历史文化街区改造开发与城区产业发展的协调性研究——以静安陕西北路中国历史文化名街为例

姚方敏

一、历史文化街区改造开发政策背景

2017 年，上海市政府接连发布《关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见》和《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》，提出对有价值的老房子从“拆改留并举，以拆为主”转向“留改拆并举，以保留保护为主”的原则，自此从政府层面，以政策规范的形式，明确了历史建筑保护性改造开发的基调。

二、契合区域发展需求的产业导入是历史文化街区改造开发成功关键

对标伦敦、首尔、大阪、澳门等国际大都市对历史保护建筑的城市更新案例和经验来看，政府、土地业主及设计师共同参与研讨和方案制定，在对城市历史文化和地段文脉深层次的挖掘的基础上，提升建筑的历史价值并赋予新内涵，使得建筑的更新保护与产业集聚、商业复兴以及百姓美好生活有机结合。如伦敦牛津街建于1966 年的二级保护建筑“中心塔”，改造时注重地理位置并将其优越性放大，注重设计，外观上不做过多改变与破坏，将历史传承与当代设计相结合，建设成为伦敦西区“国宝级”豪宅；如首尔“江南清潭洞--狎鸥亭的韩流明星街”，总长1.08公里的街区形成了韩流明星衍生产品、玩具、服装、饰品、纪念品的设计师产品的著名商业街区；如大阪Grant front 商业体内形成了研发机构、设计师的最新设计产品和设计品牌的商业推广和销售平台，成为整个购物中心的主力店；如澳门的疯堂斜巷改造成为澳门文创集中地。

实地走访上海思南公馆、田子坊、建业里、多伦路及重庆太古里、宽窄巷子等项目，发现历史文保项目的成功开发和运营普遍具有：在充分挖掘项目本身历史文化价值外，精准的业态配置最为关键。部分项目在开发之初能够根据项目本身定位引进相应的业态，但因后期未能一以贯之，致使项目失去特色。比如上海田子坊，早期规划以文化、艺术作为核心，吸引了陈逸飞、尔冬强、李守白等艺术家和一些工艺品商店先后入驻。但在后期沿线业主以利益最大化为重点，招租的业态也基本为商业、旅游、餐饮、休闲等快销品。在空间挤出效应的作用下，坊内业态格局快速更替。因不堪外来游客、购物者激增的影响，原先的艺术家们逐渐搬离，项目艺术街区的特色日渐消退。

对比国际、国内众多历史保留保护建筑、街区改造方案，笔者认为，引入契合区域发展的产业是历史文化街区成功改造关键所在。

三、借助“SWOT”分析法，论证陕西北路改造开发方案

陕西北路（新闸路—巨鹿路段）位于上海市静安区中部，南北向，长1000 米，宽9.2 米，与上海另一条著名的主干道路——南京西路十字相交。陕西北路云集了以宋家老宅、何东公馆、西摩会堂为代表的大量名人旧居、典型风格建筑、革命遗迹等历史文化景观，是上海开埠后中西多元文化交融的代表性路段。2013 年，被国家文化部中国文物局评为“中国历史文化名街”。

历史建筑的改造开发是要最大程度将原貌复建或改建，并选择合适的产业使街区重获新生，以此作为街区的功能再次投入使用。“陕西北路历史文化名街”产业开发也面临着如何兼顾发展与保护历史的难题。从产业开发来看，历史需要向前看，更倾向于通过街区开发享受文化遗产；对街区的保护来说，城市的绅士化、淑女化比简单的陈列维护更需要重视。为更有利“陕西北路中国历史文化名街”的重塑，笔者认为应结合静安城区总体规划、南京西路周边沿线产业集群等因素，从使陕西北路历史文化名街与静安国际高端商务区有机融合的角度，秉承“立足文化、却不浸润其中”的理念，整合周边设计产业资源，将陕西北路打造为“国际设计街区”。

以下运用“SWOT”分析法，就陕西北路的改造开发方案从优势、劣势、机会与挑战四个角度进行分析。

（一）优势

1、外部因素

一是上海已被国务院重新定位为“全球城市”。对标世界上著名的全球城市，如巴黎、纽约、伦敦、米兰、东京等，都有一大产业特征，就是“高度发达的设计产业”，是其最炫亮的城市名片之一。匹配上海全球城市发展的前瞻定位，上海也必将是全球著名的设计都市。静安领先提出打造国际设计街区，这对上海产业更新与发展有着重要的价值，构筑上海国际设计产业高地，是符合上海产业发展的重要趋势。

二是符合静安“国际化现代城区”的发展需要。静安，尤其是南西金三角地区，已经构成高端商务商业的集聚区。未来，上海各大主要商务商业集聚区的可持续发展都将面临生态基础与文化环境支持的重要抉择。我们选择构筑“国际设计街区”，正是基于与静安现有与未来产业重构与发展高度关联，领先一步优化南西高端商务商业集聚区未来可持续发展的生态环境，符合静安国际化现代城区建设。

三是南京西路高端商务商业集聚带开发工作的需要。对新静安发展战略“一轴三带”中重要一带南京西路两侧高端商务商业集聚带的开发，区政府工作报告明确指出“将优化提升南京西路地区建设，坚持做高、做宽、做厚，......凸显‘国际化、高端化、品质化’特征”的发展方向。陕西北路的开发是体现区委、区政府做厚南京西路“非字型”结构的战略思考，是在中心城区开展城市更新工作的有效实施。

2、内部因素

一是区域发展重视文化软实力的提升。2015 年，静安区政府提出了“坚持文化繁荣发展，着力提升城区软实力”的城区文化建设指导思想，陕西北路作为有着深厚历史文化底蕴及品牌影响的中国历史文化名街，被作为静安文化建设的金字招牌，静安打造的又一中心城区“新亮点、新标杆”。

二是文化街开发有良好的工作基础。自2007 年起静安区政府对陕西北路就开始了系列保护性开发和宣传，2008 年提出“以陕西北路为重点进行名人名居保护性开发”的规划、2009 年启动了“静安城市文化印记”项目对沿线重点建筑开展维修整治、2010 年《静安区控制性详细规划》将陕西北路列为历史风貌保护组群；2013 年起对沿街商业业态开始了多轮升级换代，已经初步实现“商旅文”三者的有机结合。

三是具有设计产业形态基础。陕西北路东靠江宁路戏剧演出集聚区、南临南京西路高端商业街，据调查陕西北路沿线已有十余年的设计产业资源的积累。目前在陕西北路新闸路街口区域内，业已形成“crea-infinity"源创创意园区，园区内已入驻美国，澳大利亚，日本，意大利，西班牙，荷兰，俄罗斯，泰国，中国香港等20 余家设计公司或设计工作室。在新闸路1220 号内，建成14 余年的上海大学巴黎时装设计学院，设有两大有影响力的服装设计与制版专业和奢侈品管理专业，在校生规模200 余人，已有近千毕业生，众多毕业生成为服装设计与制版领域的新生代中坚，多次荣获业界内的大奖。从点的状态而言，可以认为“陕西北路历史文化名街—国际设计街区”的产业开发已具有了一定的业界产业集聚的基础和氛围。

（二）劣势

1、外部环境

一是陕西北路本身物理条件的限制。陕西北路文化街的开发单位是“街”，在空间形态上不同于“坊”、“里弄”，有其“体量相对较大、空间相对开放、具有道路通行功能”等特殊性。同时，由于具有路幅较窄，单向2 车道机动车道，上下班高峰时段堵车严重、部分人行道基本为“一把伞”宽度，人行道被挤占仅够1 人通行、缺乏停车场等因素，整体不利于商业运营对整体功能布局、人流引导。

二是沿线建筑的产权所属多样性，资产经营控制权集中难度较大。陕西北路沿线房屋产权情况复杂，形态多样，权利人分散（公房83 处，系统房16 处，私房25 处），部分房屋属于宗教产、系统产。

三是使用功能基本为商办。街区商业状况尚无业态控制，档次混杂，低档小门店占比大。陕西北路核心段（康定路-延安中路）现有居住小区29 处，商业144 处，其中酒店、餐饮类29 处，服务、体验类19 处，文体、医疗类4 处，零售类92 处。

2、内部因素

一是保护成本大，资金需求量大。开发资金主要有前期启动阶段、实施阶段两部分。启动阶段主要为取得房屋经营控制权所产生费用。实施阶段主要为贷款利息、公益性项目支出及日常管理费用，目前保护资金大部分来自政府。各项目从前期规划到开展经营基本都在5-10 年，所需资金基本都在几十亿。如：思南公馆1999 年启动，2010 年基本完成，项目总成本超50 亿；建业里2003 年启动，2012 年完成，项目总成本13 亿（不含财务成本）；成都远洋太古里项目2009 年启动规划，2014 年建成，项目总投入逾三十亿。

二是修缮审批权限及要求高。现有的管理体系造成了在保护和开发工作之间缺少权威的协调机制或机构平台，再加上对历史保护建筑的管理要求多、限制多，现有的条例和法规与城市更新的要求不匹配。在项目前期改造及后期经营活动中，将涉及征收、产权变更、房屋用途改变等多项关键环节，需规划、房管等市级专业部门的支持。

三是沿街重点建筑尚不对外开放。沿街保护建筑虽做了挂牌，但关注度、知名度、影响力尚未形成；挂牌建筑归属复杂，尚无法进入参观也无法进入消费，物业价值被限制。在如何引导业主打开门、与广大市民游客共享历史资源方面需要做大量沟通协调工作。

（三）机会

1、历史文化遗产保护是“上海文化”重要内容。作为“上海品牌”之一的“上海文化”代表着上海城市发展软实力。这其中明确提出了“文创产业更加发达”、要求“特色历史风貌和文化遗产的保护，需要赋予优秀传统文化新的时代内涵和表现形式，要增强市民的文化认同感、归属感、尊崇感”。历史文化遗产保护上升为市级层面战略，将有助于陕西北路改造开发过程中，争取建管、规划等政府专业部门的支持，利于提高社会对历史保护建筑改造重视程度。

2、设计产业是上海、静安重点发展产业。自2010 年加入联合国教科文组织“创意城市网络”以来，上海始终致力于打造全球设计之都、国际文化大都市，通过政策、载体、人才、市场、品牌等建设，持续激发创意创新的创造活力。文化创意服务业是静安五大产业之一，经过多年积累发展，在全区范围已形成多个产业集聚带。如以昌平路为主轴，集聚了国内外众多时尚品牌消费、研发设计、展示发布等时尚创意产业；以文广、报业两大优势文化传媒集团为重点的威海路文化传媒街，不断吸引跨国传媒、广告企业进驻。

（四）挑战

1、平衡协调历史建筑保护与开发的关系。传统的历史建筑保护，基本会采取修旧如旧的方式予以修缮，再辅以一定的历史图片、设施的陈列展览，冠以某某故居、某某纪念馆，作为旅游或红色教育景点接待走马观花的一批批游客。以往的开发也基本是租赁给饭店、商户，简单利用历史建筑纯粹的“建筑”载体；同时严重忽视对历史建筑本身的保护，野蛮改造，对建筑本身历史价值破坏严重。

2、平衡历史建筑短期开发与长期改造的关系。历史文化街区改造要经得起时间考验。如果仅仅是制造一些热点，让市民、游客追着“网红”去打个卡、拍个照，也许能够实现短暂的热闹、带来可观的客流，但并不足以产生持续的经济和社会活力，更无法成为项目持续繁荣下去的根基所在。

四、结语

历史文化街区改造开发与城区产业发展相协调是历史文化街区在开发中得到保护的关键，也是确保改造得以良性发展的基础。在上海新一轮城市更新战略实施中，如何将上海创意设计的活力和资源，融入“留改拆”的实践中，如何凝聚创新智慧，链接政府、社区、设计、产业，保留上海历史文化印记、创新空间体验、引入新兴业态、赋予时代功能，将是上海打造“四大品牌”的新思考，新路径和新模式。面对陕西北路保留下来的众多历史建筑、以及沉淀下来的上海百年以来的生活态度和生活方式，是需要有一个契合现在和未来发展的产业来加以传承和发扬。“国际设计街区”的打造将赋予百年陕西北路新活力、新动力，必将为历史文化街区改造寻找到开发与保护的平衡点，在守护中国历史文化遗产的同时，与区域经济协调发展。