整体情况的一个缩影，“居住人口多样化，多代人、多元文化、有钱和没钱的居民混居”，其中包含了来自利比亚和乌克兰的难民以及其它15 名非会员成员。通常，收入水平、社会阶层、种族、教育程度和价值观相近的人往往聚集而居，这也就出现了同质性社区、城市空间隔离等现象。而施普雷费尔德住房合作社居民整体构成折射了柏林社会整体上的多样化和复杂性，也充分体现了合作住房的包容性特征。

在租金安排方面，施普雷费尔德住房合作社也展现了邻里之间互助包容的理念，提出“依据非会员和难民们的支付能力，每月召开的全体会员大会讨论决定其租金；如果包括难民在内的租户没有支付能力，全体会员可以决定免费租赁给他们。”并且，通过生活设施和公共空间的共享，也一定程度上降低了生活成本，从而提升了社区居民尤其是弱势群体的福利。

结语

20 世纪90年代以来，欧洲城市更新注重人居环境的社区综合复兴，展现出了诸多有利于社区和城市长期可持续发展的新兴特征，包括对人的利益投入更多关注；鼓励公私合作、公众参与；注重“自下而上”更新，而非依赖政府和私人部门主导的“自上而下”模式；保护承载着传统和历史的建筑，重视城市原本布局和风貌等等。柏林施普雷费尔德住房合作社作为工业用地改造项目，是对90年代以来城市更新理念的一次成功实践；作为一次合作住房实践，展现出了成熟社区设计、居民理念相投以及有利政策扶植相结合的重要性，对各国类似的合作项目建设具有诸多借鉴意义。