浅谈房地产项目的成本管理

李 柯

成本管理是指企业通过采取一定的手段和方式对自身成本支出项目进行有目的性的管理和控制。成本管理不仅会给企业经营带来更多的利润，同时还有助于提升企业的竞争优势，通过让利消费者而取得持续健康发展的重要保障。项目成本管理是指，在确保项目工程速度、质量等要求的条件下，通过采取指导、控制、监督、调节等措施对影响建设项目成本因素进行规范管理，进而严格控制项目施工过程中所产生的人力、物力和财力等一切损耗。项目成本管理可以最大限度降低施工成本费用，实现降低项目成本、提高经济效益的目标，最终推动企业实现持续、快速、健康发展。

在房地产项目管理中，成本管理工作是核心构成，对整个项目的收益而言具有重要影响作用。一来，开展项目成本管理工作有利于节约项目成本开支，增加盈利。项目成本管理的直接目的是为了规范企业项目资金的流动与使用，进而节约成本支出，增加收益。二来，开展项目成本管理工作有利于提高企业市场竞争力，建立成本优势。最后，开展项目成本管理有利于企业提高健康发展水平。项目成本管理是企业项目日常管理的核心，对促进各项项目管理工作规范运行，提升管理效率具有一定积极意义。

本文结合房地产项目实际，从该项目成本管理现状出发，仔细探讨和研究了项目成本管理中存在的典型问题，进而深入挖掘出项目成本管理问题的原因所在，最后以房地产项目成本管理相关理论概念为基础，结合问题及原因，提出针对性的解决对策。对于完善房地产项目成本管理制度、提高项目成本管理水平、推动企业持续健康发展具有重要的现实指导意义。

一、房地产项目成本内容构成

具体可包含以下部分：（1）在建设实施前取得土地使用权而发生的各种费用；（2）前期工程费；（3）主体建设安装工程费；（4）基础设施建设费；（5）公共配套设施费；（6）项目开发间接费。除了以上直接计入开发成本的费用外，还有房地产项目管理费用与销售费用，这一成本在整个管理成本中所占比例较小。

二、房地产开发项目成本管理措施分析

（一）拿地阶段

在拿地阶段，牵涉到地理位置、土地价格以及购买时机等诸多要素。对企业来说，首要的就是深入调研市场发展情况与未来时期的走向，继而对该地段在成交之后的发展前景、可获取的利润进行预估。针对可供选择的相关土地采取可行性的评价与分析，按照产品所属类别以及综合性剖析，对土地进行分门别类，确立其所属的档次。针对所属档次最高的土地产品，可采取成本预估、测算等方式，对其加以详细评估，从而确立这些土地与自身推出的项目概念之间是否相互适应，是否可以为自身获取准确性、稳定性较强的市场目标。借助多方面的途径与渠道，对土地区间当中，自身需求的产品所需的成本、售价范围、获取的利润等诸多财务信息、非财务信息进行精准获取。

（二）设计阶段

在该阶段，通常以下列方式来加强成本管理水平。（1）对设计所需的预算上限进行确立，包括施工材料的采用、设备的选择等，尽可能要经济实惠，尽可能规避有着大量运输成本、各类维修成本的零件的使用，而采用系列型、标准化的各类零件，便于这些零件之间有着较强的互换性，以此最大化减少这方面的投入成本。（2）对施工图纸要进行严格审核，从建筑项目的各方面经验来看，可通过除了设计单位之外的其他专业人员来给图纸把关，加以审核，如此一来，便于最大化减小方案设计层面的不足、图纸表述出现偏差所带来的经济成本的损失。并且还能确保该项目的高质量水平，便于后期施工环节的展开，从而对施工环节的各项成本进行更好的管控。

（三）招标发包阶段

在该阶段中，首要的就是注重招标文件的高水平与高质量性，以此寻找与项目需求相符、可靠性较强的承包商。其中，企业需对相关招标项目进行全方位把握，如果是常规性项目，也就是不论规格、质量还是技术，其工程物资均较为常规性与统一性的项目，通常使用最低价的方式进行中标；倘若项目的专业性较强，那么需寻求第三方专业人士的协助，采取性价比法、综合分析法等方式，对规模、价格、性能以及所需技术等各项指标加以对比，以此确定中标方式，让价格和质量两者之间实现均衡性。

（四）施工阶段

主要从以下几个方面：（1）对施工单位的各项设计环节进行严格审查，如施工条件、方案以及进度规划等。如果有必要，可对这些环节加以改进，便于投资、工期以及质量这几项要素达到良性循环与平衡。（2）处理好工程变更及现场签证，对于工程变更，企业需采取必要性分析的方式加以探究，之后，所有更改需求，均要发包方监管环节的总工程师进行同意后再实施；而后，倘若设计层面的更改变动较大，则要再度提交给审批部门予以审核。（3）重视反索赔环节的相关事宜，早在施工合同的签订环节，便要对各类与索赔有关的证据材料进行整理与搜集，注重反索赔的重要性。

（五）结算阶段

在该阶段，审查是其最重要的任务，具体包含结算资料完整与否，定额单价科学与否，总体工程量准确与否，各项费用成本是否精准等。在审核时，各方面的要求非常严谨，不论是图纸，还是合同内容，还是诸多动态化的资料，均要一一核准。根据图纸以及合同内容作为评判标准，以此确定项目的完成度，查看材料价格、相关质量和标准之间是否相符。总体来说，工程量的相关审核最为重要，为此，必须对此采取多次审核与校对，防止对部分隐蔽性较强的环节出现遗漏的情况。

三、结尾

对于房地产开发工程来说，其各方面流程具有较强的复杂性，因此在成本管理方面必须加强管理力度，做到有条不紊。唯有对项目的所有环节加强成本层面的控制力度，确保不同阶段与环节中成本使用的科学性，才便于确保企业获取最大化的经济效益，让其在激烈角逐的行业当中确保自身的优势竞争地位。对于房地产企业来说，其实施的生命周期这一成本管理模式，便于自身经济效益的提升以及管理能力的增强。为此，要在项目开发的整个环节加大成本的管控力度，从而更好地实现利润目标。